華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告
文件類(lèi)別:報(bào)告論文 營(yíng)銷(xiāo)資料
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華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告
華 隆 小 區(qū) 前 期 銷(xiāo) 售 報(bào) 告 中房頤和房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2000年2月18日 華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告 1. 前言 2. 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 三、 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 A、本項(xiàng)目介紹 B、本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析 四、華隆小區(qū)銷(xiāo)售建議 (1)華隆小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃建議 A、項(xiàng)目市場(chǎng)定位] B、客戶(hù)定位 C、價(jià)格定位 D、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇 (2)華隆小區(qū)項(xiàng)目建筑策劃建議 五、銷(xiāo)售執(zhí)行[略] 六、結(jié)論 (附代理協(xié)議[略]) 華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告 1. 前言 1. 中國(guó)房地產(chǎn)的近期行走勢(shì) (1)從近期來(lái)看,主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)下降,但幅度不會(huì)太大。 (2)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍,二手房交易逐步增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)也在逐步飽和。 (3)買(mǎi)方市場(chǎng)將成定局 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范,利澗也越來(lái)越透明,但相對(duì)而言房地產(chǎn)行業(yè)的利澗還 是較高。 2. 北京房地產(chǎn)的區(qū)域特點(diǎn)及走勢(shì) (1)東城:靠政策扶持搶先機(jī) (2)西城:以金融街為龍頭 (3)南城:置死地而后生 (4)北城:依靠高科技搶占灘頭 今年的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的竟?fàn)幵絹?lái)越激烈化,房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆的現(xiàn)象也是越來(lái)越明顯 ,外行業(yè)的資金越來(lái)越多的流入房地產(chǎn)行業(yè),北城由于開(kāi)發(fā)較早,一手地也很能找,開(kāi) 發(fā)成本也居高不下,并且中關(guān)村,亞運(yùn)村的房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆嚴(yán)重,商品房積壓量很大。 由于市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)的大力支持,及南四環(huán)的開(kāi)工,玉泉營(yíng)立交橋的修建,南城的市 政條件得到了很大的改變,及有關(guān)政策的大力扶持,南城的交通條件也得到了改善。人 們對(duì)南城的認(rèn)知度也在逐步的擴(kuò)大,對(duì)南城的觀念也在一步步的改變,因?yàn)榻煌?、市?的改善,及物美價(jià)廉的一手地,所以在豐臺(tái)區(qū),宣武區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有很大的發(fā) 展?jié)摿Α?2. 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 (1)、天緣公寓 物業(yè)情況: 此項(xiàng)目位于宣武區(qū)最繁華地域,緊臨白紙坊橋,及護(hù)城 河,居住環(huán)境較成熟,周邊人較足。建筑面積有71869平 方米,樓高31層,地上一、二層是商業(yè)用房。(五層以 上分A、B兩幢)。此項(xiàng)目是接近現(xiàn)房時(shí)才開(kāi)始發(fā)售的。 銷(xiāo)售價(jià)格:起價(jià)6500-----6800元/平方米 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房,周邊小區(qū)綠化還沒(méi)有搞好 戶(hù)型特點(diǎn):外立面非常漂亮,大戶(hù)型,朝南的都是137---193平方米 (二、三居)最小的戶(hù)型78平方米/二居基本都已銷(xiāo)售完 畢。 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):商住兩用樓,大廈的外立面。 銷(xiāo)售情況:據(jù)其業(yè)務(wù)員講A號(hào)樓(5層)已銷(xiāo)售完,大戶(hù)型的房屋還 有部分剩余。 發(fā)展商為:北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:北京成業(yè)行房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (2)、蓮花小區(qū) 物業(yè)情況: 蓮花小區(qū)位于西三環(huán)路蓮花橋西南,交通很便利,小 區(qū)占地面積6.59公頃,總建筑面積30.6萬(wàn)平方米,十棟 26—28層的高層塔樓,每五棟聯(lián)成一體,并一字排開(kāi),但小 區(qū)容積率太高,綠化面積和公共空間相對(duì)太小。戶(hù)型相對(duì)而 言比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。