蘇園（2002）01地塊競(jìng)買(mǎi)可行性研究報(bào)告
目 錄 第一章 總論 第二章 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 第五章 投資估算 第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 蘇園（2002）01號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)可行性研究報(bào)告。 二、報(bào)告編制單位 蘇州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限 公司。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 1．地塊坐落 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開(kāi)發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長(zhǎng)條形，長(zhǎng) 372.87米，寬144.75至176.5米。東臨湖畔，湖邊本地塊界址外，由園區(qū)政府修建湖濱大 道及其景觀；北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，河道已修好，寬度45米；西面隔河為星港 街，河道尚未修建。南面為規(guī)劃道路及用地性質(zhì)與本地塊基本相同的空地。本地塊土地 面積52414.56平方米。湖濱大道及其景觀、西面河道及南面道路等由政府實(shí)施的工程將 與地塊開(kāi)發(fā)同步，政府答應(yīng)不會(huì)影響本項(xiàng)目。 2．環(huán)境規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)7年多來(lái)，取得了令人矚目的成績(jī)。園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了輝 煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷(xiāo)售旺，成為人們向往的安家落戶(hù)之地。 園區(qū)總體規(guī)劃：蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)的舉世聞名的開(kāi)發(fā)區(qū)，以 金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬(wàn)人。首期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊靠蘇州 古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的 金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì) 開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 金雞湖景觀規(guī)劃：金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。根 據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂(lè)區(qū)。1998年初， 園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞 湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰 里等8個(gè)特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專(zhuān)家審定，并獲得了中國(guó) 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。最新進(jìn)展情況，湖濱大道、城市廣場(chǎng)已投入使用，其余六大 景觀2003年之前全部開(kāi)工興建。該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工期4至5年。 環(huán)境：中新雙方專(zhuān)家從蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)伊始，就堅(jiān)持國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國(guó)際 城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國(guó)際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一 流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后地上”的指導(dǎo)方針 ，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境， 而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。 配套設(shè)施：蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中 在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個(gè)鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化 、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提 供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時(shí)，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國(guó)際 學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花 園幼兒園、華新國(guó)際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工 業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成功的重要因素。 本地塊環(huán)境綜述： 本地塊位置極佳，沿湖風(fēng)景優(yōu)美，地塊北面的瀾韻園二期工程正在開(kāi)發(fā)，45幢獨(dú)立別墅 尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一年前一期工程的每平方米4200元上漲到二期工 程的7500- 8000元。此外，開(kāi)發(fā)區(qū)政府工作效率高。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號(hào)《蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)公告》，蘇州市房地 產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其 技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專(zhuān)業(yè)的知名專(zhuān) 家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開(kāi)發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件》，在深入研 究拍賣(mài)文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以 及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號(hào)地塊競(jìng)買(mǎi)的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。 