《房企以銷售為導向的產品設計》課程大綱

《房企以銷售為導向的產品設計》
【課程背景】
鑒于客戶在業(yè)務擴張過程中，由總部產品研發(fā)設計系統(tǒng)派遣出任城市公司總經理的情形比較明顯，為避免專業(yè)技術管理背景的干部在總經理的崗位上，面對統(tǒng)籌銷售業(yè)務和產品研發(fā)的過沖中，其經營意識、市場意識、客戶意識等方面可能缺乏實戰(zhàn)歷練，尤其是避免在產品設計環(huán)節(jié)以專業(yè)導向的主觀判斷取代市場化的銷售導向。
【思想介紹】
產品設計不是作品創(chuàng)作，除審美和技術實現(xiàn)的維度外，其終將推向市場銷售的商品屬性更為突出，同時商品市場競爭力的成本管理能力也尤為重要。在規(guī)劃設計階段中，強調銷售導向應重點發(fā)力于方案設計之前的項目前期階段。突出市場競爭的研究、市場營銷的研究、目標客戶鎖定及其需求特征的研究，從而為產品設計提供充分的取舍依據(jù)。
【課程對象】
主導產品設計的決策層（董事長、總經理、等）
統(tǒng)籌市場營銷和產品研發(fā)設計管理的操作層（項目總經理、設計總、營銷總、等）
【課程收益】
全面了解覆蓋拿地決策、項目策劃、規(guī)劃方案設計等房地產開發(fā)項目前期各階段，如何通過統(tǒng)籌拓展、定位策劃、設計管理等各專業(yè)部門協(xié)同，通過市場營銷導向的各項調研、項目定位策劃等專業(yè)化的工作，最終落實產品定位和產品設計的成果。
面向將專業(yè)技術干部逐步培養(yǎng)為的優(yōu)秀的區(qū)域公司/項目公司總經理，不僅承擔銷售指標和經營壓力，對上承接集團和董事會領導，左右協(xié)同總部業(yè)務職能部門管理的支持，對下全面管理下屬團隊，其對角色的把握，以及對經營管理、項目管理、企業(yè)管理等基礎素質的學習和提供也是必要的。
……
【課程時間】
整個課程時間為1天。
【課程大綱】
《房企以銷售為導向的產品設計》課程大綱
課前秀
為了銷售，我職業(yè)生涯中3次廢掉全套施工圖的親身經歷：
設計部經理——萬科美樹麗舍項目（基礎施工緊急停工，重新出圖）
營銷副總——新奧新怡綠洲項目（銷售用戶型單頁付印前，重新做方案）
總經理——天津港灣中心大廈綜合體項目（28層施工到7層停工，改產品）
案例：設計總監(jiān)給兩個立面設計方案效果圖，讓我選定一個？結果你想不到……
案例：海南某項目的售樓報價VS全成本總結（商業(yè)機密版），我曾經是該項目設計顧問……
研發(fā)設計管理概述
關于設計的理解
設計管理的三個維度
設計管理的五個階段
設計管理過程的三個關鍵點
設計管理部門的三個代表
研發(fā)設計管理VS房企經營管理
按角色辦事
職責辨析：設計經理VS項目經理VS項目總經理VS公司總經理VS集團總經理
房地產企業(yè)管理系統(tǒng)——三個鏈條
系統(tǒng)圖講解（和君房地產研究中心原創(chuàng)）
研發(fā)設計管理VS計劃管理
項目開發(fā)計劃（7個計劃）VS研發(fā)設計管理
詳解：如何用收入、成本、現(xiàn)金流等財務數(shù)據(jù)的定量分析來評價設計成果
項目開發(fā)進度計劃的編制VS設計工作計劃的編制和分解
年度及月度計劃編制
部門及個人計劃編制
研發(fā)設計部門上報資金計劃的編制
研發(fā)設計部門招聘及培訓計劃的編制
研發(fā)設計管理VS成本管理
目標成本計劃的9大類成本
成本管理的關鍵手段——限額設計
成本的估、測、概、預算VS產品研發(fā)設計管理
設計費成本的控制方法
營銷費用成本的控制
以市場為導向的強排設計（項目可研決策階段）
項目決策階段工作流程概述
流程系統(tǒng)圖詳解
城市發(fā)展研究&地塊所在區(qū)域市場分析
