房地產企業(yè)所得稅匯算清繳與稅務籌劃 （2天）

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳與稅務籌劃
一、房地產企業(yè)所得稅匯算清繳
（一） 完整把握匯繳要求，疏理基本業(yè)務事項。
1、企業(yè)所得稅匯算清繳的基本方略。
2、銷售收入的基本確認。
3、稅前扣除的主要項目。
4、關注年度新政策要點。
5、重視把握有效扣除憑證。
（二） 抓住行業(yè)政策要點，把握匯繳重點難點。
企業(yè)所得稅的重點難點問題：
1、“拆一還一”的銷售價格問題。以同等面積的開發(fā)成本作為銷售收入（文件號？）。
2、銷售價格偏低問題。如新疆供銷社案例
3、銷售“車位”問題。《房地產公司“車位處置”的4種形式，應該如何納稅？》
4、可售面積與成本分配問題?？墒鄄灰欢ㄞk產權（如儲藏間、車庫等）。
5、公共配套設施的銷售與產權問題?！赌惚仨氈赖姆康禺a項目內公共配套設施的法務
與稅務處理》
6、資金借入與借出的利息問題。如上海某集團公司資金拆借利息收入巨大。
7、企業(yè)房產銷售“毛利率”的征收方式問題。是查帳征收下的核定征收。
8、土地出讓金返還的財稅處理問題。
9、拆遷補償費的財稅處理問題。核定征收與查帳征收下的財稅游戲。
10、開發(fā)成本的分配問題。
11、產品銷售成本配比如何。很多企業(yè)多攤成本導致庫存數(shù)量與成本金額如何處理？
12、開發(fā)成本的項目標準問題。
13、房產銷售代理傭金的扣除問題。
14、股權轉讓的定價問題。
15、建筑工程費的稅務管控標準問題。如江蘇某地稅局預警標準。
16、開發(fā)完工產品的收入結轉問題?！秶惡痆2010]201號
關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知》
17、研發(fā)費用加計扣除政策問題。如上海某集團公司（徐州分公司）研發(fā)問題。
18、未銷售房產的后續(xù)稅務問題。增值稅，土增稅，企業(yè)所得稅。
土地增值稅的重點難點問題：
19、股權轉讓土地的征納稅問題。（2015）5號文的理解
20、開發(fā)產品計稅成本對象問題。《國家稅務總局公告2014年第35號》。開發(fā)資質與分期
開發(fā)、合并開發(fā)及占線開發(fā)問題。
21、“二分法”、“三分法”、“四分法”的合法性問題。
22、開發(fā)成本的分類分攤問題。按照銷售價格、建設成本和使用功能分配，不完全按照
建筑面積法。
（三） 及時處理涉稅事項，準確進行納稅申報。
1、不征稅收入和免稅收入。
2、財產損失的確認。
3、企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的適用。
4、虧損彌補的處理。
5、企業(yè)所得稅的征收管理。
6、準確進行納稅申報。
二、 房地產企業(yè)的稅務籌劃
（一） 關注“金三”稅務風險，把握未來風險控制。
1、深度解析“金三”下的稅務風險。
2、稅務風險無處不在。
3、稅務風險的來源。
4、如何降低稅務風險。
（二） 著力企業(yè)內控管理，有效降低企業(yè)稅負。
1、營改增后的“五最”決定企業(yè)稅負。
2、把握專用發(fā)票的稅務風險問題。
3、把握“三流一致”的稅務風險問題。
4、把握合同降稅的基本要點。
5、房地產增值稅的稅負管控。
6、土地增值稅的稅負管控。
7、企業(yè)所得稅的稅負管控。
（三） 重新認識稅務籌劃，解析若干籌劃案例。
1、重新認識“金三”和增值稅下的稅務籌劃。
2、成本項目與成本結構是稅務籌劃的“度”。
3、業(yè)務模式的稅務籌劃。
4、股權轉讓納稅籌劃。
5、建筑材料設立分公司納稅籌劃。
6、股東分紅個稅籌劃。
7、采購定價的稅務籌劃。
8、甲供材的稅務籌劃。
9、房產租賃的稅務籌劃。
10、庫存房產的稅務籌劃。
11、建筑成本的稅務籌劃。

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