蓮花小區(qū)十棟塔樓同步建設(shè),同步入住, 但停車(chē)位不足(戶(hù)均0.8個(gè))小區(qū)已成規(guī)模,學(xué)校等配套在 規(guī)劃中也十分齊 全。大戶(hù)購(gòu)買(mǎi)占其客群的絕大多數(shù)。該項(xiàng)目 已開(kāi)盤(pán)很久了,前期報(bào)廣投入很大,最近由于銷(xiāo)售已近尾 聲,廣告投放有所減少。蓮花小區(qū)已為現(xiàn)房,并且規(guī)模還很 大,這也 使其知名度無(wú)形之中得到了提升。 銷(xiāo)售價(jià)格:起價(jià)6580元/平方米,特惠戶(hù)型起價(jià)5880元/平方米,按 揭為 工行7成15年。 工程進(jìn)度:99年底全面入住。 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型全,適應(yīng)面廣 銷(xiāo)售情況:銷(xiāo)售率已達(dá)近80%。 發(fā)展商為:北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(天鴻集團(tuán)) 代理銷(xiāo)售商:北京寶信房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (3)、中加大廈 物業(yè)情況: 中加大廈地處大觀園的西側(cè),緊臨護(hù)城河,居住環(huán) 境較成熟,周邊人較足。周邊的景色宜人,視野較好。大廈外 立面較漂亮 ,小區(qū)總建筑面積50000平方米,共20層,有底 商,小區(qū)配套齊全。“中加大廈”原名是“中加苑”,因地理 位置雖然在二環(huán)內(nèi),但卻在交通死角之處,并且當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)間 和“鵬澗家園” 的開(kāi)盤(pán)時(shí)間相沖突,而且價(jià)格又高,房屋面 積大部分是東西朝向,只有二套房屋是正南正北的,戶(hù)型面積 又大,所以在房改中沒(méi)有占到什么便宜,房屋也就積壓下來(lái)。 此項(xiàng)目也是“北京密云云湖度假村”(該公司在北京密云開(kāi)發(fā) 的“云湖度假村”獲得很大的成功)進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第 一 站。 銷(xiāo)售價(jià)格: 均價(jià)6700元/平方米 (起價(jià))6100元/平方米------7500元/平方米(最高價(jià)) 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房,周邊小區(qū)綠化還沒(méi)有搞好 戶(hù)型特點(diǎn):基本全部房屋都是東西朝向 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):大廈的標(biāo)準(zhǔn),住宅的價(jià)格 銷(xiāo)售情況:已接近65%, 發(fā)展商為:北京中加苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 投資商:北京密云云湖度假村 代理銷(xiāo)售商:自已銷(xiāo)售 (4)、恒昌花園 物業(yè)情況: 恒昌花園位于北京街,西二環(huán)路的黃金交匯點(diǎn),周邊 國(guó)家機(jī)關(guān)單位較多,其中小區(qū)內(nèi)有3幢樓是由單位集體購(gòu) 買(mǎi)。并且這幾幢的物業(yè)都是自管,物業(yè)費(fèi)用相當(dāng)?shù)牡?,只?臨河邊的樓才是真正的對(duì)社會(huì)出售的。其戶(hù)型其大,并且都 是躍層,最主要的是其銷(xiāo)售價(jià)格高,但這些在前幾年還有社 會(huì)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力的支持下此項(xiàng)目還可以運(yùn)作,但98年住房改革 后 ,由于此項(xiàng)目最初立項(xiàng)是外銷(xiāo)房,價(jià)高,稅高,房屋滯 銷(xiāo),至到去年初已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)成內(nèi)銷(xiāo)項(xiàng)目,此項(xiàng)目滯銷(xiāo)的局面 才打開(kāi),再加上一些新穎的促銷(xiāo)方式,及降價(jià)等才將剩余 房屋銷(xiāo)售出。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià)6980元/平方米 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房,但周邊小區(qū)綠化還沒(méi)有搞好 戶(hù)型特點(diǎn):全躍層 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):零付款入住(100%按揭)所剩余房屋按照不分朝向,不 分樓層,統(tǒng)一價(jià)格,外銷(xiāo)房的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)房的價(jià)格。 銷(xiāo)售情況:基本已經(jīng)銷(xiāo)售完畢,目前剩戶(hù)型基本都是大面積躍層,二 居120平方米, 發(fā)展商為:北京坤厚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 投資商:北京國(guó)發(fā)興業(yè)投資中心 代理銷(xiāo)售商:北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (5)、華源小區(qū) 物業(yè)情況: 華源小區(qū)地處宣武區(qū)廣安門(mén)外太平橋華源里,占地 平方米,建筑面積 平方米,共有 幢塔樓,周 邊小區(qū)環(huán)境臟亂,通三環(huán)及廣安門(mén)外大街的路沒(méi)有修 建,路況不好,售樓中心也搬離“建銀大廈”進(jìn)駐現(xiàn) 場(chǎng)。他們也是北京市第一個(gè)提出SOHO家庭辦公概念 的,但沒(méi)有能將此概念堅(jiān)持到底,期房銷(xiāo)售主要是靠 低價(jià),大量直銷(xiāo)等方式打開(kāi)局面。并且此小區(qū)的裝修 標(biāo)準(zhǔn)也是比較高的。