中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告
2003年中國(guó)股份制商業(yè)銀行行長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議材料 行業(yè)研究系列報(bào)告 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 課題負(fù)責(zé)人：沈 思（董事會(huì)秘書(shū)兼總行發(fā)展研究部總經(jīng)理） 陳耀琪（總行發(fā)展研究部總經(jīng)理助理） 課題執(zhí)筆人：李松濤（總行發(fā)展研究部博士） [pic] 上海浦東發(fā)展銀行 二00三年八月 目 錄 摘 要 第一章 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?第三節(jié) 對(duì)于本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92-93年的比較 第二章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的特征分析 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方面的主要特征 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求方面的主要特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫應(yīng)警惕 第三章 我國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 第一節(jié) 北京房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第二節(jié) 上海房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第三節(jié) 廣州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第四節(jié) 深圳房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 第四章 當(dāng)前行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)分析 第一節(jié) 行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及對(duì)策 第二節(jié) 行業(yè)政策熱點(diǎn) 第五章 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的分析 第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式 第二節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)的相關(guān)特點(diǎn)分析 第三節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)2003年的相關(guān)發(fā)展 第六章 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信貸政策的建議 內(nèi)容摘要 本研究報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、相關(guān)市場(chǎng)特點(diǎn)和相關(guān)企業(yè)特征進(jìn)行了研究，并 在此基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸投向給出相關(guān)建議。 首先，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況進(jìn)行了總結(jié)和回顧，對(duì)本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇和92- 93年進(jìn)行了對(duì)比，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了分析。 其次，報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況做出分析。具體從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求兩 方面分析了近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征。分析表明，在供給方面，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)總量持續(xù)增加，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)明顯改善，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在建施工面積逐年增 加，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快，呈現(xiàn)兩極分化跡象。而在需求方面，我國(guó)商品房持續(xù)熱 銷(xiāo)，平均價(jià)格穩(wěn)步上升，個(gè)人購(gòu)房比重急劇增加，人均住房面積逐步增加，住宅需求占 比較大，而辦公樓、商業(yè)用房需求增速趨緩。與此同時(shí)，我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱 現(xiàn)象：房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入過(guò)快，空置面積上升較快；投資比例增大，投機(jī)現(xiàn)象顯現(xiàn)；房 地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債高，銀行貸款投入較大；房?jī)r(jià)收入比例較高，有效需求增長(zhǎng)有限；房地產(chǎn) 投資速度明顯高于GDP增長(zhǎng)速度。因此需要警惕房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。 報(bào)告還對(duì)我國(guó)北京、上海、廣州和深圳等四個(gè)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行 了分析，并做出了相關(guān)預(yù)測(cè)。由于發(fā)展路徑不同，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出不同的特點(diǎn) ：北京市場(chǎng)目前二手房交易持續(xù)低迷，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求乏力，公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇和別墅 市場(chǎng)空置率上升，與此同時(shí)郊區(qū)住宅得到快速發(fā)展；而上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度房產(chǎn)市 場(chǎng)供需兩旺，個(gè)人住房商業(yè)貸款增勢(shì)溫和回落，低價(jià)房趨于火爆，而高檔二手房遭冷遇 ，辦公樓市場(chǎng)步入上升通道，上海樓市步入大盤(pán)時(shí)代 。而在廣州盡管第一季度樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但“空置房”壓力漸顯露。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng) 當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但也存在潛在的泡沫隱患。 報(bào)告還對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)焦點(diǎn)問(wèn)題及政策熱點(diǎn)進(jìn)行了分析，尤其對(duì)2002年以來(lái)的主要 房地產(chǎn)政策進(jìn)行了深入分析。 報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征和經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行了分析，并以我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè) 10強(qiáng)為重點(diǎn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)特點(diǎn)進(jìn)行了分析。 報(bào)告最后提出了對(duì)于股份制銀行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)信貸政策的建議。 