**新房地產稅務稽查應對與策劃技巧及案例分析

  培訓講師：陳建昌

講師背景：
專業(yè)資歷:中國稅務律師、財稅（法律）高級講師—既是實戰(zhàn)家，也是演講家；資深稅務籌劃專家、財稅（法律）綜合顧問—稅務稽查出身，籌劃更具權威；財稅大專、法律本科畢業(yè)--財稅、法律科班出身，財稅、法律具深厚知識功底；注冊稅務師、會計師、律師--精 詳細>>

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**新房地產稅務稽查應對與策劃技巧及案例分析詳細內容

**新房地產稅務稽查應對與策劃技巧及案例分析

**部分房地產稅務稽查風險分析與應對

一、房地產核算特點與稽查風險分析

二、稅務稽查的基本程序和應對策略

A、稽查選案；

B、稽查實施；

C、稽查審理；

D、稽查執(zhí)行；

E、行政救濟程序

 

第二部分 房地產行業(yè)現行主要稅收法規(guī)解讀

一、房地產銷售、租賃營業(yè)稅

[法規(guī)1]《條例》及實施細則--[法規(guī)25] 國稅函[2006]478號

二、房地產企業(yè)所得稅（結合新企業(yè)所得稅講解）

[法規(guī)1] 《條例》及實施細則--[法規(guī)16] 國稅發(fā)[2006]31號（新系統(tǒng)規(guī)定）

三、土地增值稅基本法規(guī)解讀

（一）土地增值稅的納稅人和清算對象

（二）土地增值稅的課稅對象和范圍

（三）土地增值稅的四級超率累進稅率

（四）轉讓房地產增值額的確定

（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例　　　　　　　

（六）土地增值稅申報納稅程序和法律責任　　　　　　　　　　

（七）納稅時間和繳納方法與地點　　　　　　　　　　　　　　　　

四、土地增值稅清算與優(yōu)惠法規(guī)解讀及實務操作

（一）清算法規(guī)解析與分析

（二）講師解讀新規(guī)定的五大要點

（三）減免稅優(yōu)惠政策解讀及運用

五、土地增值稅的納稅籌劃技巧與運用

★-“臨界點”籌劃法

★-費用轉移籌劃法

★-收入分散籌劃法

★-費用分攤籌劃法

★-利息支出籌劃法

★-建房方式籌劃法

★-靈活運用優(yōu)惠政策法

★-代收費用計價籌劃法

★-成本核算對象籌劃法

★-股權轉讓籌劃法

★-核算方式籌劃法

★-納稅籌劃新亮點：

 

第三部分 稅務稽查與自查的要點及風險分析

一、實地稽查的一般程序和方法

（一）收集原始資料和數據。

（二）數據間的邏輯關系分析。

（三）整體測算。

（四）賬內檢查與外調相結合。

（五）實地核實。

（六）統(tǒng)計各稅。

（七）稽查復核。

（八）稽查書證的收集。

二、主要稅種稽查與自查的要點解讀及風險分析

（一）稽查要點解讀及風險分析

（二）全面納稅自查的要點解讀

（三）納稅自查的重點和難點提示

 

第四部分 房地產稅收熱點、難點問題解析

1、“代建”房屋如何繳稅？

2、工廠自建廠房工程，是否要繳納營業(yè)稅？

3、將商品房留作自用是否視同銷售處理？

4、售后回購或售后租回業(yè)務如何繳納營業(yè)稅？

5、銷售外購不動產“營業(yè)額”與“收入額”有何不同？

6、這筆營業(yè)稅申報是否該抵減原受讓土地之買價?

7、稅務稽查中房地產企業(yè)收入核算的常見問題

8、稅務稽查中房地產行業(yè)的成本費用問題

9、房地產開發(fā)企業(yè)成本與費用的劃分隱含稅務風險問題分析

 

第五部分 房地產主要稅種稅務策劃案例分析

1、合并子公司，免除流轉稅

2、銷售不動產：先投資再轉讓

3、先建后售，節(jié)約稅款數億元

4、房產銷售轉為委托建房的納稅籌劃

5、轉讓增值土地，妙用公司分立

6、關聯交易避稅的操作要點

7、把握稅率臨界點爭取免稅

8、代收費用巧安排：合法節(jié)稅

9、籌資建房利息支出巧籌劃

10、增加住房開發(fā)成本的納稅籌劃

11、房產公司巧節(jié)稅：保障高質低價賣

12、確定適當房地產價格的分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

13、應納土地增值稅的籌劃分析

14、利用分解房地產開發(fā)項目進行納稅籌劃

15、巧解方程式：開發(fā)商售房讓利為節(jié)稅

16、巧納土地增值稅分析

17、如何確定房價才能獲取佳收益

18、土地增值計稅不能合并核算

 

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