供參加拍賣(mài)的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。 五、評(píng)價(jià)指標(biāo)與決策方法 1．評(píng)價(jià)指標(biāo) 土地拍賣(mài)項(xiàng)目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價(jià)，以及接受 該限價(jià)獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險(xiǎn)。用四個(gè)指標(biāo)來(lái)反映，即：土地最 高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累 計(jì)概率（成功的可能性），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。 土地最高限價(jià)定得越高，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，企業(yè)獲利能力越差，所冒的風(fēng)險(xiǎn) 就越大；反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。因此，決策者 不僅需要勇氣，更需要智慧。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)提供了多個(gè)決策方案，供投資者決策。每個(gè)方 案均列出了土地最高限價(jià)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的 累計(jì)概率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率等四個(gè)決策指標(biāo)。(見(jiàn)表1) 2．決策方法 決策可以按以下步驟進(jìn)行： 企業(yè)先確定目標(biāo)收益率-- 基準(zhǔn)收益率，每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其 迫切程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基 準(zhǔn)收益率是不同的。 從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。此時(shí)，可能有多個(gè)方案符合條 件，則還需要進(jìn)一步通過(guò)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率低于0的累計(jì)概率”作出決策。 排除風(fēng)險(xiǎn)大的方案，當(dāng)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”很大時(shí)說(shuō)明方案的風(fēng)險(xiǎn)很 大，這種方案應(yīng)該排除。當(dāng)若干個(gè)方案的“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”都很小時(shí)， 各方案的風(fēng)險(xiǎn)幾乎是相同的，應(yīng)該根據(jù)“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來(lái) 最后定奪。 “財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”越大則成功的可能性越大，但獲得土 地機(jī)會(huì)就越小。到底多大才合適，由決策者依據(jù)對(duì)獲得該地塊的迫切程度等因素確定。 土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo) 表1 |方案 |土地最高|基本分 |內(nèi)部收 |內(nèi)部收益|內(nèi)部收益|內(nèi)部收益|內(nèi)部收 | | |限價(jià)（萬(wàn)|析內(nèi)部 |率期望 |率≥10%的|率≥8%的 |率≥6%的 |益率小 | | |元） |收益率 |值（%）|累計(jì)概率|累計(jì)概率|累計(jì)概率|于1的概| | | |（%） | |（%） |（%） |（%） |率（%）| |方案一 |14600 |9.94 |11.136 |59.90 |70.00 |83.10 |0 | |方案二 |14800 |9.40 |10.587 |59.90 |70.00 |82.00 |0.70 | |方案三 |15000 |8.95 |10.121 |49.40 |64.00 |82.00 |0.70 | |方案四 |15400 |7.96 |9.1252 |43.10 |59.90 |70.00 |4.20 | |方案五 |15800 |6.68 |8.1487 |39.10 |49.40 |64.00 |7.40 | |方案六 |16200 |6.04 |7.1393 |29.60 |43.10 |59.90 |13.60 | |方案七 |16500 |5.38 |6.3792 |23.90 |39.10 |49.40 |13.60 | |方案八 |16800 |4.75 |5.6919 |20.60 |29.60 |49.40 |16.90 | 第二章 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃 一、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 1．用地要求及產(chǎn)品定位 本地塊規(guī)劃要求臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地，別墅價(jià)位較高，市場(chǎng)如何？ 其余可建為多層或中高層住宅，市場(chǎng)較大，關(guān)鍵是價(jià)位如何？ 別墅容積率小，只有在土地價(jià)格很低的情況下，才能擁有較大的用戶(hù)群，在土地價(jià) 格昂貴的情況下，如本項(xiàng)目每套獨(dú)立別墅成本不會(huì)低于200萬(wàn)元，只能針對(duì)境外和國(guó)內(nèi)極 少數(shù)客戶(hù)。別墅有獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅等形式，獨(dú)立別墅建三層每套面積太大，因此多 為兩層。聯(lián)體別墅可以建三層，但土地成本仍然較高，境內(nèi)客戶(hù)能承受的很少，國(guó)外客 戶(hù)又不一定能看中聯(lián)體別墅。因此，理論上分析，建聯(lián)體別墅可能比獨(dú)立別墅更難銷(xiāo)。 因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)未考慮聯(lián)體別墅方案。 多層或中高層住宅價(jià)位應(yīng)該能夠比其它地段的同類(lèi)住宅高一些。 2、目前市場(chǎng)行情 據(jù)有關(guān)資料，購(gòu)買(mǎi)園區(qū)住房的人員中，園區(qū)公積金會(huì)員占43.6%，城區(qū)人占43.3%，外地 人占13.1%。區(qū)內(nèi)公積金會(huì)員購(gòu)房人數(shù)絕對(duì)量逐年上升，1997年為92人，1998年659人， 1999年987人，2000年1713人，2001年1- 8月1780人，累計(jì)5231人。