如何掌控（監(jiān)管）開發(fā)商所委托的物業(yè)管理項目

  培訓講師：張晨

講師背景：
張晨老師u湯臣集團物業(yè)管理公司常務副總經(jīng)理u湯臣集團管理部協(xié)理(主管公司總部人事行政)兼湯臣金融大廈物業(yè)公司總經(jīng)理、u上海保集物業(yè)管理有限公司執(zhí)行總經(jīng)理u上海高力國際物業(yè)服務有限公司虹橋高爾夫別墅物業(yè)副總經(jīng)理、公司區(qū)域物業(yè)高級經(jīng)理u全國物業(yè) 詳細>>

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如何掌控（監(jiān)管）開發(fā)商所委托的物業(yè)管理項目


如何掌控（監(jiān)管）開發(fā)商所委托的物業(yè)管理項目

引言
1、開發(fā)商為什么要委托物業(yè)公司對物業(yè)項目進行管理？
2、開發(fā)商為什么又要對物業(yè)公司接受委托的物業(yè)項目著手監(jiān)管？

一、對物業(yè)管理實務的基本認識
1、物業(yè)服務企業(yè)
2、物業(yè)管理招標投標
3、物業(yè)服務合同
4、早期介入與前期物業(yè)管理
5、物業(yè)的承接查驗
6、入住與裝修管理
7、房屋及設施設備管理
8、物業(yè)環(huán)境管理
9、公共秩序管理服務
10、物業(yè)管理風險防范與緊急事件
11、財務管理
12、物業(yè)管理檔案管理
13、人力資源管理
14、客戶管理
15、物業(yè)管理應用文書

二、了解物業(yè)管理適用的法律法規(guī)和規(guī)范性文件
1、概念
2、物業(yè)管理相關法律法規(guī)
（1）中華人民共和國物權法（中華人民共和國主席令第六十二號）
（2）中華人民共和國侵權責任法（中華人民共和國主席令第二十一　號）
（3）物業(yè)管理條例（中華人民共和國國務院令[2007]第504號）
（4）保安服務管理條例（中華人民共和國國務院令第564號）
（5）中華人民共和國住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定（中華人民共和國建設部令第110號）

（6）物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法（中華人民共和國建設部令第164號）
（7）物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定（國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)改價檢[2004]1428號）
（8）物業(yè)服務收費管理辦法（國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)改價格〔2003〕1864號）
（9）物業(yè)承接查驗辦法（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部建房[2010]165號）
（10）業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部建房[2009]
274號）
（11）住宅專項維修資金管理辦法（中華人民共和國建設部，中華人民共和國財政部令
第165號）
（12）最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（最高人民法院法釋[2009]7號）
（13最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（最高人民
法院法釋[2009]8號）

3. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理
1、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理
（1）寫字樓物業(yè)的特點
（2）寫字樓分類的因素
（3）寫字樓物業(yè)管理的目標
（4）寫字樓物業(yè)管理的工作模式
（5）寫字樓物業(yè)管理的內容
（6）寫字樓管理中的策略

2、寫字樓租賃管理
（1）寫字樓的租戶選擇
（2）寫字樓租金的確定與調整
（3）寫字樓的租約制定

3、寫字樓安全與風險管理
（1）寫字樓安全管理
（2）寫字樓風險管理
（3）寫字樓的物業(yè)保險
4、寫字樓物業(yè)服務企業(yè)的選擇與評價
（1）物業(yè)服務企業(yè)的選擇標準
（2）物業(yè)管理工作的評價
（3）寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價

四、運用價值規(guī)律和市場機制甄選物業(yè)公司
1、通過規(guī)范有序的招投標行為確定物業(yè)管理權
2、物業(yè)管理招投標程序
3、招標文件與（本）業(yè)主需求
4、投標文件的閱讀
5、評標（初步評定與詳細評審）
6、關注現(xiàn)場答辯（不要被假象所迷惑）
7、您對這家物業(yè)公司的管理項目作過考察嗎


五、簽訂物業(yè)管理委托合同的注意事項
1、要充分了解簽約對象的主體資格
（1）注意合同條款的對等性
（2）合同條款要明確
（3）管理標準的確定
（4）對項目分包合同的特殊要求
（5）仲裁機構名稱要寫具體
（6）簽字蓋章應同時具備
（7）不應疏忽的合同附件

六、物業(yè)管理方案與服務標準
1、對關鍵性內容與實質性內容的理解
2、寫字樓（辦公樓）物業(yè)管理服務規(guī)范
（1）合同約定的服務標準
（2）全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則
（3）辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)范
3、委托與代理有質的區(qū)別

七、財務必須全程監(jiān)管
1、開辦費
2、啟動資金
3、財務報告
4、成本與費用的合理性
5、預算及預算執(zhí)行
6、包干制與酬金制的優(yōu)劣
八、對物業(yè)管理運作常見問題的糾偏
1、秩序與環(huán)境維護
2、建筑物及設施設備管理
（1）我們找的是“四?！狈瘴飿I(yè)還是“經(jīng)營性”管理物業(yè)
（2）維修保養(yǎng)計劃的制定與落實
（3）委外分包合同管理與運作
（4）安全與消防的意識
3、規(guī)范的物業(yè)管理
（1）形象與禮儀
（2）運作
（3）應用文書
（4）檔案

九、制度與有效（監(jiān)督）執(zhí)行
1、會議制度
2、報告制度
3、表單與規(guī)定動作
4、收支管控
5、重視合同的履行
6、有效落實檢查



 

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