成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定
成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定 　　第一條　為了加強住宅小區(qū)與高層樓宇的物業(yè)管理，創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適 的城市環(huán)境，根據國家有關法規(guī)，結合成都市實際，制定本規(guī)定。 　　第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)內新建的建筑面積二萬平方米以上的住宅小區(qū)（含組團） 以及十層以上的高側層樓宇，應當按照本規(guī)定實行物業(yè)管理。 　　第三條　本規(guī)定所稱物業(yè)，是指物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及其配套的有關設施、設備 和場地。 　　本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。 　　第四　條物業(yè)管理實行業(yè)主自治與委托物業(yè)管理公司專業(yè)服務相結合原則。 　　第五條　成都市房地產管理局是本市物業(yè)管理的主管部門，并負責組織實施本規(guī)定 。 　　各區(qū)（市）縣房地產管理部門或區(qū)（市）縣人民政府確定的部門（以下簡稱物業(yè)管 理部門）在規(guī)定的職權范圍內負責本轄區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督和協(xié)調工作。建設、規(guī) 劃、市政、公用、園林、市容環(huán)衛(wèi)、公安、物價、供電、郵政、電信等管理部門按照各 自職責、協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當配合物業(yè)管理主管部門，做好 本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導工作。 　　第二章　業(yè)主自治管理 　　第六條　業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)管理的權利，并有合理使用房屋共用設施，維護公共秩序 和繳納物業(yè)管理服務費用的義務。 　　第七條　一個物業(yè)管理區(qū)域內入住率達到30％以上或入住已滿一年的，應當成立業(yè) 主委員會。業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理，但不得從 事以營利為目的的經營活動。 　　第八條物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)（市）縣物業(yè)管理主管部門根據配套設施情況進行劃定。 　第八條業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主或其推選的的代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人 民政府）、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔任。 　　業(yè)主委員會根據物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由七人至十一人單數組成，每屆任期二年。　 第一屆業(yè)主委員會由開發(fā)單位牽頭，在區(qū)（市）、縣物業(yè)管理主管部門的指導下組建成 立，并報市物業(yè)管理主管部門登記備案。 　　第九條　業(yè)主委員會履行下列職責 　?。ㄒ唬┻x聘物業(yè)管理公司，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè) 管理委托合同； 　?。ǘ徍宋飿I(yè)管理公司的年度管理計劃和管理服務的重大措施，監(jiān)督物業(yè)管理服 務費用的收支情況； 　?。ㄈ┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，對物業(yè)管理公司的管理服務工作進行監(jiān)督 ； 　?。ㄋ模I(yè)主、使用人進行約束和監(jiān)督，督促其遵守業(yè)主公約，履行物業(yè)管理委托 合同； 　?。ㄎ澹﹨f(xié)助物業(yè)管理公司做好與有關部門的工作聯(lián)系。 　　第十條　業(yè)主委員會應當定期召開會議，會議必須有過半數委員出席，作出決定應 經全體委員過半數通過，在作出重大決定之前還應征求其他業(yè)主的意見。業(yè)主委員會作 出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主委員會作出的決定， 不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定。 　　第十一條　業(yè)主委員會應當制訂業(yè)主公約，明確有關物業(yè)使用、維修和其他管理事 項。業(yè)主公約已經入住的過半數以上業(yè)主簽訂后生效。業(yè)主公約對全體業(yè)主、使用人具 有約束力。 　　第三章　物業(yè)管理服務 　　第十二條　物業(yè)管理公司應當按照規(guī)定向市物業(yè)管理主管部門申領物業(yè)管理資質證 書?！∥飿I(yè)管理資質證書實行定期審驗制度。物業(yè)管理公司應當按照資質管理的規(guī)定從 事物業(yè)管理服務。 　　第十三條　物業(yè)管理人員應經物業(yè)管理主管部門培訓并領取合格證書后，方可上崗 。 　　第十四條　物業(yè)管理公司享有下列權利： 　　a）制定物業(yè)管理的具體規(guī)則； 　　b）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同進行管理和服務，收取服務費用； 　　c）有權制止或處理違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為； 　　d）有權選聘專營公司承擔專項經營服務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方 ； 　　e）有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理； 　　f）有權依法從事其它多種經營活動； 　　g）有權拒絕不合理的收費和攤派。 　　