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià) 元/平方米 (起價(jià))4650元/平方米------7400元/平方米(最高價(jià)) 工程進(jìn)度:1、2、3號(hào)樓目前已是現(xiàn)房, 戶(hù)型特點(diǎn):外窗弧形,單元三面采光,三面通風(fēng) 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):西二環(huán)至西三環(huán)間最終的物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格,坐銷(xiāo)和直銷(xiāo)兩種 方式的結(jié)合 銷(xiāo)售情況:1、2、3號(hào)樓銷(xiāo)售率達(dá)78%。 發(fā)展商為:北京華世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:北京善其事房地產(chǎn)咨詢(xún)公司 ( 6 ) 、廣華軒 物業(yè)情況: 廣華軒位于廣外大街地處西二環(huán),臨街,交通便利, 有15 條公交線??偨ㄖ娣e90000平方米,共4幢塔樓, 有商業(yè) 用房,此小區(qū)外立面做的是相當(dāng)漂亮。此項(xiàng)目按正 常的速度,早就應(yīng)該完工,造成這種現(xiàn)象的原因是前年的 下半年該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金不足,并且還想轉(zhuǎn)讓2幢 樓,最后沒(méi)有談成。(此項(xiàng)目在期房時(shí)銷(xiāo)售進(jìn)度非常的 慢,至到現(xiàn)房才開(kāi)始打破這種局面) 銷(xiāo)售均價(jià):6600元/平方米 (起價(jià))5800元/平方米------7500元/平方米(最高價(jià)) 工程進(jìn)度:項(xiàng)目已全部封頂,其中有二幢樓已做完外裝。 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型設(shè)計(jì)較好,面積適宜,并且戶(hù)型面積覆蓋面較廣 一居65---68平方米,二居的面積在78.05---136平方米, 一梯8—10戶(hù),二居室的戶(hù)型比較大占到40%。一居室的 戶(hù)型比占到15%。 銷(xiāo)售情況:接近85%,其中1、2、3號(hào)樓基本售空。 發(fā)展商為:北京廣華軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 代理銷(xiāo)售商:北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (7)、依蓮軒 物業(yè)情況: 依蓮軒位于宣武區(qū)西二、三環(huán)之間的蓮花池地工巧 匠,由四棟高層獨(dú)立式碟式公寓及 裙樓圍合成半封閉式 居住小區(qū)。占地面積1.65萬(wàn)平方米,總建筑面積9.6萬(wàn) 平方米。擁有5500平方米的綠化面積,依蓮軒配套一 般,市政配套齊全。南鄰馬連道南路。 到二環(huán)、三環(huán)只 5分鐘車(chē)程,交通便利。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià)6000元/平方米 (起價(jià))5100元/平方米------8500元/平方米(最高價(jià)) 按揭最高可達(dá)七成十年。 工程進(jìn)度:一期為一棟樓,現(xiàn)已即將封頂,其佘的樓座還未開(kāi)工 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型種類(lèi)較多,戶(hù)內(nèi)功能分區(qū)十分合理,動(dòng)靜、干濕徹底 分離,戶(hù)型設(shè)計(jì)注重私密性,開(kāi)放式櫥房和客廳封閉陽(yáng)臺(tái) 巧妙地解決客廳的采光問(wèn)題,臥式大小合適,戶(hù)型實(shí)用性 較好。 銷(xiāo)售情況:一期已售出近70% 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn): 由于其戶(hù)型 在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)而言較合理,現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售大廳小 巧玲瓏,樣板房布置得很有情調(diào),考慮十 分周到,充分顯 示了戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)。工地現(xiàn)場(chǎng)井然有序,現(xiàn)場(chǎng)氣氛好,樓書(shū) 較精美,推廣概念十分突出,誘導(dǎo)性很強(qiáng)。 發(fā)展商為:北京依蓮軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:自已銷(xiāo)售 (8)、紅蓮晴園 物業(yè)情況: 蓮花晴園位于北京市宣武區(qū)廣安門(mén)外小紅廟南里,小 區(qū)地處西二環(huán)、三環(huán)之間,地理位置優(yōu)越,交通便利。小 區(qū)西臨蓮花河,東眺濱河公園,北為連同二三環(huán)的40米 寬 市級(jí)規(guī)劃路及成片住宅區(qū),環(huán)境優(yōu)良,生活方便,是良 好的家居之所。此項(xiàng)目是1997年8月7日正式以危改立 項(xiàng),目前已完成規(guī)劃及拆遷工作,目前正在開(kāi)工。項(xiàng)目占 地6公頃,規(guī)劃建 筑面積約25萬(wàn)平方米。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià)6300元/平方米 工程進(jìn)度:正在打地基(處在正負(fù)零階級(jí)) 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型面積大,二居都在130平方米 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):國(guó)企,公司實(shí)力強(qiáng)大,周邊小區(qū)配套齊全。 