房地產(chǎn)市場發(fā)展及當前主要問題
1998年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展，房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。
近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭得到有效控制。
在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結構性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是：
（一）房價上漲過快。當前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；二是東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%。；四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。
（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變?yōu)殡A段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應求，導致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。
（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7%，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達到115%。
（四）市場供應結構不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應中，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達87%。2004年全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設。
二、存在問題的原因分析
產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環(huán)境改善，商品房開發(fā)建設成本增加。但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機需求大量增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導致價格上漲過快，擴大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資，從而使房價進一步上漲。
（一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場。近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。特別是在負利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費信貸轉化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。
（二）國內投資性購房和投機性炒房抬頭。
一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產(chǎn)生較高預期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大，投機炒作現(xiàn)象嚴重。如曾經(jīng)活躍一時的“溫州炒房團”、“山西炒房團”，聚集幾百億元資金在一些城市進行期房的買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預期，也參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅，進一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。
據(jù)調查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內倒手轉讓，23%用于出租，48%空關待沽。長三角主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例達到20%左右。今年一季度，上海市成交單價超過萬元的預售住宅中，外省市居民購房面積占43%；其中，溫州人占72%。
（三）境外資金參與國內房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。一段時期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預期匯差、房價差，紛紛進入國內房地產(chǎn)市場。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)全部利用外資超過實際使用外資的1/3，增幅達到34.2%，高于整個利用外資增幅20.9個百分點。今年1-2月，江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。今年1-2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣,比去年同期增加了1.5倍。
（四）一些地方政府行為不規(guī)范。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至達到60%。在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際的形象工程、政績工程。
（五）市場秩序比較混亂。一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息，哄抬房價，誤導市場預期。有的放慢開發(fā)和銷售進度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價短期內非正常上漲。
（六）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，部分城市政府片面強調“以地生財”、“經(jīng)營城市”，一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤，有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。
三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施
