上海房地產一周動態(tài)
上海房產市場 政策/調控 商品房銷售合同網上備案信息隨之公開透明 切斷“內訂”炒房后路 新聞晨報 2004-3-31 昨天，上海市網上房地產備案登記系統(tǒng)正式開通。隨著新建商品房銷售信息的透明公 開，以往市民買房碰到的“內訂”炒房、開發(fā)商人為惜售、房子“一女二嫁”等現(xiàn)象有望得 到徹底解決。 　　《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》實施后，本市新建商品房的預售和銷 售，都將進行合同網上備案和登記。開發(fā)商申請辦理預售許可證的同時，就要向市房地 產交易中心辦理網上備案登記用戶認證手續(xù)，還要申報商品房擬銷售的價格。備案登記 的樓盤信息，市房地產交易中心將向社會公布，其中包括樓盤即時發(fā)生的已售房屋和可 售房屋信息、房地產抵押、查封等權利限制情況，商品房擬銷售價格等相關信息。 　　業(yè)內人士認為，這一辦法施行后，部分開發(fā)商先“處理”差房子、好房子賣高價的人 為惜售行為將得到遏制。而“內部關系”訂房、炒房套利也將難以實現(xiàn)。同時，“一女二嫁 ”、一房多賣的現(xiàn)象也有望杜絕。以往開發(fā)商藏著掖著的銷售信息公開，解決了購房者與 房產商之間的信息不對稱，能夠真實地反映市場需求，對于市民來說，買房將可從容選 擇。 　　此外，存量房交易合同網上備案系統(tǒng)也已進入研發(fā)階段。備案系統(tǒng)以后還將為金融 、估價、擔保等中介服務機構進入交易平臺進行信息查詢服務提供標準接口，并接受市 民委托承擔購房房款的托付監(jiān)管等業(yè)務。 ▲Top 商品房銷售合同備案登記 “網上行”漸行漸近 新聞晨報 2004-4-1 　　完備信息2個月后見分曉 　　記者隨即接通了上海房地產交易中心的電話，據上海房地產交易中心蔡順明主任介 紹，新規(guī)定雖然在3月30日起實施，但網上信息完備還有一個過程，今年3月30日后獲預 售許可的樓盤信息，將逐步按次序上網備案；之前開盤的盤子銷售剩余房信息，將經過 為期2- 3個月的清理過程逐步上網。購房者要通過該網獲取完備可查的備案信息，還需等待2- 3個月。 　　據蔡順明介紹，將商品房銷售合同網上備案，購房者就可以通過網絡查詢到所想購 商品房從預定到簽訂銷售合同之間的明細情況。同時，因為通知規(guī)定，新建預售和現(xiàn)售 的商品房均須進行合同網上備案和登記，商品房的可供應量就很透明，購房者可直接要 求購買未售出的任何網上備過案的商品房。 　　已售房屋信息也可即時在網上反映出來，一套商品房曾經歷過的買、賣、退等全過 程一一可查。投機炒房和炒樓花的買賣信息一目了然。以往購房預訂時開發(fā)商對諸如房 屋被抵押、查封等情況不講清楚，到了交易時就會發(fā)生矛盾，新規(guī)定強調買房預訂和銷 售都用相同的示范合同文本，并在網上備案，規(guī)范了預訂和銷售，因為定金合同也必須 使用示范文本。網上備案也方便了老百姓登記。以前購房者需要手工填寫登記申請表， 新規(guī)定實施后，登記表和合同一并可以在網上解決，購房者只要簽字就可以了，交易中 心的窗口可以直接在網上把登記表吊過來，既提高了窗口的工作效率，同時方便了購房 者。 　　據悉，凡在2004年3月30日之后取得商品房預售許可證的，應全部納入合同備案系統(tǒng) 進行簽約；2004年3月30日之前取得預售許可證或房地產權證（大產證）的，房地產開發(fā) 企業(yè)應在2004年6月1日之前，到市房地產交易中心辦理入網資質認證，未銷售的商品房 納入合同備案系統(tǒng)銷售；凡在2004年6月1日以后簽訂的銷售（預售）合同全部納入網上 簽約范圍。