銷(xiāo)售情況:10%左右 發(fā)展商為:北京宣興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:自已銷(xiāo)售 (9)、海潤(rùn)花園 物業(yè)情況: 海潤(rùn)花園位于馬連道北街,北京海味品公司的舊廠區(qū) 上進(jìn)行改造成的,總面積28000平方米,其中18000平方米的寫(xiě) 字樓,10000平方米的住宅。小區(qū)工期非常的快,是因?yàn)榇诵?區(qū) 的投資商也是他的建筑商。98年其開(kāi)盤(pán)三個(gè)月銷(xiāo)售50%給 整戶(hù),99年銷(xiāo)售了45%的散戶(hù)。 銷(xiāo)售均價(jià):6800元/平方米 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房 戶(hù)型特點(diǎn):6層板樓,二居85平方米,三居125平方米,沒(méi)有銀行按 揭 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):現(xiàn)房,罕見(jiàn)的6層板樓,面積合理 銷(xiāo)售情況:目前只剩下6套房屋,并且樓層均在一、二層 發(fā)展商:北京天水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 投資商:北京吉潤(rùn)建筑公司 代理銷(xiāo)售商:北京順馳房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 3. 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 1. 本項(xiàng)目介紹 華隆小區(qū)位于西二環(huán)、三環(huán)之間的北京市宣武區(qū)廣安門(mén) 外小紅廟北里,處于成熟的大社區(qū)內(nèi),人氣十足,地理位 置優(yōu)越,交通便利。和西客站遙向呼應(yīng)。北側(cè)有“海潤(rùn) 花園”,南靠“依蓮軒”同時(shí)銷(xiāo)售竟?fàn)幰埠芗ち摇?交通便利:6路、46路、50路、122路、309路、340路、 390路、410路、822路、509路等公交路線 配套齊全:廣安門(mén)小學(xué)、北京市15中學(xué)、新安商場(chǎng)、家樂(lè) 福、 2. 本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析 1] 本項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn): A. 雖然地處西南城,屬于經(jīng)濟(jì)簿弱地區(qū),但由于西客站的開(kāi) 發(fā)及市政府對(duì)南城經(jīng)濟(jì)的大力扶持,現(xiàn)在人們對(duì)該地區(qū)已 經(jīng)要逐步認(rèn)可。 B、處在成熟大社區(qū)中(紅蓮小區(qū)),周邊有人氣。 C、社區(qū)配套齊全,小學(xué),中學(xué),商場(chǎng),公共汽車(chē)站一應(yīng) 俱全。 D、地處西二環(huán)、三環(huán)間,黃金地點(diǎn),交通四通八達(dá)。 E、本項(xiàng)目因?yàn)槭瞧诜?,?guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì),物業(yè)檔次,客戶(hù)定 位、銷(xiāo)售價(jià)格,宣傳策略,等等均能取長(zhǎng)補(bǔ)短,吸取周邊 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)。 [2]本項(xiàng)目缺點(diǎn):、 A. 地處西南城,此區(qū)域位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目在全城的認(rèn)知度不 是太高。 B、周邊整體經(jīng)濟(jì)配套較差,購(gòu)買(mǎi)能力不強(qiáng)。 C、周邊同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目太多。 D、竟?fàn)帉?duì)手的項(xiàng)目目前的工期都領(lǐng)先于我們項(xiàng)目工期。 E、目前項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)手續(xù)不全。 F、投入到項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作不有一段時(shí)間。 四、華隆小區(qū)銷(xiāo)售建議 1. 華隆小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃建議 A. 銷(xiāo)售思路的建議 目前宣武區(qū)正在開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是,并且加上前幾年的開(kāi)發(fā)的老項(xiàng)目目 前均已是現(xiàn)房,現(xiàn)在老項(xiàng)目在不斷的低價(jià)清盤(pán),新項(xiàng)目又在不斷的上市,房地產(chǎn) 項(xiàng)目竟?fàn)幨欠浅5募ち摇?為減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn),將“資金快速回收”,這個(gè)目的,我們建議“華隆小區(qū)項(xiàng)目 ”應(yīng)該是采取速戰(zhàn)速?zèng)Q的態(tài)度,盡量將銷(xiāo)售工作提前做,項(xiàng)目提前開(kāi)盤(pán),銷(xiāo)售準(zhǔn)備 工作做得充分些,仔細(xì)些,市場(chǎng)定位做的到位些,規(guī)劃設(shè)計(jì)再合理些!最主要的 是“薄利多銷(xiāo)”,出奇招占領(lǐng)市場(chǎng)。(類(lèi)似當(dāng)年的北三環(huán)項(xiàng)目的“太月園”) B、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 我們的項(xiàng)目周邊竟?fàn)帉?duì)手林立,最好的辦法就是“拿來(lái) 主義”和竟?fàn)帉?duì)手作比較,取長(zhǎng)補(bǔ)短。將我們的項(xiàng)目定位在 市場(chǎng)薄弱地區(qū),真空地帶。我們的項(xiàng)目地處小區(qū)內(nèi),不臨街, 做商業(yè)店鋪的可能性不大,并且周邊的整體社區(qū)也不是很好, 沒(méi)有大型寫(xiě)字樓,外企機(jī)構(gòu)及高...