保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，始終是黨中央、國務院高度重視的問題。今年以來，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題，國務院領導多次作出重要批示，溫家寶總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，并將此作為今年宏觀調控的一項重要任務。3月27日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)電〔2005〕8號），就加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調控，解決市場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題，提出了八項措施。建設部及房地產(chǎn)市場宏觀調控部際聯(lián)席會議成員單位，堅決貫徹國務院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。
4月25日，曾培炎同志在部分城市房地產(chǎn)市場及房價問題座談會上，就進一步加強房地產(chǎn)市場調控的有關措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。曾培炎副總理指出：“房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，事關重大。我們要以鄧小平理論和‘三個代表’重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，把穩(wěn)定房價作為當前加強和改善宏觀調控的一項重要任務來抓，切實搞好對房地產(chǎn)市場的調控。要遵循經(jīng)濟規(guī)律，更多的采用土地、財稅、金融等經(jīng)濟手段，加強市場管理和監(jiān)管，從供給和需求兩方面入手，積極穩(wěn)妥地進行調控；要重點控制不合理需求，遏制投機炒房，控制投資性購房，合理引導住房需求；要改善住房供應結構，增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求；要把握好調控的力度，防止市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。”
建設部會同有關部委對穩(wěn)定房價問題進行了認真研究，提出：當前和今后一段時間，調控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點，采取積極穩(wěn)妥措施，加強供應與需求的雙向調控，側重抑制不合理需求；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。調整供應，重點是改善市場供應結構，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應；調控需求，重點是遏制投機性需求，控制投資性需求，合理引導改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求；整頓規(guī)范市場秩序，重點是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為。
國務院第88次常務會議，聽取了建設部的匯報。充分肯定了建設部等有關部門前一階段工作，明確了穩(wěn)定房價的有關政策措施。此外，還要求建設部結合推進節(jié)能省地型住房建設，抓緊組織制定住房建設技術導則，加強對住宅建設和消費的引導；國土資源部會同有關部門抓緊研究改革土地出讓金分配辦法，抑制部分城市政府追求短期利益，經(jīng)營土地、抬高地價的行為；財政部、國家稅務總局會同有關部門研究完善土地增值稅的政策，提高投機炒房和炒賣土地成本，調節(jié)土地供應方式轉軌前后土地自然增值收益。為確保中央各項調控政策措施落實到位，會議決定，在有關政策出臺后，由建設部會同有關部門對部分房價上漲過快、投資增幅較大、結構性矛盾突出、拆遷規(guī)模反彈大的地區(qū)進行監(jiān)督檢查，并選擇一兩個典型地區(qū)進行通報批評等處理。
2005年5月9日，國務院辦公廳又轉發(fā)了建設部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號）。對穩(wěn)定房價采取了以下主要措施：
（一）強化城市規(guī)劃調控，改善住房供應結構。要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足的地區(qū)，住宅建設要以此類項目為主，并在有關計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設總量的比例，盡快向社會公布，穩(wěn)定市場預期。城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設需求，加快工作進度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。對中低價普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。同時，要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管。
（二）加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。要求各地在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責任。嚴格土地轉讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為。 （三）調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。運用稅收等經(jīng)濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調節(jié)力度。對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。同時要嚴格界定現(xiàn)行有關住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。
（四）加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險。人民銀行各分支機構要加大“窗口指導”力度，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，銀監(jiān)局要加大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強風險提示，嚴格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風險。
（五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，合理引導住房建設與消費。對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。對享受優(yōu)惠政策普通住房的認定，要從嚴掌握，原則上應同時滿足以下標準：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房、單套建筑面積在120平方米以下的住房、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房。各地可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，具體標準可在上述標準基礎上適當浮動，但向上浮動的比例不得超過20%，并報建設部等部門備案。
