我國房地產(chǎn)市場供求關系分析
我國房地產(chǎn)市場供求關系分析 2003-05 市場供給基本平衡 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況 從房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是 一致的。1992年～1993年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，1994年以后隨著全行業(yè)步入調(diào) 整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，1998年房地產(chǎn)逐步走向復蘇后， 房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升，2001年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額6245.5億元， 同比增長25.3％，至2002年前11月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長達到28.2％。 從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來看，1996年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向住宅轉(zhuǎn)移，住 宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升，2001年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5 ％，2002年1～11月，這一比例已上升為70.7％，辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的 比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積分析 2002年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭：2001 年施工面積和新開工面積都有較快增長，新開工面積比去年同期增長27.2％，施工面積 增速21.5％。今年1～11月份，全國商品房施工面積80730萬平方米，增長22.6％，本年 新開工面積3676萬平方米，增長19.1％?？紤]到新開工面積的較高增速，可以預見，今 后幾年內(nèi)施工面積還會出現(xiàn)較快的增長。從竣工面積來看，1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資 的增長速度開始回升，受工程建設工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的 趨勢,2002年1～11月，全國房地產(chǎn)竣工面積16271萬平方米，比去年同期增長28.3％。 房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)分析 住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構(gòu)成部分，其中住宅市場在房地產(chǎn)市 場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最校近幾年來，我國 房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點： 住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有 所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn) 業(yè)中所占的比例在5％～10％比較合適，因此近幾年我國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資， 高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投資比例開始上升， 2002年1～11月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達70.7％以上，比去年同期增長 29.6％。 辦公樓市場供給有所增加 2000年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與1999年同期相比增速下降12.9％。200 1年投資額較上年有所增長,但增幅較小,自今年以來,辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長， 可以預見，今年辦公樓市場供給將出現(xiàn)較大增長。 商業(yè)用房的供求矛盾比較突出 在前幾年經(jīng)濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商嘗商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴重的 供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費 疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業(yè)用 房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛 盾。 市場需求高速增長 近幾年市場需求呈上升趨勢 近兩年來，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導下，我國房地產(chǎn)銷 售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2002年1～11月,全國商品房銷售 額達3536億,同比增長37.1％。 個人消費成為市場需求的主體 20世紀90年代以來，個人購買商品房的絕對額高速增長，1987年，個人購買的商品房只 有426．66萬平方米，占當年商品房銷售的17.9％；而到了1997年，個人購買的商品房達 5233．72萬平方米，占當年商品房銷售的66．