華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告
華 隆 小 區(qū) 前 期 銷(xiāo) 售 報(bào) 告 中房頤和房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2000年2月18日 華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告 1. 前言 2. 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 三、 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 A、本項(xiàng)目介紹 B、本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析 四、華隆小區(qū)銷(xiāo)售建議 (1)華隆小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃建議 A、項(xiàng)目市場(chǎng)定位] B、客戶(hù)定位 C、價(jià)格定位 D、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇 (2)華隆小區(qū)項(xiàng)目建筑策劃建議 五、銷(xiāo)售執(zhí)行[略] 六、結(jié)論 (附代理協(xié)議[略]) 華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告 1. 前言 1. 中國(guó)房地產(chǎn)的近期行走勢(shì) (1)從近期來(lái)看,主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)下降,但幅度不會(huì)太大。 (2)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍,二手房交易逐步增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)也在逐步飽和。 (3)買(mǎi)方市場(chǎng)將成定局 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范,利澗也越來(lái)越透明,但相對(duì)而言房地產(chǎn)行業(yè)的利澗還 是較高。 2. 北京房地產(chǎn)的區(qū)域特點(diǎn)及走勢(shì) (1)東城:靠政策扶持搶先機(jī) (2)西城:以金融街為龍頭 (3)南城:置死地而后生 (4)北城:依靠高科技搶占灘頭 今年的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的竟?fàn)幵絹?lái)越激烈化,房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆的現(xiàn)象也是越來(lái)越明顯 ,外行業(yè)的資金越來(lái)越多的流入房地產(chǎn)行業(yè),北城由于開(kāi)發(fā)較早,一手地也很能找,開(kāi) 發(fā)成本也居高不下,并且中關(guān)村,亞運(yùn)村的房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆嚴(yán)重,商品房積壓量很大。 由于市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)的大力支持,及南四環(huán)的開(kāi)工,玉泉營(yíng)立交橋的修建,南城的市 政條件得到了很大的改變,及有關(guān)政策的大力扶持,南城的交通條件也得到了改善。人 們對(duì)南城的認(rèn)知度也在逐步的擴(kuò)大,對(duì)南城的觀念也在一步步的改變,因?yàn)榻煌?、市?的改善,及物美價(jià)廉的一手地,所以在豐臺(tái)區(qū),宣武區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有很大的發(fā) 展?jié)摿Α?2. 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 (1)、天緣公寓 物業(yè)情況: 此項(xiàng)目位于宣武區(qū)最繁華地域,緊臨白紙坊橋,及護(hù)城 河,居住環(huán)境較成熟,周邊人較足。建筑面積有71869平 方米,樓高31層,地上一、二層是商業(yè)用房。(五層以 上分A、B兩幢)。此項(xiàng)目是接近現(xiàn)房時(shí)才開(kāi)始發(fā)售的。 銷(xiāo)售價(jià)格:起價(jià)6500-----6800元/平方米 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房,周邊小區(qū)綠化還沒(méi)有搞好 戶(hù)型特點(diǎn):外立面非常漂亮,大戶(hù)型,朝南的都是137---193平方米 (二、三居)最小的戶(hù)型78平方米/二居基本都已銷(xiāo)售完 畢。 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):商住兩用樓,大廈的外立面。 銷(xiāo)售情況:據(jù)其業(yè)務(wù)員講A號(hào)樓(5層)已銷(xiāo)售完,大戶(hù)型的房屋還 有部分剩余。 發(fā)展商為:北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:北京成業(yè)行房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (2)、蓮花小區(qū) 物業(yè)情況: 蓮花小區(qū)位于西三環(huán)路蓮花橋西南,交通很便利,小 區(qū)占地面積6.59公頃,總建筑面積30.6萬(wàn)平方米,十棟 26—28層的高層塔樓,每五棟聯(lián)成一體,并一字排開(kāi),但小 區(qū)容積率太高,綠化面積和公共空間相對(duì)太小。戶(hù)型相對(duì)而 言比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。蓮花小區(qū)十棟塔樓同步建設(shè),同步入住, 但停車(chē)位不足(戶(hù)均0.8個(gè))小區(qū)已成規(guī)模,學(xué)校等配套在 規(guī)劃中也十分齊 全。