東城水岸調(diào)研報告（happycompus）
南京市城東片區(qū) 東城水岸市場調(diào)查報告 一、調(diào)研項目：東城水岸 二、調(diào)研人員：略 三、調(diào)研方式： 1. 利用電話采訪、現(xiàn)場拜訪、網(wǎng)絡(luò)搜尋、同行咨詢、廣告分析進行了全方面的了解； 2. 對于現(xiàn)場拜訪，我們選擇分批次選擇不同時間進場了解，了解各時段的客戶流量； 3. 通過不同渠道研究廣告了解樓盤營銷策劃方式，分析利弊，取長補短。 四、調(diào)研目的： 1. 熟知調(diào)研項目優(yōu)劣勢，對同處在城東南的樓盤進行比較、分析； 2. 如何通過適當營銷推廣消除價格抗性； 3、如何利用景觀優(yōu)勢進行營銷。 五：調(diào)研過程： 2月12日（周三）：開始接受任務(wù)安排，對項目進行了大致了解，并初步進行了分工； 2月14日（周五）下午：＊＊先期到“東城水岸”進行踩盤； 2月17日（周一）下午：＊＊第二批到“東城水岸”進行踩盤，再作了解； 2月19日（周三）中午：四人進行了討論，并把相關(guān)資料匯總，進一步歸納總結(jié)； 2月24日（周一）：報告基本完成，再進行完善。 六、調(diào)研內(nèi)容： 1. 開發(fā)相關(guān)情況： 南京百市發(fā)展總公司是主營房地產(chǎn)開發(fā)的國有企業(yè)，成立于1993年，下屬南京百市建 筑設(shè)計院、南京百市物業(yè)管理有限公司，公司已開發(fā)過的項目有“龍苑新寓”、“長江路2 68號辦公樓”、“富麗山莊”、“苜蓿園大街98號公寓”，正在建設(shè)有“東郊美林苑”、“龍北 小區(qū)”、“東庭”等住宅片區(qū)等。 東城水岸位于龍蟠中路與白下路交匯的地方，在項目正南面就是“東水關(guān)遺址”，這里 是古老的秦淮河內(nèi)外分支交匯處，東水關(guān)公園悠悠古城墻與秦淮風光帶的美景成為東城 水岸的最大賣點，也是它一直引以為豪的PARKHOUSE的創(chuàng)意靈感。 樓盤相關(guān)信息 |樓盤地址 |龍蟠中路399號 | |發(fā)展商 |南京百市發(fā)展總公司 | |承建商 |南通二建、鹽城二建 | |建筑設(shè)計 |澳大利亞五合設(shè)計公司 | |景觀設(shè)計 |香港博嘉景觀設(shè)計公司 | |物業(yè)管理 |深圳金地物業(yè)管理公司 | |營銷推廣 |百市營銷中心 | |銷售許可證|寧房銷第002316號 | |水岸熱線 |4488941、4488942、8008289672（免| | |費） | 2. 物業(yè)管理： 深圳金地物業(yè)管理有限公司顧問管理，為全國三甲，建設(shè)部首批40家物業(yè)管理一級資 質(zhì)企業(yè)，提出“服務(wù)創(chuàng)造價值”、“業(yè)主的好管家、社區(qū)的好幫手”觀點。先期保安進駐， 售樓賣場門前的保安很好的體現(xiàn)公司形象。 物業(yè)管理費用（暫定） |小高層 |1.2元/平方米/月| |多 層 |2-3元/平方米/月| 3、小區(qū)概況： 整個小區(qū)分兩期銷售，一期為南京市供電局的福利分房，為了達到套數(shù)符合供電局的 要求，故而犧牲了樓間距，但同時也給目前在售的二期造成了不好的影響，就是一提東 城水岸就感覺到樓間距過小。 項目總占地約為4萬平方米，總建筑面積約為10萬平方米。二期占地約為2萬平方米， 建筑面積約為4萬平方米。據(jù)稱綠化率達到56%。二期總戶數(shù)為298戶，以4幢小高層（16 層）為主，多層共兩幢，為5層加假層的別墅式公寓，面積在200平方米以上，售價在70 00元以上，因為直視東水關(guān)公園實景，且又遠離繁華喧鬧的城東干道，但是價格抗性大 。 二期在9幢和11幢之間有一個3000平方米左右的中心花園，同時有專用通道從中心花 園直通東水關(guān)公園，并有保安維護安全。該項目會所一層引進上島咖啡館，二層設(shè)立圖 書館、健身房等設(shè)施，三層有一個25M的溫水游泳池，會所考慮與一街之隔的“凱悅天琴 ”進行功能互補，兩個項目的客戶可以自由選擇，從而擴大了會所的經(jīng)營范圍。 