6％；1998年，雖然受住房制度改革的影響 ，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，1998年個人購房的比例比19 97年上升了7個百分點，達到73．6％，市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的 要求。2000年，隨著房改的結(jié)束，個人購房的比例已達80％，2001年這一比例已達到87 ％，2002年1～11月，個人購買商品房的比例為90％。1～3季度，北京市個人購買商品住 宅的比重達到95.3％，顯示出北京市住宅市場的即期需求旺盛。 二級市場和租賃市場活躍了房地產(chǎn)市常一年來，各地以培育市場為核心，積極貫徹落實 國家出臺的一系列政策措施，降低存量住房入市“門檻”，使二手房交易逐步活躍，豐富 了市場供應，并有效地帶動了商品房銷售，房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動的效果日益明顯。 2001年，上海市存量住房交易15.6萬套，1031.48萬平方米，成交金額274.78億元，分別 比上年增長86％、59％、99％；經(jīng)登記備案的出租住房8.52萬套，1036萬平方米。到去 年底，上海市已購公房累計上市14.4萬套，占已出售公房總量的9.7％。 此外，隨著國家對住房租賃稅率的調(diào)整，各地租賃市場日趨活躍。南京市去年房屋出租 登記備案面積145萬平方米，較上年增長77％，租賃稅收達1.1億元。上海、廣東、江蘇 、浙江、貴州等省市，越來越多的居民采取通過將自有住房出租，同時購置新房自住來 改善家庭居住條件，以投資為目的的購房出租也在部分城市逐步興起。 住房分配貨幣化促進了住房消費 大部分城市已在出臺貨幣化方案的基礎上，制定了補貼資金籌集和管理、補貼標準、補 貼方式、補貼申請、現(xiàn)住房認定、超標和未達標住房處理、補貼發(fā)放程序等相關配套政 策，不少省市已陸續(xù)發(fā)放住房補貼，補貼的發(fā)放帶動了大量個人存款和銀行貸款進入住 房市場，促進了居民住房消費。 住房金融進一步發(fā)展，住房公積金管理逐步規(guī)范 截至2001年底，全國商業(yè)性和公積金個人住房貸款余額合計已達6398億元，是1997年底 的33倍，首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占消費貸款余額的86％，基本實現(xiàn)了房地產(chǎn)信 貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整。2001年住房公積金新增個人住房貸款395億元，比上年增長71％。住房金 融的發(fā)展，極大地提高了居民購房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實現(xiàn)住房消費的重要 手段。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，商業(yè)性個人住房貸款的不良率不到0.5％，住房公積金個人住房貸 款的不良率僅為0.24％，對于改善銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量也起到了十分重要的作用。 空置總量仍然很大 房地產(chǎn)市場空置總量仍然很大 據(jù)統(tǒng)計，到2002年7月底，中國商品房空置總量在1.2億平方米左右，其中空置一年以上 的超過50％，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。由于我國房地產(chǎn)開 發(fā)商多以中小型規(guī)模企業(yè)為主，其抗風險能力相對較差，較大的空置面積使得開發(fā)商積 極性受到嚴重的挫傷。難以收回的預期收益，使得開發(fā)商難以進行新一輪的房地產(chǎn)開發(fā) 投資。這會使房地產(chǎn)的有效供給不易實現(xiàn)，出現(xiàn)惡性循環(huán)。 與居民收入相比，房地產(chǎn)價格仍然偏高 世界銀行的研究資料表明，當一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3：1至6：1時 ，居民才能負擔得起。也就是說，一個家庭年收入的3～6倍能買下一個中等水平住宅時 ，這個家庭便具備購房能力。2001年，我國商品房平均每平方米售價達到2226元，按此 計算，一套70平方米的住宅大約需要15.6萬元，而去年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入為6800 元，按一家三口計算，房價與家庭年收入比達到7.6：1。而在房地產(chǎn)市場發(fā)達的北京， 這個比例高達12.4：1，因此，房價過高是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個桎梏。 市場供求結(jié)構(gòu)失衡 樓市供應與購房人需求之間的差異造成供求失衡，主要表現(xiàn)在以下兩方面： 一方面是供需價格差異： 低價位房供應不足，中高價位房供應過量。以北京市為例，調(diào)查顯示，北京居民的購房 需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％調(diào)查者期望值處于3000～5000元/平 方米。但是，市場上的房地產(chǎn)開發(fā)項目在價位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢。價位 在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在 20％左右，而價位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對較少。即 市場上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。 與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟適用房出現(xiàn)供不應求的局面，這充 分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴重的供求錯位。從目前看，政府干預房地產(chǎn)市場的主要 手段是大規(guī)模建設和推出經(jīng)濟適用房，國家計委和建設部前不久宣布，今年將投資1700 億，計劃建設2.25億平方米的經(jīng)濟適用房。