大戶(hù)購(gòu)買(mǎi)占其客群的絕大多數(shù)。該項(xiàng)目 已開(kāi)盤(pán)很久了,前期報(bào)廣投入很大,最近由于銷(xiāo)售已近尾 聲,廣告投放有所減少。蓮花小區(qū)已為現(xiàn)房,并且規(guī)模還很 大,這也 使其知名度無(wú)形之中得到了提升。 銷(xiāo)售價(jià)格:起價(jià)6580元/平方米,特惠戶(hù)型起價(jià)5880元/平方米,按 揭為 工行7成15年。 工程進(jìn)度:99年底全面入住。 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型全,適應(yīng)面廣 銷(xiāo)售情況:銷(xiāo)售率已達(dá)近80%。 發(fā)展商為:北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(天鴻集團(tuán)) 代理銷(xiāo)售商:北京寶信房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (3)、中加大廈 物業(yè)情況: 中加大廈地處大觀園的西側(cè),緊臨護(hù)城河,居住環(huán) 境較成熟,周邊人較足。周邊的景色宜人,視野較好。大廈外 立面較漂亮 ,小區(qū)總建筑面積50000平方米,共20層,有底 商,小區(qū)配套齊全。“中加大廈”原名是“中加苑”,因地理 位置雖然在二環(huán)內(nèi),但卻在交通死角之處,并且當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)間 和“鵬澗家園” 的開(kāi)盤(pán)時(shí)間相沖突,而且價(jià)格又高,房屋面 積大部分是東西朝向,只有二套房屋是正南正北的,戶(hù)型面積 又大,所以在房改中沒(méi)有占到什么便宜,房屋也就積壓下來(lái)。 此項(xiàng)目也是“北京密云云湖度假村”(該公司在北京密云開(kāi)發(fā) 的“云湖度假村”獲得很大的成功)進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第 一 站。 銷(xiāo)售價(jià)格: 均價(jià)6700元/平方米 (起價(jià))6100元/平方米------7500元/平方米(最高價(jià)) 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房,周邊小區(qū)綠化還沒(méi)有搞好 戶(hù)型特點(diǎn):基本全部房屋都是東西朝向 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):大廈的標(biāo)準(zhǔn),住宅的價(jià)格 銷(xiāo)售情況:已接近65%, 發(fā)展商為:北京中加苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 投資商:北京密云云湖度假村 代理銷(xiāo)售商:自已銷(xiāo)售 (4)、恒昌花園 物業(yè)情況: 恒昌花園位于北京街,西二環(huán)路的黃金交匯點(diǎn),周邊 國(guó)家機(jī)關(guān)單位較多,其中小區(qū)內(nèi)有3幢樓是由單位集體購(gòu) 買(mǎi)。并且這幾幢的物業(yè)都是自管,物業(yè)費(fèi)用相當(dāng)?shù)牡?,只?臨河邊的樓才是真正的對(duì)社會(huì)出售的。其戶(hù)型其大,并且都 是躍層,最主要的是其銷(xiāo)售價(jià)格高,但這些在前幾年還有社 會(huì)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力的支持下此項(xiàng)目還可以運(yùn)作,但98年住房改革 后 ,由于此項(xiàng)目最初立項(xiàng)是外銷(xiāo)房,價(jià)高,稅高,房屋滯 銷(xiāo),至到去年初已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)成內(nèi)銷(xiāo)項(xiàng)目,此項(xiàng)目滯銷(xiāo)的局面 才打開(kāi),再加上一些新穎的促銷(xiāo)方式,及降價(jià)等才將剩余 房屋銷(xiāo)售出。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià)6980元/平方米 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房,但周邊小區(qū)綠化還沒(méi)有搞好 戶(hù)型特點(diǎn):全躍層 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):零付款入住(100%按揭)所剩余房屋按照不分朝向,不 分樓層,統(tǒng)一價(jià)格,外銷(xiāo)房的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)房的價(jià)格。 銷(xiāo)售情況:基本已經(jīng)銷(xiāo)售完畢,目前剩戶(hù)型基本都是大面積躍層,二 居120平方米, 發(fā)展商為:北京坤厚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司 投資商:北京國(guó)發(fā)興業(yè)投資中心 代理銷(xiāo)售商:北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (5)、華源小區(qū) 物業(yè)情況: 華源小區(qū)地處宣武區(qū)廣安門(mén)外太平橋華源里,占地 平方米,建筑面積 平方米,共有 幢塔樓,周 邊小區(qū)環(huán)境臟亂,通三環(huán)及廣安門(mén)外大街的路沒(méi)有修 建,路況不好,售樓中心也搬離“建銀大廈”進(jìn)駐現(xiàn) 場(chǎng)。他們也是北京市第一個(gè)提出SOHO家庭辦公概念 的,但沒(méi)有能將此概念堅(jiān)持到底,期房銷(xiāo)售主要是靠 低價(jià),大量直銷(xiāo)等方式打開(kāi)局面。并且此小區(qū)的裝修 標(biāo)準(zhǔn)也是比較高的。