目 錄

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題和對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升
1.房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及其對(duì)策
國(guó)務(wù)院18號(hào)文件精神
肯定房地產(chǎn)行業(yè)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，居民住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢(shì)。
18號(hào)文件核心內(nèi)容：
提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想：國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場(chǎng)化、需求導(dǎo)向、深化改革。
完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)：發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。
改革住房制度、健全市場(chǎng)體系：推進(jìn)公房出售、完善住房補(bǔ)貼、搞活二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。
發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)：歸集和發(fā)放、個(gè)人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。
改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)：長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、優(yōu)先落實(shí)國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、土地市場(chǎng)的規(guī)劃和審批。
加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序：市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)信息和預(yù)警、市場(chǎng)秩序。
央行121號(hào)文件精神
央行121號(hào)文件的出臺(tái)有兩個(gè)目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn);二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)熱現(xiàn)象。
央行121號(hào)文件核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于個(gè)人房貸：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買(mǎi)第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。