該《辦法》的實施，對老百姓購房和房價有何影響？業(yè)內人士認為，該《辦法》 中一些關鍵詞值得關注。 　　預定預約被明確禁止 　　福納公司地產研究總監(jiān)楊子江認為，此前，開發(fā)商的各種信息在交易中心登記之后 ，就告一段落了，一般購房者很難知道諸如已售樓盤的套數(shù)、平均價格等“敏感信息”。 根據《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》第八條規(guī)定，凡已在網上公布的可供 銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發(fā)企業(yè)不得拒絕?！耙簿褪钦f，以后如果售 樓處再稱房子已經賣沒了，購房者就可以上網查個究竟了！”此外，據分析，《通知》再次 明確了開發(fā)商在取得商品房預售許可證前，不得以預訂、預約等方式進行銷售活動。這 樣，這對時下流行的內部預定、預約登記甚至一些違規(guī)集資行為無疑是一劑“猛藥”。 　　時間差使信息不同 　　“售樓處和交易中心兩個現(xiàn)場的之間的時間差，是一個值得關注的問題。”綠地集團 項目營銷總監(jiān)萬國在接受采訪時表示，登記時間的滯后性將使售樓現(xiàn)場和網上登記之間 存在一定的信息差別，這應該引起購房者的注意。也就是說，在開發(fā)商和購房者簽訂了 銷售合同以后，仍然需要一個月左右的時間才能到交易中心備案登記。這段時間內，購 房者在售樓處看的信息是該套房屋已經賣掉，而上網查詢的結果可能卻是沒有賣掉。這 個“時間差”的問題會因為工作流程、效率的不同而不同。他還認為，開發(fā)商的一些必要 的銷控手段并不一定就是囤積居奇，在市場經濟中對于任何一個企業(yè)來說都是有一定的 必要性的。對于該《辦法》是否會影響到短期內的市場供應量或者房價的問題，萬國認為 ，因為這一政策是一個建設性的長效措施，基本不會影響短期內的市場。 　　擬銷售價格開發(fā)商可變更 　　對于購房者最為關注的房屋價格問題，《辦法》中也只是規(guī)定了開發(fā)商可以在調整后 即時在網上變更，“價格是由開發(fā)商來定的！想賣得慢一些，開發(fā)商完全可以將價格調高 就可以了，畢竟，房價的確定權掌握在開發(fā)商手中?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商對記者 說，在房屋價格控制上，《辦法》中的相關規(guī)定顯得很無力，實際上這個問題也完全是由 市場調控和企業(yè)自身決定的。這位開發(fā)商說：“沒有規(guī)定一個基數(shù)和浮動比例、時間等等 ，這很難控制一些惡意抬價的現(xiàn)象！” 　　協(xié)商權購房者更少余地 　　“個別開發(fā)商可能利用這個《辦法》，來削弱購房者現(xiàn)在僅存的一點協(xié)商權！”金世永 業(yè)律師事務所上海分所丁曙光律師表達了自己的擔心。他說，一旦開始實施合同網上登 記備案以后，如果購房者想和開發(fā)商討價還價一番，售樓人員很可能會有些不耐煩地說 ：我們的合同都在網上呢，先看清楚了再決定買不買好了！這樣，購房者現(xiàn)在僅有的一 些協(xié)商權利恐怕也很難保住了。 ▲Top 動態(tài)/分析 一周樓市綜述 上海將適度調控樓市 新聞晚報 2004-3-31 近日由國家發(fā)改委、監(jiān)察部、國土資源部、建設部、審計署組成的全國土地市場的聯(lián) 合檢查驗收組已經成立，將從3月底開始，集中對各省（區(qū)、市）的土地市場整頓治理狀 況進行階段性檢查驗收，對達不到治理整頓目標要求的，要求責令改正，并在整改期間 暫停受理該地區(qū)的用地報批。 　　