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià) 元/平方米 (起價(jià))4650元/平方米------7400元/平方米(最高價(jià)) 工程進(jìn)度:1、2、3號(hào)樓目前已是現(xiàn)房, 戶(hù)型特點(diǎn):外窗弧形,單元三面采光,三面通風(fēng) 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):西二環(huán)至西三環(huán)間最終的物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格,坐銷(xiāo)和直銷(xiāo)兩種 方式的結(jié)合 銷(xiāo)售情況:1、2、3號(hào)樓銷(xiāo)售率達(dá)78%。 發(fā)展商為:北京華世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:北京善其事房地產(chǎn)咨詢(xún)公司 ( 6 ) 、廣華軒 物業(yè)情況: 廣華軒位于廣外大街地處西二環(huán),臨街,交通便利, 有15 條公交線??偨ㄖ娣e90000平方米,共4幢塔樓, 有商業(yè) 用房,此小區(qū)外立面做的是相當(dāng)漂亮。此項(xiàng)目按正 常的速度,早就應(yīng)該完工,造成這種現(xiàn)象的原因是前年的 下半年該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金不足,并且還想轉(zhuǎn)讓2幢 樓,最后沒(méi)有談成。(此項(xiàng)目在期房時(shí)銷(xiāo)售進(jìn)度非常的 慢,至到現(xiàn)房才開(kāi)始打破這種局面) 銷(xiāo)售均價(jià):6600元/平方米 (起價(jià))5800元/平方米------7500元/平方米(最高價(jià)) 工程進(jìn)度:項(xiàng)目已全部封頂,其中有二幢樓已做完外裝。 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型設(shè)計(jì)較好,面積適宜,并且戶(hù)型面積覆蓋面較廣 一居65---68平方米,二居的面積在78.05---136平方米, 一梯8—10戶(hù),二居室的戶(hù)型比較大占到40%。一居室的 戶(hù)型比占到15%。 銷(xiāo)售情況:接近85%,其中1、2、3號(hào)樓基本售空。 發(fā)展商為:北京廣華軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 代理銷(xiāo)售商:北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 (7)、依蓮軒 物業(yè)情況: 依蓮軒位于宣武區(qū)西二、三環(huán)之間的蓮花池地工巧 匠,由四棟高層獨(dú)立式碟式公寓及 裙樓圍合成半封閉式 居住小區(qū)。占地面積1.65萬(wàn)平方米,總建筑面積9.6萬(wàn) 平方米。擁有5500平方米的綠化面積,依蓮軒配套一 般,市政配套齊全。南鄰馬連道南路。 到二環(huán)、三環(huán)只 5分鐘車(chē)程,交通便利。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià)6000元/平方米 (起價(jià))5100元/平方米------8500元/平方米(最高價(jià)) 按揭最高可達(dá)七成十年。 工程進(jìn)度:一期為一棟樓,現(xiàn)已即將封頂,其佘的樓座還未開(kāi)工 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型種類(lèi)較多,戶(hù)內(nèi)功能分區(qū)十分合理,動(dòng)靜、干濕徹底 分離,戶(hù)型設(shè)計(jì)注重私密性,開(kāi)放式櫥房和客廳封閉陽(yáng)臺(tái) 巧妙地解決客廳的采光問(wèn)題,臥式大小合適,戶(hù)型實(shí)用性 較好。 銷(xiāo)售情況:一期已售出近70% 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn): 由于其戶(hù)型 在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)而言較合理,現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售大廳小 巧玲瓏,樣板房布置得很有情調(diào),考慮十 分周到,充分顯 示了戶(hù)型的優(yōu)點(diǎn)。工地現(xiàn)場(chǎng)井然有序,現(xiàn)場(chǎng)氣氛好,樓書(shū) 較精美,推廣概念十分突出,誘導(dǎo)性很強(qiáng)。 發(fā)展商為:北京依蓮軒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:自已銷(xiāo)售 (8)、紅蓮晴園 物業(yè)情況: 蓮花晴園位于北京市宣武區(qū)廣安門(mén)外小紅廟南里,小 區(qū)地處西二環(huán)、三環(huán)之間,地理位置優(yōu)越,交通便利。小 區(qū)西臨蓮花河,東眺濱河公園,北為連同二三環(huán)的40米 寬 市級(jí)規(guī)劃路及成片住宅區(qū),環(huán)境優(yōu)良,生活方便,是良 好的家居之所。此項(xiàng)目是1997年8月7日正式以危改立 項(xiàng),目前已完成規(guī)劃及拆遷工作,目前正在開(kāi)工。項(xiàng)目占 地6公頃,規(guī)劃建 筑面積約25萬(wàn)平方米。 銷(xiāo)售價(jià)格:均價(jià)6300元/平方米 工程進(jìn)度:正在打地基(處在正負(fù)零階級(jí)) 戶(hù)型特點(diǎn):戶(hù)型面積大,二居都在130平方米 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):國(guó)企,公司實(shí)力強(qiáng)大,周邊小區(qū)配套齊全。 銷(xiāo)售情況:10%左右 發(fā)展商為:北京宣興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 代理銷(xiāo)售商:自已銷(xiāo)售 (9)、海潤(rùn)花園 物業(yè)情況: 海潤(rùn)花園位于馬連道北街,北京海味品公司的舊廠區(qū) 上進(jìn)行改造成的,總面積28000平方米,其中18000平方米的寫(xiě) 字樓,10000平方米的住宅。