股份制商業(yè)銀行行業(yè)研究報(bào)告 ——房地產(chǎn)業(yè) 上海浦東發(fā)展銀行 2001年我國(guó)正式加入世貿(mào)組織后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期，許多行業(yè)都 煥發(fā)出勃勃生機(jī)，呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。為了進(jìn)一步把握我國(guó)行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，挖掘銀 行信貸商機(jī)，在2002年全國(guó)十家股份制商業(yè)銀行年會(huì)上，十家行一直同意將行業(yè)專(zhuān)題研 究確定為2003年股份制銀行行長(zhǎng)年會(huì)交流材料，以共同促進(jìn)股份制商業(yè)銀行行業(yè)信貸政 策的改進(jìn)與完善。為此，我行選擇了房地產(chǎn)行業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)軟件行業(yè)作為研究對(duì)象，本 篇是關(guān)于我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，力圖對(duì)該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析 ，從而總結(jié)提出相應(yīng)的銀行信貸建議。 第一章中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 第一節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回顧 國(guó)際和國(guó)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)周期同步發(fā)展的行業(yè)，其投資 周期與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期同步伴生性的特征非常明顯，對(duì)于中國(guó)而言，改革開(kāi)放20多年來(lái)， 由于存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌，體制改革不斷深入、對(duì)外開(kāi)放不斷擴(kuò)大的背景，房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)改革（尤其是我國(guó)住房制度改革，具體進(jìn)程見(jiàn)表1- 1）的推進(jìn)也存在必然的緊密聯(lián)系。 表1-1、我國(guó)住房制度改革的進(jìn)程 |時(shí)間 |住房制度改革的推進(jìn) | |1980年6月 |提出實(shí)行住房商品化政策，城鎮(zhèn)住房改革改革來(lái)開(kāi)序幕 | |1980 -1985 |優(yōu)惠出售住房的試點(diǎn)期 | |年 | | |1986-1990年|深化改革的試點(diǎn)期，試點(diǎn)城市：煙臺(tái)、唐山 | | |改革低租金入手，提高房租、增加工資、變暗貼為明補(bǔ)， | |1991-1995年|推進(jìn)租金改革，目標(biāo)是2000年租金原則上達(dá)到雙職工平均工 | | |資的15%， | | |全面推行公積金制度，加快出售公有房 | |1998下半年 |取消住房實(shí)物分配，全面推行住房分配貨幣化 | 總體上，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大體經(jīng)歷了四個(gè)階段 ： 一、起步階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1978年至1991年。相應(yīng)的改革舉措基本是試點(diǎn) 性質(zhì)，從行業(yè)發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，可以被看作是一個(gè)在中國(guó)新興行業(yè)的導(dǎo)入期、啟蒙期，比 較明顯的數(shù)據(jù)是1990年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額僅為253億，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)僅為4 400家，從業(yè)人數(shù)14萬(wàn)人。 二、過(guò)熱階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1992年至1993年，這輪房地產(chǎn)投資熱是在中國(guó) 經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)率、高通貨膨脹、利率高企的完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下產(chǎn)生的。在這一階段，以 沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展。同時(shí)外商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入增加了房 地產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)源，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)相上馬，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲。其所出現(xiàn)的投資 過(guò)熱、土地惡炒，以至爛尾樓的大量出現(xiàn)、銀行房地產(chǎn)貸款壞賬浮現(xiàn)，充分說(shuō)明在一個(gè) 高速發(fā)展行業(yè)剛剛誕生的時(shí)候，其潛在風(fēng)險(xiǎn)是多么觸目驚心。由于第一輪所謂房地產(chǎn)泡 沫是在完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下產(chǎn)生的，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制沒(méi)有建立起來(lái)，無(wú)論土地出讓 ，房地產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)消費(fèi)方式，用今天我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)來(lái)看 ，都呈現(xiàn)出明顯的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印。 三、調(diào)整階段。這個(gè)階段經(jīng)歷的時(shí)間是1994至1999年。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致 了很高的通貨膨脹，國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行適度從緊的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)自然成為本次調(diào)控的 重點(diǎn)。在完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的1992年房地產(chǎn)泡沫，由于之后采取行政命令方式的 宏觀調(diào)控和整頓而結(jié)束顯然具有合理性。本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是伴隨整個(gè)中國(guó)宏觀經(jīng) 濟(jì)調(diào)控而產(chǎn)生的，少數(shù)在第一輪房地產(chǎn)泡沫破滅得以幸運(yùn)地生存下來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)和房 地產(chǎn)企業(yè)家，面對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸環(huán)境發(fā)生深刻變化后，開(kāi)始積極引進(jìn)海外的房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)理念和房地產(chǎn)設(shè)計(jì)思想，中國(guó)第一批房地產(chǎn)業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人開(kāi)始涌現(xiàn)，比較有名的 包括深圳萬(wàn)科的王石、北京華遠(yuǎn)的任志強(qiáng)等。 四、成長(zhǎng)階段。從1998年開(kāi)始，國(guó)家采取了一系列措施來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如 1998年年底放寬住房信貸政策，由此房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入成長(zhǎng)和發(fā)展時(shí)期。 第二節(jié)、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?總體而言，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力量，2001年大約占GDP的4. 5%，并正在成為各地地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。