據中房上海指數(shù)辦公室最新調查顯示，2月，中房上海綜合指數(shù)為1195點，較上月上 漲17點，升幅為1.4%。其中中房上海住宅指數(shù)為1145點，較上月上漲17點，升幅1.5%。 　　針對上海房價一再上漲，以5118元/平方米的價格位居全國之首的情況，市府發(fā)言人 焦揚表示，上海房地產市場的市場化程度相當高，房價在一段時間內出現(xiàn)波動也是正常 的，但同時市政府也已將對房地產市場進行適度調控列為今年的重點工作之一，以此確 保上海房地產市場健康、有序的可持續(xù)發(fā)展。 　　市府適度調控樓市的公開講法，這已是第二次，既然此舉已列為今年市府重點工作 之一，那么會有措施出臺幾成定局。當然，市府發(fā)言人對上海樓市整體發(fā)展勢頭依然健 康的基調也很重要，它說明“調控”的目的不是使市場回落，而是讓市場“退燒”，讓房價 上漲的“步伐”盡可能慢下來。 　　本市舊房屋綜合整治計劃已經出爐，20年前建的舊房屋將在今明兩年全部得到整治 。今年全市將投資兩億元，啟動1100萬平方米的舊房屋綜合整治，25萬戶住著老公房的 居民將因此受益。 　　市政規(guī)劃方面，繼去年下半年徐匯區(qū)政府赴港推介之后，本周虹口區(qū)政府與四川北 路沿線開發(fā)商也親臨香港，路演四川北路商業(yè)街的新一輪改造，預計將用5- 8年完成約17個項目。此行合作意向金額達40億元人民幣。 　　環(huán)保整治方面，今年將投資190億元，重點是“兩大區(qū)域三個地區(qū)”，即“黃浦江上游 水資源保護區(qū)”和“內環(huán)線內區(qū)域”，以及“吳淞工業(yè)區(qū)、桃浦工業(yè)區(qū)、吳涇工業(yè)區(qū)”等。而 綠化方面則是中心城區(qū)大型公共綠地，即“兩橫一縱”景觀生態(tài)走廊，3塊楔形綠地等。在 房價日益走高之時，樓房附近的生態(tài)環(huán)境成為性價比的重要影響因素，所以購房者應十 分留意這方面的信息。 　　本周新盤繼續(xù)放量，尤其集中在閔行、寶山、松江等外環(huán)地區(qū)。 　　閔行區(qū)，蔚藍城市兩棟D型房雙抱樓面世，面積在96-150平方米左右，售價7200- 8200元/平方米；新梅莘苑推出8層電梯房，價位在6800-7800元/平方米左右。 　　寶山區(qū)，寶蓮湖景園位于綏化路，二房面積為116- 130平方米，均價4800元/平方米；錦秋花園三期，由聯(lián)體別墅組成，總價90- 112萬元。 　　松江，珠江新城發(fā)售中央公園第一排高層，二房面積為102平方米、105平方米，三 房面積144平方米，售價4200-5000元/平方米；安亭新鎮(zhèn)公寓房登場，價格在5800- 8800元/平方米左右。 　　閘北區(qū)，歌林春天位于宜川路，均價8500元/平方米；虹口區(qū)，四季·沙龍公寓由精 裝修、小戶型組成，單價8000元/平方米；嘉定，利富商貿大廈則為商鋪業(yè)態(tài)，面積在2 5-80平方米，售價5380-9600元/平方米。 ▲Top 香港房地產管理服務將大舉進滬 房地產時報2004-03-29 　　隨著C EPA 協(xié)議今年起實施，香港房地產管理服務企業(yè)將加大進滬步伐，全面參與上海房地產市場 各個環(huán)節(jié)的業(yè)務。日前，在上海國際商會舉辦的座談中，市政協(xié)港澳委員、上海國際商 會副會長、上海豪都房地產開發(fā)經營有限公司董事長兼總經理屠海鳴建議，在上海建立 香港工業(yè)園區(qū)，為香港中小企業(yè)在滬發(fā)展創(chuàng)造條件。 　　近年來，港資在上海房地產市場的開發(fā)占總量的10％以上， CEPA 協(xié)議將吸引更多服務類房地產中小企業(yè)進滬。