第十五條　物業(yè)管理公司應當履行下列義務： 　　a）依照本規(guī)定和物業(yè)管理委托合同約定的內容和標準實施管理和服務； 　　b）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，并接受其監(jiān)督； 　　c）協(xié)助開展社區(qū)文化活動； 　　d）接受政府有關部門的指導與監(jiān)督。 　　第十六條　物業(yè)管理公司接受業(yè)主委員會的委托進行物業(yè)管理服務，應當簽訂物業(yè) 管理委托合同。合同應載明以下內容： 　　a）管理服務的項目和標準； 　　b）管理服務的期限； 　　c）雙方的權利和義務； 　　d）服務費用； 　　e）違約責任； 　　f）解決糾紛的方式； 　　g）合同終止或解除的約定； 　　h）其它約定事項。 　　物業(yè)管理委托合同示范文本由市場物業(yè)管理主管部門制定。 　　第十七條　物業(yè)管理的公共性服務項目應當具有下列內容： 　　a）房屋建筑共用部位的養(yǎng)護、維修、運行和管理，包括門廳、樓梯間、樓道、外墻 面、承重結構、屋頂等； 　　b）共用設施、設備的養(yǎng)護、維修、運行和管理，包括：電梯、水泵、二次供水設施 、上下水管道、中央空調、共用照明設施、消防設備等； 　　c）附屬配套建筑和設施的養(yǎng)護、維修和管理，包括商業(yè)網點、自行車房（棚）、停 車場（庫）等； 　　d）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護和管理； 　　e）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所和房屋共用部位的清掃保潔，除"四害"以及垃圾的 收集、清運等； 　　f）車輛停放與行駛秩序的管理； 　　g）維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等； 　　h）物業(yè)檔案資料的保管。 　　第十八條　物業(yè)管理公司可以接受業(yè)主、使用人的委托，開展料理家務、照顧病人 、裝修房屋、維修房屋自用部位和自用設備、搬運和訂購物品等專項特約服務。 　　第十九條　水、電、氣等有關專業(yè)管理部門委托物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人代收 代繳費用的，應按規(guī)定向物業(yè)管理公司支付勞務費用。 　　第二十條　物業(yè)管理服務的收費標準，應遵循合理、公開的原則，根據服務的內容 、質量、深度和社會承受能力，按下列規(guī)定執(zhí)行： 　　a）普通建筑標準的住宅小區(qū)的公共性服務項目，實行政府定價。 　　b）高標準的住宅小區(qū)和高層樓宇的公共性服務項目，實行行政府指導價。 　　c）特約服務實行經營者定價。 　　第（一）、（二）項的收費標準，由市物價局會同市物業(yè)管理主管部門制定。 　　第二十一條　物業(yè)管理服務的費用由物業(yè)管理公司按規(guī)定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用 人約定由使用人交納的，從其約定。 　　物業(yè)管理的公共性服務項目收費，經物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會協(xié)商可以預收，但 欲收的期限不得超過六個月。 　　第二十二條　物業(yè)管理公司應當建立健全財務會計制度，每半年公布一次管理服務 費用的收支情況，并接受業(yè)主委員會和政府有關部門的監(jiān)督。 　　第二十三條　物業(yè)管理公在物業(yè)管理委托合同終止或解除后三十日內，應向業(yè)主委 員會辦理下列事項，并報物業(yè)管理部門備案： 　?。ㄒ唬︻A收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還。 　　（二）　移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊； 　?。ㄈ┮平晃飿I(yè)管理辦公用房和屬于業(yè)主共有的房屋及其它財務。 　　第四章　物業(yè)的使用與維修 　　第二十四條　業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，正確處理用水、用 電、排水、排污、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關系。 　　第二十五條　業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先征得物業(yè)管理公司的同意，需要 改變房屋結構的，必須報經政府有關部門批準。 　　物業(yè)管理公司應將裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，并加強對抓哏 內秀活動的指導和監(jiān)督。 　　第二十六條　業(yè)主或使用人應當嚴格按照房屋的設計用途進行使用，不得擅自改變 使用性質。因特素情況確需改變的，應當符合城市規(guī)劃要求，并在征得相鄰業(yè)主、使用 人和業(yè)主委員會的書面同意后，報政府有關主管部門審批。 　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃配套設施的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。 　　第二十七條　業(yè)主、使用人使用房屋，應當遵守下列規(guī)定： 　　（一）不得擅自改建、擴建和改變房屋的外觀； 　?。ǘ┎坏貌鸶姆课莸某兄貕土?、柱結構； 　?。ㄈ┎坏谜居梅课莸奈蓓?、樓梯、通道等共用部位； 　　（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。 　　