親身案例：呼市某商業(yè)綜合體項目，當我匯報了市場調研成果后，老板……
親身案例：沈陽、呼市、重慶、武漢等四個項目策劃報告，市場調研部門節(jié)選
項目初判
銷售、研發(fā)、成本、拓展等部門職責
項目初判工作指引和規(guī)范
親身案例：海南某項目初判報告
項目詳細分析（深判）
市場分析
初步規(guī)劃設計分析
現(xiàn)場推演：強排設計的組織和成果
土地成本分析
項目投資收益分析
案例詳解：產品組合方案VS地價承受能力
現(xiàn)金流分析
項目可行性研究
土地投標項目開發(fā)方案設計的組織
“勾地”操作的規(guī)劃設計組織
以客戶為導向的概念設計（項目策劃階段）
項目策劃階段工作流程概述
什么是項目策劃
項目策劃階段工作內容
流程系統(tǒng)圖詳解
項目所在城市（區(qū)域）分析
概況、經濟發(fā)展及區(qū)位分析
房地產市場發(fā)展分析
競爭格局分析
競爭對手及典型項目調查分析研究
親身案例：萬科水晶城周邊產品調研
資深業(yè)內人士訪談
其他專題研究
部品標準
項目本體研究
項目所在區(qū)域城市規(guī)劃及發(fā)展分析
項目規(guī)劃條件分析
項目資源分析
政府意圖及政策意圖分析
客戶定位
項目潛在客戶調查分析
親身案例：某項目客戶調查問卷
目標客戶細分
目標客群比重分析
目標客戶鎖定及需求特征分析
親身案例：某項目策劃報告節(jié)選（客戶定位）
造價定位
售價定位影響因素
目標客戶支付能力研究
確定造價標準（成本倒推法）
項目各類產品造價限額設計標準
親身案例：某項目策劃報告節(jié)選（造價定位）
產品定位——《初步產品建議書》
差異化競爭策略
項目主題暨設計主題
產品定位（規(guī)劃及設計建議）
親身案例：某項目策劃報告節(jié)選（產品定位）
概念設計組織
設計招標
設計任務書
概念設計成果評審
運營定位
項目經營目標
項目發(fā)展策略
項目經濟測算
項目盈利模式及風險評估
《產品建議書》
以客戶為導向的方案設計（規(guī)劃方案設計階段）
規(guī)劃方案設計任務書
方案設計招標
規(guī)劃方案設計委托合同
規(guī)劃方案設計深度指引
方案設計內部評審
方案設計外部合作方評審（或有）
銷售代理、招商代理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理……等關聯(lián)合作方
方案設計優(yōu)化
規(guī)劃方案設計報規(guī)、單體建筑方案報建
園林景觀方案設計
園林景觀方案設計任務書
園林景觀方案設計委托
管網規(guī)劃方案設計
專業(yè)管線規(guī)劃方案設計
管網綜合規(guī)劃方案設計
園林景觀與管網綜合規(guī)劃方案設計綜合評審
項目交工標準管理
交工標準設計
交工標準審批
項目賣場、樣板間及示范區(qū)的設計管理
示范區(qū)獨立賣場建筑方案設計
賣場、樣板間裝修方案設計任務書
賣場、樣板間裝修方案設計委托
材設選型選樣
裝飾裝修施工圖設計
賣場、樣板間配飾及銷售道具配置
示范區(qū)園林景觀施工圖設計
銷售招商階段的設計管理
銷售培訓
產權面積測量
銷售資料道具配合
客戶變更配合
竣工交付階段的設計管理
竣工驗收、備案
物業(yè)管理配合
商業(yè)管理配合
總經理——從業(yè)務能手到組織高手
項目公司結構
二級管理架構
三級管理架構
研發(fā)設計管理的責權設計
產品研發(fā)設計管理主辦部門的職責、權限
市場營銷管理部門在產品研發(fā)設計決策過程中的職責、權限
公司內其他協(xié)同部門在產品研發(fā)設計決策過程中的職責、權限
公司決策層責權
公司以外的協(xié)作、參與主體的責權
互動答疑研討

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