4、工程進度： 一期為現(xiàn)房，于2003年3、4月交付，供電局入住約在下半年； 二期在建，目前已出地面一層，交房時間為2003年12月31日。 5、項目配套： 車庫：小區(qū)的車庫總數(shù)在300個左右，均為地下車位，主要保障二期客戶的停車問題 ，其中一部分租，一部分售，但只能達到60％的車庫配比，售價目前未定，預(yù)計在11－ 12萬。 學(xué)區(qū)：市第一幼兒園、大光路小學(xué)、南航附中、三中（省重點）、六中（市重點）、 金陵科技大學(xué)、海運學(xué)校、江蘇省戲劇學(xué)校； 醫(yī)療：紅十字醫(yī)院、空軍454醫(yī)院； 交通：（通濟門站）4、7、40、46、47、58、60、82、87、316w（公交線路網(wǎng)四通八 達，更有三路直通新街口，另可達湖南路、鼓樓、夫子廟，也可達紅山動物園、玄武湖 、莫愁湖、月牙湖，打的到新街口只需起步價。） 超市：金潤發(fā)倉儲超市、蘇果超市； 周邊人文環(huán)境與配套：周邊有海關(guān)大樓、南京電視臺、南京日報總部，西依秦淮河， 東臨龍蟠路景觀大道，南向5萬平方米東水關(guān)公園，北接巨石休閑公園。這也是樓盤大書 特書的地方。 房屋交付標準 |結(jié)構(gòu) |框架剪力墻、7度抗震 | |層高 |2.8米 | |水 |變頻增壓供水 | |電 |每戶8KW，預(yù)留12KW線路 | |管道煤氣 |// | |三表出戶 |三表采用遠程計量系統(tǒng)，電表、水表出戶，水表、煤氣 | | |表遠傳 | |電梯 |合資名牌無機房電梯，一期為日本合資KONE電梯，2梯2 | | |戶 | |門 |防火防盜門，一期為jialing牌 | |窗 |雙層中空玻璃、鋁合金窗 | |外立面 |二層為石材，上為青灰色面磚，簡約華美 | |有線電視 |// | |寬帶 |// | |電話接入多媒體 |// | |智能化配套情況 |閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，門警控巡系統(tǒng)，背景音樂系統(tǒng)，可 | | |視對講系統(tǒng)，家庭安防系統(tǒng)，一層自動報警系統(tǒng)，每戶 | | |緊急求救系統(tǒng) | 6、銷售情況： （1）、套型分析： 東城水岸面積從92- 200平方米，套型為二房至五房，以三房為主打套型。集中在9、10、11幢。 9幢為四個單元，均為三房二廳，下為面積套型分布表：單位（m2） |A三房 |B三房 |C三房 |D三房 |D三房 |C三房 |B三房 |A三房 | |158.28 |139.29 |138.59 |145.51 |145.51 |138.59 |139.29 |158.28 | 10幢為二個單元，面積基本為120平方米左右的三房，預(yù)計在4月推出； 11幢為三個單元，均為三房二廳，下為面積套型分布表：單位（m2） |A三房 |B三房 |D三房 |C三房 |B三房 |A三房 | |137.02 |133.21 |144.64 |144.64 |133.21 |137.02 | 12幢為一個單元，為二房二廳和三房二廳，下為面積套型分布表：單位（m2） |C三房 |B二房 |A二房 | |135.57 |92.28 |98.53 | 結(jié)合以上分析，翠竹園所設(shè)計的三房套型更加合理，價格上基本都在40萬- 60萬之間。此方面優(yōu)勢較明顯，如果能揚長避短，強化優(yōu)點，淡化弱點，效果將更加突 出。 （2）、銷售價格： 2002年10月19日4600元/M2起售，樓層加價50元/層 2002年12月初調(diào)價 2003年2月起售價為4750元/ M2 2003年2月底預(yù)計要調(diào)價，調(diào)價幅度約為50元/M2 在售9、11、12幢銷售約70%左右，12幢的二房均已售完。10幢約于2003年4月銷售。 