第二十八條　在物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為； 　?。ㄒ唬┱加玫缆窋[攤設點； 　?。ǘ┥米越右?、拆除市政共用基礎設施；擅自在住宅小區(qū)內占用和挖掘道路；損 壞市政公用基礎設施； 　?。ㄈ┻`法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物； 　?。ㄋ模p、占用綠地和綠化設施；在行道樹上釘釘、刻劃、拴繩或張貼、懸掛各 種物品； 　?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核紙屑；在建筑物或構筑物上涂寫、刻劃 、張貼； 　　（六）違反規(guī)定停放機動車和非機動車； 　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約規(guī)定的其它禁止行為。 　　第二十九條　房屋的自用部位和自用設施的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責，業(yè)主與使用 人另有約定的，從其約定。業(yè)主或使用人也可委托的物業(yè)管理公司進行養(yǎng)護、維修，并 承擔相應的費用。 　　第三十條　房屋的自用部位和自用設施因損壞而影響毗連房屋正常使用，業(yè)主或使 用人應當及時修繕。拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司進行修繕，費用由業(yè) 主或使用人承擔。 　　第三十一條　建立物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用，用于房屋共用部位、共用設施、設備以 及附屬配套公共建設和設施的養(yǎng)護、維修及更新、不得挪作作用，但按本規(guī)定由業(yè)主委 員會用于支付房價款和租金的除外。 　　第三十二條　物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用的來源； 　?。ㄒ唬I(yè)主按產權份額定期繳納一定費用； 　?。ǘ┳≌^(qū)的開發(fā)建設單位按工程造價0.4％和高層樓宇的開發(fā)建設單位按工程 造價的0.5％一次性提供的費用； 　　（三）其它有關的來源。 　　第三十三條　物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用應專戶存貯，其費用的收支，物業(yè)管理公司、 業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。 　　第三十四條　住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內的地下管網、道路等設施的養(yǎng)護維修，按國 家有關規(guī)定執(zhí)行。 　　第三十五條　業(yè)主轉讓、出租房屋，應當將業(yè)主公約作為轉讓合同、租賃合同的附 件，并在合同簽訂后的十日內，將轉讓、出租情況書面告訴業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司 。 　　房屋轉讓時，業(yè)主原繳納的物業(yè)養(yǎng)護維修專項費用不再退還。 　　第五章　前期物業(yè)管理 　　第三十六條　物業(yè)在建設期間至向業(yè)主委員會正式移交前，開發(fā)建設單位應自行實 施前期管理或委托物業(yè)管理公司進行管理，并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案。其 物業(yè)管理服務費用，除由業(yè)主、使用人入住后按規(guī)定繳納外，不足部分由開發(fā)建設單位 承擔。 　　業(yè)主委員會成立后，應與原物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托合同，管理期限不得低 于二年。期滿后業(yè)主委員會可重新聘請物業(yè)管理公司，但在同等條件下，原物業(yè)管理公 司有優(yōu)先受聘權。 　　第三十七條　開發(fā)建設單位在出售、預售或安置房屋前，應當制定物業(yè)管理方案， 并在房屋購銷合同或安置協(xié)議中載明相應條款。 　　物業(yè)管理方案應經物業(yè)管理主管部門審核。 　　第三十八條　經驗收合格的住宅小區(qū)、高層樓宇，開發(fā)建設單位應向物業(yè)管理公司 提供以下檔案資料（復印件）： 　?。ㄒ唬┮?guī)劃總平面圖； 　?。ǘ┛⒐た偲矫鎴D； 　?。ㄈ﹩误w建筑及結構設備竣工圖； 　　（四）地下管網竣工圖； 　?。ㄎ澹┓课莘峙浞桨?； 　?。┦姓没A設施、公共配套設施數量清冊及平面布置圖。 　　第三十九條　根據物業(yè)規(guī)模，開發(fā)建設單位應提供一定的房屋按照直管公房的租金 標準出租給業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司作為辦公用房使用，任何單位和個人不得改變其 用途。 　　第四十條　住宅小區(qū)按規(guī)劃配建有商業(yè)網點和其它有經營收入的公用設施、設備、 場地提供給物業(yè)管理公司經營管理，其中商業(yè)網點房經營純利潤的40％納入物業(yè)養(yǎng)護維 修專項費用，其余經營收用于彌補日常物業(yè)管理經費的不足。 　　第四十二條　業(yè)主、使用人入住前，應與物業(yè)管理公司簽訂入住公約。入住公約對 全體業(yè)主、使用人具有約束力。入住公約自業(yè)主公約生效終止。 　　第六章　法律責任 　　第四十三條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主 公約的，業(yè)主委員會有權責令其限期改正。 　　第四十四條　業(yè)主、使用人不按期繳納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理公司有權要 求其限期繳納，并按合同約定收取滯納金，逾期仍不繳納的，可向...
成都市住宅小區(qū)與高樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定