作為香港的經濟支柱，香港的中小企業(yè)有 29萬家，占全港企業(yè)機構總數(shù)的98％。據統(tǒng)計，目前在滬投資為10150 家，六成是在香港具有一定規(guī)模的大型企業(yè)。根據C EPA 協(xié)議，今年起，香港房地產服務公司可以獨資形式在內地提供高標準房地產（豪宅）項 目服務，并提供以收費和合同為基礎的房地產服務，主要是房地產管理服務。這些新舉 措將大大吸引香港發(fā)展商、代理商及相關專業(yè)加快進軍內地的步伐。 　　香港中小企業(yè)來滬，對上海房地產業(yè)服務領域將產生深遠影響。香港的服務業(yè)水準 較高，對上海很有借鑒作用。房地產管理服務業(yè)包括估價、規(guī)劃、物管、中介、建筑及 室內設計等。屠海鳴建議，在上海設立專門的場館、通道、平臺，使更多的香港中小企 業(yè)得以利用原有的生產技術、產品網絡、管理經驗和銷售渠道等。他介紹，目前“政府推 動、民間聯(lián)動、以市場為導向、以企業(yè)為主體”的滬港合作模式已受到香港中小企業(yè)的廣 泛關注。最近的調查表明，香港的中小企業(yè)投資珠三角地區(qū)的傳統(tǒng)習慣正在悄然改變， 逾半數(shù)的香港中小企業(yè)明確表示對長三角地區(qū)、對上海投資有濃厚的興趣。 ▲Top 節(jié)能綜合指標領先 本市首個生態(tài)小區(qū)開工 房地產時報2004-03-29 　　生態(tài)型住宅能大大節(jié)約能耗，萬科·郎潤園充分顯示其優(yōu)越性。該小區(qū)是本市第一個 通過房地局、環(huán)保局評審的生態(tài)型住宅小區(qū)，日前在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)正式開工。 　　根據《上海市生態(tài)型住宅小區(qū)建設管理辦法》的規(guī)定，萬科房產對朗潤園小區(qū)的布局 、綠化、環(huán)保、資源綜合利用、以及住宅節(jié)能、隔聲、日照、通風等精心設計、周密規(guī) 劃，各項指示達到一級生態(tài)型住宅小區(qū)的標準。該小區(qū)綜合應用了26項新技術，達到10 個領先，在節(jié)能方面尤為突出。 　　節(jié)能方面體現(xiàn)了“一次投資、長期受益”的優(yōu)越性。小區(qū)內的小戶型公寓和會所采用 太陽能集熱系統(tǒng)，每年可節(jié)電37.5 萬千瓦時。按民用電價0.61 元/千瓦時，每年可節(jié)約電費23萬元。對小戶型的業(yè)主來說，這方面的支出為零。按三口 之家計算，每年節(jié)約能耗費一千元左右。小區(qū)的建筑外墻采用聚苯板保溫體系，即熱工 性能好的外門窗和新型墻體材料，并用雙層中空L OW － E 玻璃。同時，采用高能效比的空調機，使每戶空調能耗是常規(guī)居室的一半。 　　此外，朗潤園還采用雨水收集、中水回用系統(tǒng)；垃圾袋裝、分類存放、上門收集、 有機生化處理；屋頂綠化、垂直綠化、綠化遮陽棚等綠化系統(tǒng)；新風系統(tǒng)、變壓式止逆 煙道、燃氣泄露報警系統(tǒng)；區(qū)內布置人工濕地、人工湖、天然河道水達三級標準。用這 一系列的措施確保居住環(huán)境、居住空間、室內環(huán)境質量、熱環(huán)境、聲環(huán)境、光環(huán)境、水 環(huán)境滿足一級生態(tài)住宅的要求。 ▲Top 動遷成本促動世博會用地調整 浦西減少浦東增加 上海青年報 2004-03-31 上海世博集團董事長...
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