以上海為例，目前住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)占全市GDP的 10%，僅次于金融業(yè)和商業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，不僅在于其直接貢獻(xiàn)，由于其可以帶動(dòng)建材、冶金、 化工等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，從而對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著巨大的間接貢獻(xiàn)，統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)每 年鋼材產(chǎn)量的25%，水泥和玻璃產(chǎn)量的60%均用于房地產(chǎn)建設(shè)。 依據(jù)1990年以來(lái)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展情況、近年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的相關(guān)變 化，可以基本把握我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，從而可以判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái) 發(fā)展的潛力仍然巨大。具體分析如下： 一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好，市場(chǎng)需求旺盛 近些年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高（今年上半年城鄉(xiāng) 居民的收入分別增長(zhǎng)了17.5%、5.5%），給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從宏 觀面上看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)這十幾年的發(fā)展，已經(jīng)基本步入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅波動(dòng)的情況已為穩(wěn)定增長(zhǎng)所代替；商品房供求基本平衡。98年以 來(lái)的開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)主要源于住宅需求的增長(zhǎng)和銷(xiāo)售的擴(kuò)大，且個(gè)人已成為住房消費(fèi) 的主體（占93%）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)主要受市場(chǎng)因素的作用，按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作和發(fā)展 。 2002年前八個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增幅（30%）比2002年同期回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，新 開(kāi)工面積增幅也開(kāi)始回落，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定程度的自我調(diào)節(jié)作用。 二、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的扶持 近幾年，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶(hù)籍制度的松動(dòng)等政策有 效地刺激了居民的購(gòu)房熱情。具體政策變化的概括如下： 表1-2我國(guó)住房產(chǎn)業(yè)政策概括 |措施 |目的 |影響 | |住房分配貨幣化 |消除實(shí)物分房的各種弊端|提高有效需求，帶動(dòng)個(gè)人存| | |， |款和銀行貸款進(jìn)入房市， | | |提高個(gè)人購(gòu)房能力 | | |減少取消開(kāi)發(fā)稅費(fèi) |抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高|稅費(fèi)涉及多個(gè)部門(mén)，雖然減| | |購(gòu)買(mǎi)力，減少監(jiān)管環(huán)節(jié) |免的項(xiàng)目多，但對(duì)成本影響| | | |很小， | |提高住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) |保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)|優(yōu)勝劣汰，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，| | |房產(chǎn)商的監(jiān)控，提高市場(chǎng)|非常有效 | | |壁壘 | | |發(fā)展二三級(jí)市場(chǎng) |形成梯度消費(fèi)， |對(duì)促進(jìn)新房市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健| | | |康發(fā)展有積極意義 | |土地市場(chǎng)化 |強(qiáng)化土地資源管理和宏觀|`有益于市場(chǎng)次序和市場(chǎng)長(zhǎng) | | |調(diào)控，保證公平交易 |期健康發(fā)展，提高發(fā)展商總| | | |體素質(zhì) | 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)于改善居 民的居住條件、提升城市功能、改善城市環(huán)境、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、增加財(cái)政收入、解 決城鎮(zhèn)居民就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都十分重要，國(guó)家已連續(xù)4年把啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)作為擴(kuò) 大內(nèi)需的重要內(nèi)容，擴(kuò)大內(nèi)需仍將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)今后幾年增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，預(yù)計(jì)未來(lái) 幾年房地產(chǎn)業(yè)仍是擴(kuò)大內(nèi)需的重要組成部分。 三、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?我國(guó)居民對(duì)住房的潛在需求巨大，2000年底，我國(guó)人均住房使用面積為14.7平方米， 比改革之初提高了約2倍，但這與美國(guó)的60平方米，歐洲的45平方米，新加坡的26平方米 等許多國(guó)家相比還有不小的差距。 從廣義上來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)才剛剛起步。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史，在人均GDP為300－ 1000美元的階段，住宅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用十分明顯。住房投資占總投資的比重均高 達(dá)40％以上。而且，隨著人均收入提高，恩格爾系數(shù)下降時(shí)，居民住房消費(fèi)占總消費(fèi)的 比重呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。人均1000美元時(shí)，各國(guó)居民住房消費(fèi)的比重，大致應(yīng)在10％左 右。 我國(guó)現(xiàn)階段的恩格爾系數(shù)，大約也是在0.45- 0.55之間，我國(guó)目前為人均不足1000美元，表明我們還處在初步階段,而且城鎮(zhèn)居民的住 房租金支出占總支出的比重不足5％，這顯然是大大低于國(guó)際平均水平。隨著住房體制改 革的深化，居民住房消費(fèi)比重增加到10％－15％左右是大勢(shì)所趨。房租價(jià)格的提高必然 會(huì)促使更多的居民購(gòu)買(mǎi)住房，由此引起的購(gòu)房增加量也是一個(gè)不小的數(shù)字。 另外，為實(shí)現(xiàn)到2020年全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，20年之內(nèi)將會(huì)有50%以上的人口進(jìn) 入城市。根據(jù)發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市化達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)將進(jìn)入高速發(fā)展期，而中國(guó)目前只 有36%，所以...
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