（六）加強經(jīng)濟適用住房建設，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。要求各地按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和當?shù)卣囊?guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標制度，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發(fā)利潤。要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況，納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標責任制管理。各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，建立保障對象檔案；切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。
（七）切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關規(guī)定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。嚴肅查處和嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設要求的行為。對各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光。
（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。要求各地加快建立健全市場信息系統(tǒng)，加強對市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，準確判斷建設用地供應、土地價格和房價變動趨勢。要求各有關部門加強信息溝通與整合，適時披露土地供應情況、房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。同時加強輿論引導，促進市場理性發(fā)展。
四、社會各界的反應
總體看，社會各界對《意見》給予高度肯定，認為政策的出臺非常及時，《通知》立足于促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展，立足于維護普通居民的基本住房權益，立足于以經(jīng)濟手段調控市場，政策措施具有很強的針對性和指導性，對于遏制投機炒作行為，規(guī)范市場秩序，穩(wěn)定住房價格將發(fā)揮積極作用?！锻ㄖ返某雠_，已經(jīng)開始對社會各方面心理預期和行為發(fā)生影響。
（一）地方政府及主管部門方面。普遍認為，《通知》提出的各項政策措施對于鞏固宏觀調控成果，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，維護經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展具有重要意義。同時也比較關注以下幾個問題：一是部分中西部省市擔心，本次調控提出的“突出重點、分別對待，因地制宜、分類指導”的原則在執(zhí)行中可能會出現(xiàn)一刀切、急剎車，使當?shù)靥幱诎l(fā)展上升期的房地產(chǎn)市場受到影響。二是一些中小城市擔心政策貫徹落實中層層加碼，致使地方自主性很少，操作空間很小，導致調控方向和效果的偏差。三是一些地方主管部門認為《通知》的有關調控措施還需進一步細化和明確，否則難以落到實處。
（二）消費者方面。一是普通消費者對穩(wěn)定房價措施表示歡迎。據(jù)天津市抽樣調查，75%的消費者認為調控能使其得到實惠，購房心態(tài)趨于穩(wěn)定。二是一部分消費者認為房價會降，故等待觀望、持幣待購。少數(shù)房屋持有者擔心房價大幅下降，手中房子貶值。三是一些消費者擔心出現(xiàn)“上有政策、下有對策”，中央政策得不到落實或者執(zhí)行中出現(xiàn)偏差。
（三）開發(fā)商方面。大多數(shù)開發(fā)商認為，調控措施對大幅攀升的房價會產(chǎn)生一定的抑制作用，但由于成本推動、需求拉動、政策作用滯后效應等因素的影響，今明兩年房價還將穩(wěn)中有升。不同區(qū)域的開發(fā)商對調控措施的敏感度差異較大，沿海地區(qū)及一些房價上漲較快城市的開發(fā)商比較敏感。不同類型的開發(fā)商對調控措施反應的表現(xiàn)也不同。部分實力較強的開發(fā)商反應較為積極，已開始調整戰(zhàn)略、謹慎投資，或靜觀其變，等待具體措施出臺后再做決定；部分實力較弱的開發(fā)商則擔心被淘汰出局。也有少數(shù)開發(fā)商心存疑慮：一是擔心矯枉過正，或者地方在執(zhí)行國家政策時搞“一刀切”，“下猛藥”，把握不好力度，導致房價大落。二是有些開發(fā)商的觀望心態(tài)加重，有的加快了在建、在銷售項目的開發(fā)進度，準備暫停新開項目；三是專事開發(fā)高檔住宅的一些開發(fā)商壓力較大，擔心項目的銷售前景。
（四）專家學者方面。專家學者普遍認為，目前的調控，中央重視、社會各界關心，已出臺的各項政策措施科學、合理，調控時機合適。在各項政策措施作用下，房價將趨于穩(wěn)定。但調控效果需要一段時間才能顯現(xiàn)出來。少數(shù)專家持謹慎態(tài)度，認為調控政策能不能達到預期，關鍵在于政府的決心和相關措施的落實。
五、市場發(fā)展態(tài)勢
國辦發(fā)明電[2005]8號文件和國辦發(fā)[2005]26號文件發(fā)布后，各地采取了相應調控措施，政策的綜合效應正在顯現(xiàn)。從22個城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)反饋的數(shù)據(jù)分析看，5月份以來各地房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)，并已出現(xiàn)積極變化。
(一)商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價格與上周環(huán)比開始出現(xiàn)負增長。上海市商品住宅價格4月份環(huán)比上漲0.5％；進入5月份以來，周環(huán)比分別上漲0.26%、0.49%、0.91%，漲幅已明顯超緩。南京市兩個規(guī)模較大的在售樓盤銷售均價分別由四月中下旬的5514元/平方米、6267元/平方米下調為5073元/平方米、5603元/平方米，降幅分別為8.0%、10.6%。
（二）商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。多數(shù)城市商品住房日平均成交量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市下降了20%以上。上海市5月16-22日一周成交13.9萬平方米，與上周環(huán)比下降21.8%，與前四個月周平均成交量相比下降68.2%。
