房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資
房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資詳細內(nèi)容
房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資
《房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資、地產(chǎn)項目并購方案設計、稅收籌劃》
課程大綱
第一部分?房地產(chǎn)項目并購重組導引與創(chuàng)新融資方案一、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方案
1、債務融資實操案例解析
(1)商業(yè)銀行渠道的債務融資
(2)信托通道的債務融資與夾層融資
(3)私募基金的混合融資
(4)公司(企業(yè))債券/債務融資工具融資
(5)資產(chǎn)證券化融資
(6)供應鏈融資
(7)保理/商票融資
(8)債權(quán)融資計劃融資
(9)債權(quán)/收益權(quán)、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
(10)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、第三方理財平臺項目融資
(11)租賃公司的債務融資
2、股權(quán)融資實操案例解析
(1)基金信托方式融資
(2)項目合作的股權(quán)融資
(3)金主方式股權(quán)融資
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購的認識——走出傳統(tǒng)并購重組的誤區(qū)
1、房地產(chǎn)企業(yè)并購的實質(zhì)是什么?
2、企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)項目并購重組
3、房地產(chǎn)并購的時代背景?
4、房地產(chǎn)企業(yè)并購的背后動力是什么?
5、2017:房地產(chǎn)企業(yè)并購之年
6、房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展路徑
三、房地產(chǎn)項目并購的財稅核心關切
1、并購的核心問題是財稅利益博弈
2、并購協(xié)議與并購財稅
3、并購盡調(diào)下:收益算賬與蒙眼狂奔
四、典型房企的并購收益之路
1、并購王:融創(chuàng)與并購狂人:陽光城
2、并購是目前房地產(chǎn)公司拿地的主要方式
3、土地一級市場越來越成為央企、國企的秀場,大量的民營地產(chǎn)公司路在何方?
第二部分?房地產(chǎn)項目并購重組財稅安排實操案例、稅收風險方法及稅收籌劃
一、房地產(chǎn)項目并購重組的不同方式概覽
二、一級市場:直接招拍掛、勾地、一二級聯(lián)動開發(fā)
(一)直接招拍掛
1、直接招拍掛:定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細節(jié)
2、直接招拍掛綜合案例——全面財稅解構(gòu)
(1)項目公司競買土地
1)土地價款扣除:不同分配方法下的異同
2)土地閑置費、基礎設施配套費、開發(fā)規(guī)費、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息?
3)可供銷售面積的確定
4)銷項稅額抵減的四種做賬方式:最優(yōu)選擇路徑
5)銷項稅額抵減:調(diào)整清算收入還是沖減土地成本?
6)土地增值稅扣除項目中房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅的處理?
(2)母公司競買土地
(3)競拍方式特殊規(guī)則——限制房價+競爭地價、最高限地價+綜合房價、最高限地價+配建方案或建設方案、最高限地價+定向安置房配建面積、最高限地價+開發(fā)進度+保障性住房面積、最高限地價+養(yǎng)老設施配建程度、最高限地價+人才住房配建面積+自持比例+自持年限
(二)勾地(意向性拿地)
1、勾地:定義、路徑
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
(三)一二級聯(lián)動開發(fā)
1、一二級聯(lián)動開發(fā):定義、一級開發(fā)內(nèi)容、支付原則
2、一二級聯(lián)動綜合案例——全面財稅結(jié)構(gòu)
(1)土地返還款的處理:企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務處理
(2)拆遷業(yè)務納稅風險分析
(3)被拆遷業(yè)務納稅風險分析:基于國企政策性搬遷的案例
(4)舊城改造模式綜合案例分析
(5)房地分離收儲再轉(zhuǎn)讓的稅務安排
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三、二級市場:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目、股權(quán)收購類項目、產(chǎn)權(quán)交易類/司法拍賣類、聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目
(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:基本概念及轉(zhuǎn)讓條件、關注的關鍵點、特殊情況的處理
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓綜合案例——全面財稅結(jié)構(gòu)
3、總分公司交易方式的稅務安排
(二)股權(quán)收購類項目
1、股權(quán)收購類項目:基本概念及主要方式、需關注的關鍵點、案例解析(在建工程與承債式收購)、風險點提示、特殊情況的處理
2、股權(quán)收購案例——按市值股權(quán)收購與按市值資產(chǎn)收購
3、交易價格的構(gòu)成
4、股權(quán)溢價——項目公司利潤與股東利潤
5、股權(quán)溢價的處理——實操案例展示
6、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征土地增值稅的納稅風險防范
7、股權(quán)收購案例——個人股東轉(zhuǎn)讓的所得稅、轉(zhuǎn)讓價格公允性問題
8、股權(quán)收購案例——一個粗暴籌劃的風險后遺癥
9、特殊目標公司的股權(quán)收購——分立公司
10、房地產(chǎn)項目資產(chǎn)剝離——基于某上市公司REITS案例
11、特殊目標公司的股權(quán)收購——合并公司
(三)產(chǎn)權(quán)交易類項目/司法拍賣類項目
1、產(chǎn)權(quán)交易類項目/司法拍賣類項目:基本概念、需要關注的點
2、北京產(chǎn)權(quán)交易所——某央企出售股權(quán)與債權(quán)案例解析
3、某法院司法拍賣項目案例——債權(quán)歸集、項目公司設置
4、拍賣公告涉稅條款的合法性分析——納稅義務轉(zhuǎn)移還是納稅債務轉(zhuǎn)移
5、拍賣項目——增值稅發(fā)票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問題
(四)聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目——要錢不要地
1、聯(lián)營合作開發(fā)案例
2、代建代管+品牌輸出類項目:政府代建、商業(yè)代建、資本代建
3、委托代建案例——涉稅分析與賬務處理
4、合作建房案例分析
第三部分?房地產(chǎn)項目并購重組財稅安排戰(zhàn)略規(guī)劃
一、房地產(chǎn)項目并購重組的挑戰(zhàn)
二、房企并購中的三大財務風險:標的價值評估風險、融資和支付風險、財務整合風險
三、房地產(chǎn)項目并購重組風險控制清單
第四部分:現(xiàn)場疑難問題解答?
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