小區(qū)工期非常的快,是因?yàn)榇诵?區(qū) 的投資商也是他的建筑商。98年其開(kāi)盤(pán)三個(gè)月銷(xiāo)售50%給 整戶(hù),99年銷(xiāo)售了45%的散戶(hù)。 銷(xiāo)售均價(jià):6800元/平方米 工程進(jìn)度:目前已是現(xiàn)房 戶(hù)型特點(diǎn):6層板樓,二居85平方米,三居125平方米,沒(méi)有銀行按 揭 銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn):現(xiàn)房,罕見(jiàn)的6層板樓,面積合理 銷(xiāo)售情況:目前只剩下6套房屋,并且樓層均在一、二層 發(fā)展商:北京天水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 投資商:北京吉潤(rùn)建筑公司 代理銷(xiāo)售商:北京順馳房地產(chǎn)信息咨詢(xún)公司 3. 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 1. 本項(xiàng)目介紹 華隆小區(qū)位于西二環(huán)、三環(huán)之間的北京市宣武區(qū)廣安門(mén) 外小紅廟北里,處于成熟的大社區(qū)內(nèi),人氣十足,地理位 置優(yōu)越,交通便利。和西客站遙向呼應(yīng)。北側(cè)有“海潤(rùn) 花園”,南靠“依蓮軒”同時(shí)銷(xiāo)售竟?fàn)幰埠芗ち摇?交通便利:6路、46路、50路、122路、309路、340路、 390路、410路、822路、509路等公交路線 配套齊全:廣安門(mén)小學(xué)、北京市15中學(xué)、新安商場(chǎng)、家樂(lè) 福、 2. 本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析 1] 本項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn): A. 雖然地處西南城,屬于經(jīng)濟(jì)簿弱地區(qū),但由于西客站的開(kāi) 發(fā)及市政府對(duì)南城經(jīng)濟(jì)的大力扶持,現(xiàn)在人們對(duì)該地區(qū)已 經(jīng)要逐步認(rèn)可。 B、處在成熟大社區(qū)中(紅蓮小區(qū)),周邊有人氣。 C、社區(qū)配套齊全,小學(xué),中學(xué),商場(chǎng),公共汽車(chē)站一應(yīng) 俱全。 D、地處西二環(huán)、三環(huán)間,黃金地點(diǎn),交通四通八達(dá)。 E、本項(xiàng)目因?yàn)槭瞧诜?,?guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì),物業(yè)檔次,客戶(hù)定 位、銷(xiāo)售價(jià)格,宣傳策略,等等均能取長(zhǎng)補(bǔ)短,吸取周邊 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)。 [2]本項(xiàng)目缺點(diǎn):、 A. 地處西南城,此區(qū)域位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目在全城的認(rèn)知度不 是太高。 B、周邊整體經(jīng)濟(jì)配套較差,購(gòu)買(mǎi)能力不強(qiáng)。 C、周邊同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目太多。 D、竟?fàn)帉?duì)手的項(xiàng)目目前的工期都領(lǐng)先于我們項(xiàng)目工期。 E、目前項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)手續(xù)不全。 F、投入到項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作不有一段時(shí)間。 四、華隆小區(qū)銷(xiāo)售建議 1. 華隆小區(qū)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃建議 A. 銷(xiāo)售思路的建議 目前宣武區(qū)正在開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是,并且加上前幾年的開(kāi)發(fā)的老項(xiàng)目目 前均已是現(xiàn)房,現(xiàn)在老項(xiàng)目在不斷的低價(jià)清盤(pán),新項(xiàng)目又在不斷的上市,房地產(chǎn) 項(xiàng)目竟?fàn)幨欠浅5募ち摇?為減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn),將“資金快速回收”,這個(gè)目的,我們建議“華隆小區(qū)項(xiàng)目 ”應(yīng)該是采取速戰(zhàn)速?zèng)Q的態(tài)度,盡量將銷(xiāo)售工作提前做,項(xiàng)目提前開(kāi)盤(pán),銷(xiāo)售準(zhǔn)備 工作做得充分些,仔細(xì)些,市場(chǎng)定位做的到位些,規(guī)劃設(shè)計(jì)再合理些!最主要的 是“薄利多銷(xiāo)”,出奇招占領(lǐng)市場(chǎng)。(類(lèi)似當(dāng)年的北三環(huán)項(xiàng)目的“太月園”) B、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 我們的項(xiàng)目周邊竟?fàn)帉?duì)手林立,最好的辦法就是“拿來(lái) 主義”和竟?fàn)帉?duì)手作比較,取長(zhǎng)補(bǔ)短。將我們的項(xiàng)目定位在 市場(chǎng)薄弱地區(qū),真空地帶。我們的項(xiàng)目地處小區(qū)內(nèi),不臨街, 做商業(yè)店鋪的可能性不大,并且周邊的整體社區(qū)也不是很好, 沒(méi)有大型寫(xiě)字樓,外企機(jī)構(gòu)及高...
華隆小區(qū)前期銷(xiāo)售報(bào)告
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