與此同時，由于6月1日起將執(zhí)行調整營業(yè)稅政策，國辦發(fā)[2005]26號文件下發(fā)后，多數(shù)城市二手住房日平均成交量明顯增加。5月份，南昌、武漢、長沙等城市日平均成交量比4月份增長了20%以上。上海市二手房日平均成交量約840套，恢復到去年同期水平；杭州市二手房日平均成交量約70套，比4月份略有上升，比3月份則上升了54%。廣州市由平時的每天280套左右增加到每天近700套，深圳市也比平時增加了30%。部分城市出現(xiàn)已經(jīng)購房且入住的居民，近日紛紛前來辦理權屬登記手續(xù)的現(xiàn)象，主要也是基于稅收政策的變化。
（三）遏制投機炒作效果初步顯現(xiàn)。調控政策出臺后，投機投資性購房反映最為敏感。成都市在國辦發(fā)[2005]26號文件公布后的兩天內，預購商品房退房198套。4月份以來，杭州市新開盤的項目以往“三個買家搶一套房”的局勢已轉化為“三個賣家搶一個客戶”，即便是位于市中心的高品質項目，眾人排隊購房的場面不再顯現(xiàn)。各地普遍反映，進入5月份以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價開始下調。如杭州市某大型中介公司四月份每周掛牌房源在400套，是去年同期的4倍；5月份進一步呈增長態(tài)勢，遠遠超過去年同期，而掛牌一段時間未能成交后，掛牌價開始下調。蘇州市反映，部分原準備短期轉手住房的投資者，開始轉向長期出租。
總的看，國辦發(fā)[2005]26號文件下發(fā)以來，市場心理預期已發(fā)生較大變化。投資性購房短期內明顯減少，投機性購房得到一定程度的遏制。
但上述調控效果還只是初步的，市場發(fā)展態(tài)勢的變化更多地反映的還只是心理預期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。下一步關鍵是要把各項調控措施真正落到實處，以穩(wěn)定市場預期，不斷鞏固和發(fā)展調控效果。此外，在繼續(xù)關注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價變化的同時，也要關注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢，加強分類指導。
六、當前主要工作
（一）認真學習領會文件精神，全面落實各項調控政策
房地產(chǎn)市場與住房問題密切相關，既是經(jīng)濟問題，又是社會問題。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大、帶動力強，與要素市場以及商品市場有密切關系，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，關系到宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，關系到居民住房問題的解決。正確認識當前房地產(chǎn)市場形勢，及時采取有效措施，解決出現(xiàn)的突出問題，對于鞏固和發(fā)展宏觀調控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。為此，必須按照中央要求，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務?；驹瓌t是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導；強化法治，加強監(jiān)管。重點是要遏制投機性需求，控制投資性需求，限制拆遷造成的被動性需求，引導合理的住房消費。具體措施已經(jīng)明確，要切實認真貫徹，既要解決當前存在的突出問題，又要防止大起大落。
要把思想和行動統(tǒng)一到中央對當前房地產(chǎn)市場形勢的判斷上來，統(tǒng)一到加強宏觀調控、切實穩(wěn)定住房價格的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實科學的發(fā)展觀和正確的政績觀上來。
（二）強化城市規(guī)劃調控，改善住房供應結構
切實做好普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設工作，對改善住房供應結構、穩(wěn)定住房價格具有重要作用。各地要完善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理，增加普通商品住房供應，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。各級建設（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會同有關部門盡快提出今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設規(guī)模；明年的項目要納入近期建設規(guī)劃，做出具體的進度安排。去年以來，住房價格上漲幅度超過兩位數(shù)的市縣，近期居住項目安排要以中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，按照控制性詳細規(guī)劃要求，明確年度的開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，及時向社會公布，接受公眾監(jiān)督，穩(wěn)定市場預期。
對近期已安排的中低價位普通商品住房項目，城市規(guī)劃主管部門要抓緊辦理規(guī)劃審批手續(xù)，加快工作進度。土地供應前，房地產(chǎn)主管部門要主動會同有關部門及時提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，確保其作為土地出讓前置條件的規(guī)定得到落實；要合理確定供應對象，保證中低價位、中小套型住房的有效供應，滿足中低收入家庭住房需求。
城市規(guī)劃主管部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，配合國土資源部門做好對閑置土地的清理工作。對已經(jīng)規(guī)劃許可但2年仍未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，責成項目開發(fā)建設單位對未能開工的原因作出說明。對沒有正當理由不開工建設的，要督促其盡快開工；對違反規(guī)劃許可的，要堅決予以撤銷。嚴禁借規(guī)劃再次審查之際，擅自變更控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的各項控制指標。省、自治區(qū)建設廳、直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要加強對各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。
（三）整頓規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為