價格定位表 |起售價格 |4600元/M2 | |樓層加價 | | |9幢1-7層 |50元/M2/層 | |9幢7層以上 |100元/M2/層 | |10幢-12幢 |50元/M2/層 | |東西景觀房加價 |約150元/M2/層 | （3）、銀行按揭情況： 建行、中行、交行，最低20%首付，貸款時間一般為20年。一次性付款、按揭均無折 扣。 （4）、客戶群分析： |客戶群 |比例 | |國企高層 |36.5% | |私企業(yè)主 |32% | |外貿(mào)IT精英 |15% | |外企白領(lǐng) |10.5% | |文化界 |6% | （此數(shù)據(jù)引自“東城水岸”平面廣告） 從表格來看，均為白領(lǐng)以上，這些也是我們所要爭取的客戶。 7、項目優(yōu)劣勢： （1）、項目優(yōu)勢： 1、從外觀上看，東城水岸比香格里拉、楓丹白露要大氣，色調(diào)比較柔順、和諧，香格里 拉卻是茶色玻璃和窗框，給人一種昏暗、低調(diào)感覺； 2、綜合各方面因素，東城水岸均占優(yōu)勢。電視臺、海關(guān)、環(huán)北市場、便利的交通、優(yōu)良 的學(xué)區(qū)、完備的社區(qū)，這也是東城水岸為何價格偏高仍然銷售不弱的原因； 3、另外臨秦淮河和東水關(guān)公園，這給東城水岸無限的財富，也給客戶帶來了偌大的誘惑 力，宣傳廣告中，他們強化重點，推出了例如“生活是高尚的”廣告語。 （2）、項目劣勢： 1、縱觀東城水岸的房型均為92- 150平方米左右，比較套型，明顯感覺進深大，采光不好； 2、另外面積偏大，總價偏高，大都在60萬以上，樓間柜相對較小，尤其是三房套型布局 不太合理； 3、東城水岸臨龍蟠路，交通便利的同時也帶來了噪音和灰塵，在現(xiàn)場一期的7樓，開窗 和不開窗還是有較大區(qū)別，雙層玻璃也只是起到一定的作用。小區(qū)二期靠在秦淮河邊， 相對要好一點。 七、調(diào)研結(jié)果： （一）、通過此次調(diào)研，我們不僅熟悉了“東城水岸”這個樓盤，對同處城東南的樓盤也 有了一定的了解，如香格里拉和楓丹白露。對于公司正在銷售的樓盤有一定的參考價值 ； （二）、調(diào)研“東城水岸”后發(fā)現(xiàn)有幾點啟示，當然不需全盤照搬，但可作為參考： 1. 廣告營銷： （1）、廣告發(fā)布的型式多樣化：百市在《深圳特區(qū)報》發(fā)了兩回招聘廣告，贏得人才，吸 引眼球；采用樓盤標志，是一個射箭的小孩，醒目傳意。 （2）、強化優(yōu)點、淡化弱點、突出重點。東城水岸是城東首座大型Parkhouse社區(qū)，廣 告為“優(yōu)越生活每一天”，又如東庭“精密樓盤、文化人家”，雖然不是很到位，但也傳達 了樓盤的信息。并且提出了“時間環(huán)境一手掌握”的聰明家居新法則。 2. 銷售大廳的布置： （1）、明亮開闊，耳目一新的玻璃房銷售大廳清爽整潔； （2）、站在門口的保安雖然不那么偉岸，但還是威嚴，值得信賴，給人印象深刻、專心 、專業(yè)，使客戶對后期的物業(yè)升值有很高的信心； （3）、大廳的布置上，掛在墻上的展板明亮清晰，有合同、按揭、購房流程、配套等， 另貼出窗口表，一目了然。二次踩盤，銷售人員的服裝統(tǒng)一，以褐色為主，接待尚可， 大概有5-6名。 3、會所共享： 會所考慮與對面的“凱悅天琴”進行資源共享，兩個項目的住戶可以自由選擇，從而擴 大了會所的經(jīng)營范圍，也提供了新的思路。 （三）、通過此次調(diào)研，發(fā)揮了團隊協(xié)作精神，分工合作，相互交流，互通有無，提高 了營銷綜合能力，向公司提出的全面手又邁進了一步。當然，在調(diào)研方式上還有所欠缺 ，調(diào)研內(nèi)容還有待豐富，調(diào)研的深入性還有進一步的挖掘。在以后的工作中也給我們提 供了經(jīng)驗，知已知彼，才能更好的做好工作。調(diào)研之后更加堅定了我們對公司樓盤的信 心，相信在今年我們會越做越好！ “東城水岸”市場調(diào)研組 200＊年＊月＊日
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