北京奧林匹克項(xiàng)目策劃書(shū)
一、 一、 市場(chǎng)分析
二、 二、 本項(xiàng)目分析
三、 三、 市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比分析
四、 四、 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論
五、 五、 目標(biāo)客戶(hù)群定位
六、 六、 營(yíng)銷(xiāo)建議
七、 七、 廣告宣傳
八、 八、 銷(xiāo)售管理
九、 九、 營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)承諾及售后服務(wù)
十、結(jié)束語(yǔ)


引言
受開(kāi)發(fā)公司的委托，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在對(duì)本項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)此項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析建議如下：
一、 一、 市場(chǎng)分析
（一） （一） 北京大市場(chǎng)分析
1、 1、 市場(chǎng)供需分析
(1) 商品房供給
  投資持續(xù)增長(zhǎng)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和當(dāng)年新開(kāi)工商品房屋面積是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況的兩項(xiàng)重要指標(biāo)，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年，北京市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況如下：
開(kāi)發(fā)總金額 比上年同期增長(zhǎng) 開(kāi)發(fā)總面積 比上年同期增長(zhǎng)
1050億元 11.7％ 2737.64萬(wàn)平方米 30.3％
其中：住宅700億 27.7% 其中：住宅2019萬(wàn)平方米 21.7％
從上表可以看出，2003年房地產(chǎn)投資及當(dāng)年新開(kāi)工商品房屋面積的增長(zhǎng)勢(shì)頭仍然很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是增長(zhǎng)。

  供給量充足
從2000年至2003年每年商品房的實(shí)際竣工量都保持在1000萬(wàn)平方米以上，為市場(chǎng)提供了比較充足的商品房供應(yīng)。由于近兩年已經(jīng)形成北京房地產(chǎn)投資的峰值年，根據(jù)建設(shè)周期，從2003年起商品房竣工面積將會(huì)逐年迅速提高。因此從商品房供給總量上看，2004年商品房的上市量仍會(huì)保持一個(gè)較大幅度的增長(zhǎng)。
  供給結(jié)構(gòu)多樣化
政府及有關(guān)部門(mén)根據(jù)中低收入人群需要，下大力狠抓了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2003年經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)到200多萬(wàn)平方米；另外，由于開(kāi)發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，按消費(fèi)層次細(xì)化市場(chǎng)的格局已經(jīng)基本形成，中低價(jià)位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市場(chǎng)上新樣式、新功能、新戶(hù)型的樓盤(pán)也不斷推出。
這種總量供應(yīng)充足，供給結(jié)構(gòu)多元化的趨勢(shì)，對(duì)廣大消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，2004年無(wú)疑是購(gòu)房置業(yè)的好時(shí)候。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，是一個(gè)機(jī)會(huì)同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。大量的供給，增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必然帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)越來(lái)越精明的消費(fèi)者，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的唯一出路，就是提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比和舒適度。

（2）商品房需求
2003年，北京銷(xiāo)售商品住宅1038.28萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了19%。
因此盡管2004的商品房供給量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，但從需求量看，如果市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目以低價(jià)位高品質(zhì)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，無(wú)疑將會(huì)再次引發(fā)銷(xiāo)售大戰(zhàn)。市場(chǎng)的發(fā)展將是某幾個(gè)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，而不是整體的熱銷(xiāo)。兩極分化日趨明顯，但就北京市房地產(chǎn)總…………
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