當前一些地方出現(xiàn)的投機炒房行為，是造成住房價格過快上漲、市場秩序混亂的重要原因。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關規(guī)定，國務院決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。同時，實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案。各地房地產(chǎn)主管部門要堅決貫徹執(zhí)行國務院關于禁止期房轉讓的決定，認真組織實施，在預售合同備案、房屋權屬登記等環(huán)節(jié)嚴格把關。直轄市、計劃單列市、省會城市和住房價格上漲過快的重點城市，今年6月底前要基本實現(xiàn)商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，其他有條件的市縣也要抓緊推進這項工作。
繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場專項整治工作。要會同工商、物價、國土資源等部門完善整治工作方案，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構的市場準入，加強資質核準及日常監(jiān)管工作。未取得相應資質的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)和中介活動。要依法嚴肅查處違法違規(guī)銷售等行為。重點查處虛構買賣合同，囤積房源；發(fā)布虛假廣告，提供不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及炒買炒賣和囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為。其不良行為要記錄房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案。對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的典型案例，要會同有關部門及時督查督辦，并公開予以曝光。
（四）抓緊制定享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，落實稅收調整政策
省、自治區(qū)建設廳、直轄市建設（房地產(chǎn)）主管部門要依據(jù)《通知》規(guī)定的條件，從合理引導住房建設與消費、大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅、鼓勵中小套型中低價位普通住房建設出發(fā)，會同有關部門抓緊研究提出當?shù)叵硎軆?yōu)惠政策普通住房的具體標準，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后，確保今年5月31日前公布執(zhí)行。具體標準制定中，要根據(jù)本地實際，從嚴掌握，不得突破《通知》的有關規(guī)定。指導督促各地嚴格執(zhí)行國家稅務總局等三部門聯(lián)合下發(fā)的國稅發(fā)[2005]89號文件的各項規(guī)定，使住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策調整等措施真正落到實處。
(五)加快經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度
要認真貫徹《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，加強經(jīng)濟適用住房建設和管理。要積極協(xié)調國土資源等部門，根據(jù)經(jīng)濟適用住房需求情況，落實項目用地，落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房項目招投標制度，實行政府指導價，切實降低開發(fā)建設成本，嚴格將開發(fā)利潤控制在3%以內。嚴格將把經(jīng)濟適用住房套型面積控制在小套型60平方米左右、中套型80平方米左右。
各市（縣）今年內要完成城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查工作。在全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況的基礎上，建立保障對象檔案和廉租住房管理信息系統(tǒng)。要積極會同有關部門，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，逐步擴大廉租住房制度覆蓋面。
各地要進一步完善經(jīng)濟適用住房和廉租住房享受資格審查制度。不符合條件的，不得享受有關優(yōu)惠政策。省、自治區(qū)建設廳、直轄市建設（房地產(chǎn)）主管部門要加強對市（縣）住房保障工作的監(jiān)督檢查，認真落實目標責任制管理。建設部將適時對各地經(jīng)濟適用住房和廉租住房制度建設情況定期予以通報。
(六)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，加快市場信息系統(tǒng)建設
要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，6月底前，基本完成信息系統(tǒng)建設第一階段的驗收工作。及時進行房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢和房價變動情況分析，為政府加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調控提供有力的依據(jù)。為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，建設部決定從2005年7月份起建立40個大中城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)主要數(shù)據(jù)指標和市場監(jiān)測報告上報和發(fā)布制度。
(七)加強輿論宣傳力度，正確引導市場心理預期
要加大對《通知》的政策宣傳力度，把握正確的輿論導向，合理引導市場心理預期。要采取多種形式，加強對有關政策措施的解釋宣講工作，讓廣大群眾正確理解國務院的決策部署及穩(wěn)定住房價格的各項政策措施。要完善市場信息披露制度，適時披露土地供應、市場供求及地價、房價變動等信息，增強市場透明度。對一些單位、個人及媒體歪曲宏觀調控政策，惡意炒作、誤導消費者的，要堅決予以制止，并及時予以澄清。
(八)加強監(jiān)督檢查，落實地方責任
各級建設（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門，特別是省、自治區(qū)建設廳、直轄市建委（房地產(chǎn)局）要在當?shù)卣y(tǒng)一領導下，會同有關部門，加強對當?shù)胤€(wěn)定住房價格工作的監(jiān)督檢查，對問題突出地區(qū)要重點指導，及時總結推廣好的經(jīng)驗和做法。對住房價格上漲過快、投資增幅較大、結構性矛盾突出、拆遷規(guī)模反彈大的地區(qū)，要及時作出處理，并予以通報。按照國務院的部署，建設部等七部門近期將組成聯(lián)合檢查組，對部分省市貫徹落實國家宏觀調控政策，切實穩(wěn)定住房價格工作進行專項檢查。

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