房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資

《房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融資、地產(chǎn)項目并購方案設計、稅收籌劃》
課程大綱
第一部分?房地產(chǎn)項目并購重組導引與創(chuàng)新融資方案一、房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方案
1、債務融資實操案例解析
（1）商業(yè)銀行渠道的債務融資
（2）信托通道的債務融資與夾層融資
（3）私募基金的混合融資
（4）公司（企業(yè)）債券/債務融資工具融資
（5）資產(chǎn)證券化融資
（6）供應鏈融資
（7）保理/商票融資
（8）債權(quán)融資計劃融資
（9）債權(quán)/收益權(quán)、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資
（10）互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、第三方理財平臺項目融資
（11）租賃公司的債務融資
2、股權(quán)融資實操案例解析
（1）基金信托方式融資
（2）項目合作的股權(quán)融資
（3）金主方式股權(quán)融資
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購的認識——走出傳統(tǒng)并購重組的誤區(qū)
1、房地產(chǎn)企業(yè)并購的實質(zhì)是什么？
2、企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、房地產(chǎn)項目并購重組
3、房地產(chǎn)并購的時代背景？
4、房地產(chǎn)企業(yè)并購的背后動力是什么?
5、2017：房地產(chǎn)企業(yè)并購之年
6、房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展路徑
三、房地產(chǎn)項目并購的財稅核心關切
1、并購的核心問題是財稅利益博弈
2、并購協(xié)議與并購財稅
3、并購盡調(diào)下：收益算賬與蒙眼狂奔
四、典型房企的并購收益之路
1、并購王：融創(chuàng)與并購狂人：陽光城
2、并購是目前房地產(chǎn)公司拿地的主要方式
3、土地一級市場越來越成為央企、國企的秀場，大量的民營地產(chǎn)公司路在何方？
第二部分?房地產(chǎn)項目并購重組財稅安排實操案例、稅收風險方法及稅收籌劃
一、房地產(chǎn)項目并購重組的不同方式概覽
二、一級市場：直接招拍掛、勾地、一二級聯(lián)動開發(fā)
（一）直接招拍掛
1、直接招拍掛：定義、途徑、基本要求、方式以及簽約細節(jié)
2、直接招拍掛綜合案例——全面財稅解構(gòu)
（1）項目公司競買土地
1）土地價款扣除：不同分配方法下的異同
2）土地閑置費、基礎設施配套費、開發(fā)規(guī)費、政府性基金、契稅、土地出讓金延期支付的滯納金和利息？
3）可供銷售面積的確定
4）銷項稅額抵減的四種做賬方式：最優(yōu)選擇路徑
5）銷項稅額抵減：調(diào)整清算收入還是沖減土地成本？
6）土地增值稅扣除項目中房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、印花稅的處理？
（2）母公司競買土地
（3）競拍方式特殊規(guī)則——限制房價+競爭地價、最高限地價+綜合房價、最高限地價+配建方案或建設方案、最高限地價+定向安置房配建面積、最高限地價+開發(fā)進度+保障性住房面積、最高限地價+養(yǎng)老設施配建程度、最高限地價+人才住房配建面積+自持比例+自持年限
（二）勾地（意向性拿地）
1、勾地：定義、路徑
2、政府意向性勾地
3、村企合作模式
（三）一二級聯(lián)動開發(fā)
1、一二級聯(lián)動開發(fā)：定義、一級開發(fā)內(nèi)容、支付原則
2、一二級聯(lián)動綜合案例——全面財稅結(jié)構(gòu)
（1）土地返還款的處理：企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與賬務處理
（2）拆遷業(yè)務納稅風險分析
（3）被拆遷業(yè)務納稅風險分析：基于國企政策性搬遷的案例
（4）舊城改造模式綜合案例分析
（5）房地分離收儲再轉(zhuǎn)讓的稅務安排
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三、二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目、股權(quán)收購類項目、產(chǎn)權(quán)交易類/司法拍賣類、聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：基本概念及轉(zhuǎn)讓條件、關注的關鍵點、特殊情況的處理
2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓綜合案例——全面財稅結(jié)構(gòu)
3、總分公司交易方式的稅務安排
（二）股權(quán)收購類項目
1、股權(quán)收購類項目：基本概念及主要方式、需關注的關鍵點、案例解析（在建工程與承債式收購）、風險點提示、特殊情況的處理
2、股權(quán)收購案例——按市值股權(quán)收購與按市值資產(chǎn)收購
3、交易價格的構(gòu)成
4、股權(quán)溢價——項目公司利潤與股東利潤
5、股權(quán)溢價的處理——實操案例展示
6、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征土地增值稅的納稅風險防范
7、股權(quán)收購案例——個人股東轉(zhuǎn)讓的所得稅、轉(zhuǎn)讓價格公允性問題
8、股權(quán)收購案例——一個粗暴籌劃的風險后遺癥
9、特殊目標公司的股權(quán)收購——分立公司
10、房地產(chǎn)項目資產(chǎn)剝離——基于某上市公司REITS案例
11、特殊目標公司的股權(quán)收購——合并公司
（三）產(chǎn)權(quán)交易類項目/司法拍賣類項目
1、產(chǎn)權(quán)交易類項目/司法拍賣類項目：基本概念、需要關注的點
2、北京產(chǎn)權(quán)交易所——某央企出售股權(quán)與債權(quán)案例解析
3、某法院司法拍賣項目案例——債權(quán)歸集、項目公司設置
4、拍賣公告涉稅條款的合法性分析——納稅義務轉(zhuǎn)移還是納稅債務轉(zhuǎn)移
5、拍賣項目——增值稅發(fā)票、所得稅和土增值稅成本、契稅繳納、辦證等問題
（四）聯(lián)營合作開發(fā)/代建代管+品牌輸出類項目——要錢不要地
1、聯(lián)營合作開發(fā)案例
2、代建代管+品牌輸出類項目：政府代建、商業(yè)代建、資本代建
3、委托代建案例——涉稅分析與賬務處理
4、合作建房案例分析
第三部分?房地產(chǎn)項目并購重組財稅安排戰(zhàn)略規(guī)劃
一、房地產(chǎn)項目并購重組的挑戰(zhàn)
二、房企并購中的三大財務風險：標的價值評估風險、融資和支付風險、財務整合風險
三、房地產(chǎn)項目并購重組風險控制清單
第四部分：現(xiàn)場疑難問題解答?

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