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員30900人，還有很大的潛力。 3、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬(wàn)人。首 期開(kāi)發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中 心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ；第三期靠近上海，地勢(shì)開(kāi)闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 60萬(wàn)人口，按三口之家計(jì)算為20萬(wàn)戶(hù)，每戶(hù)平均面積140平方米，則需要2800萬(wàn)平方 米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見(jiàn)表2。在2015年累計(jì)可達(dá)到2769萬(wàn)平方米。蘇州工業(yè)園 區(qū)自1994年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，到2015年用22年時(shí)間達(dá)到60萬(wàn)人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例 ，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測(cè)是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。 今年開(kāi)工面積50萬(wàn)平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測(cè)今年全年可達(dá)到80萬(wàn)平方米左右。開(kāi) 發(fā)量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于銷(xiāo)售量等于開(kāi)發(fā)量，預(yù)計(jì)2002至2005年的需求 量仍將以14～20%幅度增長(zhǎng)。 由此可見(jiàn)，存在較大的潛在需求量。 價(jià)格漲幅1997年至2000年，平均漲幅9.5%，1997年至2001年，平均漲幅13.2% 。 需求量統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè) 表2 單位：萬(wàn)平方米 |年份 |1996 |1997 |1998 | |獨(dú)立 |售價(jià) |9109 |8000 |8400 |8800 |9000 |9200 |9600 | |別墅 | | | | | | | | | |銷(xiāo)售額概率 | |0．07 |0．11 |0．20 |0．21 |0．18 |0．14 |0．08 | 商業(yè)配套按每平方米3000元計(jì)算，汽車(chē)車(chē)位每個(gè)約7.7萬(wàn)元。 四、銷(xiāo)售計(jì)劃 獨(dú)立別墅，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售當(dāng)期預(yù)售20%，竣工前預(yù)售達(dá)到70%，竣工后一年內(nèi)銷(xiāo)售余下的30%。 多層或中高層，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售當(dāng)期預(yù)售40%，竣工前預(yù)售達(dá)到90%，竣工后一年內(nèi)銷(xiāo)售余下的 10%。 五、回款計(jì)劃 簽定協(xié)議預(yù)付定金1萬(wàn)元，一個(gè)月內(nèi)簽定合同，首付30%。 中高層造到三樓再付 20% 封頂再付 20% 土建結(jié)束再付 20% 交房再付 10% 六、競(jìng)爭(zhēng)能力分析與對(duì)策 剛剛實(shí)行土地拍賣(mài)制度，存在土地價(jià)格“雙軌制”，通過(guò)土地拍賣(mài)取得的土地與過(guò)去通過(guò) 協(xié)議取得的土地兩者并存，目前協(xié)議獲得土地占多數(shù)，而且競(jìng)買(mǎi)土地的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于協(xié) 議土地，土地拍賣(mài)房?jī)r(jià)提高帶來(lái)的好處使得協(xié)議取得的存量土地可以獲得超額利潤(rùn)，而 對(duì)于競(jìng)買(mǎi)的土地來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)提高帶來(lái)的好處幾乎全部用于土地費(fèi)用，而且拍賣(mài)前的利潤(rùn)空 間也受到擠壓，因此競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如協(xié)議取得的存量土地，一旦市場(chǎng)價(jià)格向下波動(dòng)，競(jìng) 買(mǎi)獲得的土地受其影響首當(dāng)其沖。因此，土地最高限價(jià)的確定應(yīng)充分考慮產(chǎn)品售價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 。 本地塊規(guī)劃條件允許建多層和中高層住宅，允許的容積率比首次拍賣(mài)的蘇園（2001）01 #地塊高，若采用“別墅+多層+中高層”方案，容積率由全部建別墅的0.5左右提高到接近 1.2，經(jīng)分析表明，每平方米土地的土地費(fèi)用承載能力比單純建別墅可提高500元以上， 若以同等價(jià)格獲得土地和開(kāi)發(fā)商獲得的經(jīng)濟(jì)效益相同，則每平方米別墅的價(jià)格盈虧平衡 點(diǎn)可降低1000元左右。 第三章 項(xiàng)目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 一、蘇園（2002）01地塊規(guī)劃技術(shù)條件 該地塊為居住用地，地塊面積5.24公頃，容積率小于1.2，臨湖至少一半的用地須用 于低層別墅用地。 1．建筑退線(xiàn) 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不 能用做停車(chē)場(chǎng)。 高層住宅退各邊界線(xiàn)不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿(mǎn)足日照間距的退線(xiàn)要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶(hù)基地線(xiàn) 主建筑正面：5米； 側(cè)面：2米； 后面：3米。 停車(chē)房正面：0米； 側(cè)面：2米； 后面：0米。 2．日照間距 日照間距系數(shù)低層住宅取1.4，多層住宅取1.2，計(jì)算方法應(yīng)滿(mǎn)足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理 技術(shù)規(guī)定》的要求。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿(mǎn)足相關(guān)要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶(hù)基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超...
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