無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目
第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項(xiàng)目名稱：無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目 建設(shè)單位：無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人：潘霄燕 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：席國(guó)良 項(xiàng)目聯(lián)系人：張賢 聯(lián)系地址：江蘇省無(wú)錫市中山路343號(hào) 電 話：0510-2700313 傳 真：0510-2700159 郵 編：214001 一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱股份公司）創(chuàng)立于1999年9月，由原江蘇無(wú)錫 商業(yè)大廈有限公司整體變更而來(lái)，是由江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司(占總股本90%)為 主發(fā)起人聯(lián)合無(wú)錫市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、無(wú)錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無(wú)錫商業(yè)對(duì)外貿(mào)易 公司、無(wú)錫天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊(cè)資本6869萬(wàn)元，2000年末 總資產(chǎn)27519萬(wàn)元。股份公司擁有營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，員工1050余人，是無(wú)錫市名牌商 店、江蘇省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)，2000年主營(yíng)收入8.6億元，利潤(rùn)總額 4339萬(wàn)元。 1、經(jīng)營(yíng)概況 （1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 股份公司是無(wú)錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無(wú)錫市黃金地段三陽(yáng)廣場(chǎng)，地理位置 優(yōu)越。股份公司主營(yíng)場(chǎng)所占地面積1.23萬(wàn)平方米，建筑面積4萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平 方米，擁有五層營(yíng)業(yè)大樓，設(shè)五個(gè)賣(mài)場(chǎng)。 （2）經(jīng)營(yíng)范圍 國(guó)內(nèi)貿(mào)易，移動(dòng)電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的 安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，汽車貨運(yùn)，自有場(chǎng)地出租 ，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)、銷售。 主要銷售對(duì)象為無(wú)錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （3）銷售品種 主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床 上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料 、汽車等。 （4）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 股份公司目前與1000余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有150多種品 牌的總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的29%。股份公司2000年銷售額超過(guò)3 00萬(wàn)元的品牌有32個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥 康家用電器等；超過(guò)400萬(wàn)元的品牌有10個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西門(mén)子、海信電器等 ；超過(guò)800萬(wàn)元的品牌有4個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)元的品牌有3個(gè)，其中，春蘭及海爾系列家用電 器產(chǎn)品的銷售均超過(guò)2000萬(wàn)元。 股份公司在狠抓商品銷售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省 “最佳形象企業(yè)”、全國(guó)“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱號(hào)，并成為國(guó)內(nèi)首批、無(wú)錫第一個(gè)獲得 “全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范店”的企業(yè)。 近兩年來(lái)，股份公司實(shí)現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場(chǎng)均排在首位。股份公司在2000 年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入85679.2萬(wàn)元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的3.2%，位居全市商 場(chǎng)企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷售總額占無(wú)錫市大型企業(yè)整體銷售額的50%以上，有近 50個(gè)家用電器的著名品牌的銷售量位居無(wú)錫市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅 后利潤(rùn)情況詳見(jiàn)表1-1。 表1-1 　股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)表 |項(xiàng) 目 |1998年 |1999年 |2000年 |平均增長(zhǎng)率 | |銷售總額（萬(wàn)元） |60308 |80082 |85679 |19% | |凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） |1859 |2766 |2868 |26% | 2、股份公司財(cái)務(wù)狀況 近年來(lái)股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率68.9%， 股份公司信用等級(jí)AA級(jí)，被授信開(kāi)具8000萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn) 一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)表1-2。 表1-2 　　股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表 |項(xiàng) 目 |1998年末 |1999年末 |2000年末 | |總資產(chǎn)（萬(wàn)元） |21547 |24430 |27519 | |資產(chǎn)負(fù)債率（%） |68.92 |61.27 |68.92 | |主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元） |60308 |80082 |85679 | |主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元） |9366 |11561 |11345 | |凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） |1859 |2766 |2868 | |凈資產(chǎn)收益率（%） |27.77 |29.24 |33.53 | 3、股份公司對(duì)外股權(quán)投資情況 目前，股份公司共有13家對(duì)外投資參股公司，其中除無(wú)錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限 公司、無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、無(wú)錫東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為 股份公司控股企業(yè)。 4、股份公司發(fā)展規(guī)劃 （1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零 售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn) 基地建設(shè)，同時(shí)通過(guò)建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增 長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷理念、促銷方式，通過(guò)提高 流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其發(fā)展成為無(wú)錫地區(qū)最大的物流中心，從 而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的 ，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主體， 以物流配送為重點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售 百貨業(yè)，通過(guò)收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架 構(gòu)；通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大； 同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷方式等 的升級(jí)，形成發(fā)展“大流通、大市場(chǎng)、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占 有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。 （2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 股份公司2001- 2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到11.7億元規(guī)模，年利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)達(dá)到55 10萬(wàn)元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時(shí)，以 汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng) 網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得10- 15只國(guó)內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加 強(qiáng)，嘗試開(kāi)展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。 二、項(xiàng)目背景 近年來(lái)，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化 的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更 新水平、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入WTO以 后完全放開(kāi)的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng) 營(yíng)模式，積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭(zhēng)取盡快上市，以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力 的持久發(fā)展。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè) 項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)已以計(jì)經(jīng)貿(mào)[2 000]999號(hào)文批復(fù)同意“無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)”，并納入無(wú)錫商業(yè)大廈 股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189號(hào)《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的 若干意見(jiàn)》; 2、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； 3、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號(hào)《關(guān)于無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目 建議書(shū)的批復(fù)》； 4、股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議； 5、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告； 6、股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議； 7、國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 8、國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 9、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 10、研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料； 11、無(wú)錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 12、項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同； 四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容 本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需 要為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目可行性研究 的主要內(nèi)容包括： 1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義： 2、項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)； 3、項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模； 4、項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能； 5、項(xiàng)目投資估算； 6、經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 1、“物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和 第三利潤(rùn)源，符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的， 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)[2000]999號(hào)文批復(fù)同意建設(shè)無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng) 目。 2、無(wú)錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具 有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動(dòng)無(wú)錫及周邊地區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。 3、投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商 場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流 商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配 送，建立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降 低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時(shí)物流配送的發(fā)展 將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)—“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和 利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方 面奠定基礎(chǔ)。 4、項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中 心年貨物流通量達(dá)到彩電10萬(wàn)臺(tái)、空調(diào)10萬(wàn)臺(tái)，其它家電30萬(wàn)件，其它大宗商品30萬(wàn)件 ，一般商品80萬(wàn)件。 5、工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑 面積48620m2，其中：超市賣(mài)場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m2，其它用房面積2 0620m2。項(xiàng)目總投資19300萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 1650萬(wàn)元。 6、經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 為22.00%（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21551萬(wàn)元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為5.70年（所得稅后，含建設(shè)期）， 符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較 好的經(jīng)濟(jì)效益。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-3。 表1-3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 |序 |指標(biāo)名稱 |單位 |數(shù)值 |備 注 | |號(hào) | | | | | |一 |主要技術(shù)指標(biāo) | | | | |1 |總用地面積 |m2 |47400 | | |2 |總建筑面積 |m2 |48620 | | |2.1|物流配送中心及超 |m2 |47970 |其中超市賣(mài)場(chǎng)面積12| | |市大樓 | | |000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送 | | | | | |面積16000m2 | |2.2|輔助配套設(shè)施用房 |m2 |650 |包括冷凍機(jī)房、變電| | | | | |室、泵房、鍋爐房、| | | | | |發(fā)電機(jī)房等用房 | |3 |建筑密度　　　　 |% |41.4 | | | |　　　　　 | | | | |4 |容積率 | |1.03 | | 續(xù)上表 |序 |指標(biāo)名稱 |單位 |數(shù)值 |備 注 | |號(hào) | | | | | |5 |綠化率 |% |30 | | |6 |建設(shè)周期 |年 |1 | | |7 |勞動(dòng)定員 |人 |800 | | |二 |主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) | | | | |8 |項(xiàng)目總投資 |萬(wàn)元 |19300 |資金來(lái)源全部為股票| | | | | |上市募集資金 | |8.1|固定資產(chǎn)投資總額 |萬(wàn)元 |17650 | ...
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