這將更有效的滿足普通市民的住房需求。 另一方面是供給與需求的區(qū)域差異： 盡管當前房地產(chǎn)形勢總體上是好的，但也有一些地區(qū)不同程度地出現(xiàn)了投資增幅過大、 投資結(jié)構(gòu)不合理、價格上漲過快、土地供應過量等有可能過熱的“苗頭”。投資的增幅與 銷售的增幅相比，應該要保證能夠在發(fā)展中不斷消化同期上市的商品房。今年1～9月份 ，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江蘇、河南、云南、陜西、山東和寧夏等地 區(qū)，都出現(xiàn)了投資增幅高于銷售增幅超過了20％的情況。 住房市場體系不完整 完整的住房體系包括住房一級市場和住房二級市場，二者是相互促進、相互制約的，沒 有一級市場，當然不可能有二級市場，但二級市場又制約著一級市場，二級市場不發(fā)達 ，一級市場就低迷，只有在存在發(fā)達的二級市場的條件下，居民的住房資產(chǎn)才具有流動 性，居民才能轉(zhuǎn)讓和賣掉舊房，購買新房。就全國范圍來看，我國住房二級市場的發(fā)達 程度存在很大差異。 以北京和上海為例，2001年，上海二手房交易量（成交登記）達到1031萬平方米，新房 銷售（成交登記）突破2020萬平方米，可見存量市場興旺對增量市場的巨大促進作用。 與上海相比，北京的住房市場體系完善度較差，住房一二級市場之間過大的價差，導致 居民“以舊換新、以小換大”的難度較大。2001年北京的二手房交易量僅5400套。隨著快 速推進的危改拆遷釋放的巨大需求，二手房的需求將有增無減。 旺盛需求將繼續(xù)保持 潛在的市場需求成為住宅業(yè)持續(xù)發(fā)展的巨大動力。從市場潛力來看，到2001年底，我國 城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積20.8平方米，雖然比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達 國家和中等發(fā)達國家相比，還相差幾倍。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到33～ 35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。這主要是因為： 首先，城市化進程加快對住宅的巨大需求 根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的 時期。世界銀行對世界133個國家的統(tǒng)計資料表明，人均GDP低于300美元的低收入國家， 城市化水平僅為20％；當人均GDP從700美元提高到1500美元、經(jīng)濟步入中等發(fā)達國家行 列時，城市化進程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_到40～60％，而當經(jīng)濟高度發(fā)展， 城市化水平達到70％以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩；1980年，我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?比重為19.4％，1995年上升至29％，2001年進一步提高到36.2％，城鎮(zhèn)人口達到4.5億。 如果在未來十幾年中，我國人口自然增長率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的 速度增長，到2010年達到46％，城市人口將達到6.4億，凈增加1.9億人，每年新增人口 1852萬。新增城市人口的迅速增長無疑會對住房建設帶來更多需求。 其次，流動人口增長對住宅的巨大需求 城市化過程的另一個特點是出現(xiàn)大量的流動人口。大量流動人口的存在對租賃房屋產(chǎn)生 了巨大需求。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達300萬到400萬 ，其流動人口與常住人口之比分別是21：100、10：100和6：100。如此大量的流動人口 ，成為這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎；據(jù)有關 部門統(tǒng)計表明，到2010年，我國流動人口將從目前的8000萬人增加到1.5億人，按人均居 住最低標準(人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米)計算，需要為新增的流動人口建 造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設3000萬平方米以上的租賃房屋。 再次，居民消費結(jié)構(gòu)調(diào)整帶動住房消費的發(fā)展 中國社科院經(jīng)濟所研究員汪麗娜指出，“居民消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動住房消費的升級換代， 是今后5至10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁的首要原因”。1978～2001年，我國GDP年均增長率 為9.6％，人均GDP增長也高達8.2％。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從343元上升至6860元。 城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟中的消費主體，其收入的增長無疑為消費水平的提高和生活質(zhì)量 的改善奠定了堅實的基礎；調(diào)查顯示，居民對現(xiàn)在住房的滿意率不到20％，約有48％的 居民提出在幾年內(nèi)愿意換購住房，已購公房中有67％希望通過換購住房改善條件和環(huán)境 。正是居民潛在的住房需求，給房地產(chǎn)市場以強有力的支撐。 一系列住宅發(fā)展利好政策的出臺將對住宅需求產(chǎn)生持續(xù)影響。今年1月31日，國家計委與 建設部下發(fā)《關于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關問題的通知》...
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