上海醫(yī)藥集團股權置換項目
本次資產評估的目的為：上海醫(yī)藥集團擬將部分股權與長城、信達資產管理公司持有上海新先鋒藥業(yè)有限公司的股權置換。根據該評估目的，評估方法總體要求：按照財政部《資產評估操作規(guī)范意見》和上海市國資委2003—153號文。
上海醫(yī)藥股權置換項目評估協(xié)調組對部分科目的評估技術提出參考意見，本參考意見僅適用于單項資產加和法的評估，通過對評估中的一些原則和基本方法進行統(tǒng)一，便于評估操作口徑一致。若遇特殊情況還需評估師結合實際情況具體分析判斷。
1、短期投資
短期投資包括上市的有價證券、未上市的有價證券和委托理財。上市的有價證券按評估基準日的市價為基礎來確認其評估現(xiàn)值;未上市的有價證券、委托理財在判明投資資金安全的前提下，按本金加持有期利息確定評估值；如發(fā)現(xiàn)委托理財?shù)慕鹑跈C構存在涉訟等事項，難以確定委托理財資金的損失的，應在特別事項中予以揭示。
2、各種應收款項
各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆款項收回的可能性確定評估值。評估人員借助于歷史資料和現(xiàn)在的調查情況,具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現(xiàn)狀等。對于有充分理由相信全部能收回的，如：近期內經常性業(yè)務往來且信譽好的客戶的應收賬款、集團內部應收賬款（企業(yè)已資不抵債的除外），按核實后的賬面值評估；符合有關管理制度規(guī)定應予核銷的、包括宕在應收款項中應計入損益的費用支出，或有明顯跡象表明無法收回的，按零值計算；除個別認定壞賬外，按有關規(guī)定,評估不能參照審計計算壞賬準備的方法，從應收賬款總額中扣減估算的壞賬準備后確定評估值。
各種情況計算結果匯總即得出全部應收款項的評估現(xiàn)值。
原賬面上計提的“壞賬準備”評估為零。
以上評估并不代表企業(yè)可以按評估核銷相關帳務，企業(yè)在進行財務處理時應按現(xiàn)行財務制度辦妥有關手續(xù)。
3、存貨
此次評估的存貨量大且品種多，十分繁雜。在對存貨進行評估時，可將存貨分為若干類別（“外購材料”、“在制品及自制半成品”、“產成品”“低值易耗品”、“發(fā)出商品”“庫存商品”等），然后，針對不同的類別，分別采用不同的評估方法確定評估現(xiàn)值。其中：
（1）外購材料包括外購原材料、輔助材料、燃料、外購半成品等
由于其在生產經營過程中處于供應環(huán)節(jié)，尚未改變購入時的原有形態(tài)，因此，在評估時，主要依據該類存貨的現(xiàn)行市場買價和購進時發(fā)生的合理費用，視具體情況，采用現(xiàn)行市價法或重置成本法進行評估。
(1)對繼續(xù)使用的外購原材料，可根據每項資產的清查核實后的數(shù)量、技術鑒定結果和資產市場的現(xiàn)行買價，加合理的運雜費、自然損耗、驗收整理入庫費用，逐項計算評估值。
(2)對購進時間短、市場價格未發(fā)生變化的資產，可根據清查核實后的數(shù)量，以調整后的賬面成本確定評估價值。
(3)對其中失效、變質、殘損或存放時間較長，部分喪失使用價值的各類材料，通過計算庫齡和分析判斷，按可變現(xiàn)凈值確定評估值或評估為零。
企業(yè)采用計劃成本核算并且賬面單獨反映“材料成本差異”時，先按大類分攤“材料成本差異”余額，然后按上述各狀況分別計算評估值。
（2）產成品、自制半成品
產成品一般以其完全成本為基礎，根據該產品市場好壞決定是否加上適當?shù)睦麧櫍蚴且陀诔杀尽?
1.對于十分暢銷的產品，根據其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值。
暢銷產品的評估值=不含稅出廠銷售單價×(1-銷售費用率-銷售稅金及附加費率-銷售利潤率×所得稅率)×數(shù)量
2.對于正常銷售的產品,根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值。
正常銷售產品的評估值=不含稅出廠銷售單價×[1-銷售費用率-銷售稅金及附加費率-(銷售利潤率×所得稅稅率)-銷售利潤率×(1-所得稅稅率)×凈利潤折減率]×數(shù)量
3.對于勉強能銷售出去的產品，根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值。
勉強銷售產品的評估值=不含稅出廠銷售單價×[1-銷售費用率-銷售稅金及附加費率-(銷售利潤率×所得稅稅率)-銷售利潤率×(1-所得稅稅率)]×數(shù)量
4.對于滯銷、積壓、降價銷售產品，應根據其可收回凈收益確定評估值（對在產品應注意產品有效期，對庫齡較長的了解是否產品已失效）。
滯銷、積壓、降價銷售產品的評估值=不含稅出廠單價×數(shù)量×回收凈收益率
上述評估公式中的銷售費用率（含銷售折扣）、銷售稅金及附加率及銷售利潤率,一般按企業(yè)會計報表的相關數(shù)據，如企業(yè)會計報表的相關數(shù)據不能代表社會客觀水平，則參照2003年《企業(yè)效績評價》中主要經濟指標統(tǒng)計資料。按相關行業(yè)平均銷售費用率、銷售稅金及附加率、銷售利潤率確定,所得稅率統(tǒng)一按33%取值，凈利潤折減率取50%。
（3）庫存商品
庫存商品的評估值應該是該商品的當前進貨價加上隨進貨時發(fā)生的或保管商品發(fā)生的合理費用。
合理費用要根據庫存商品的特性不同而不同。一般包括運費、倉儲費。有些商品還會有回扣、保管費，散裝、實效、易碎商品應含有合理的損耗等等。
對于滯銷、積壓、降價銷售商品，應根據其可收回凈收益確定評估值。
（4）低值易耗品
分兩種情況進行評估：
(1)在庫低值易耗品與外購材料評估方法相同；
(2)在用低值易耗品的評估應扣減有形損耗因素。
（5）發(fā)出商品的評估有以下幾種情況：
查閱購貨合同及付款履約情況，對正常產品按該產成品的評估方法確定評估價值；對有問題的，按可回收的凈值確定估值；逾期無法收款且產品無法追回的評估價值為零。
4、待攤費用和遞延資產
待攤費用、遞延資產是指企業(yè)已經支出但應由本期和以后各期成本分別負擔的各項費用。
遞延資產與待攤費用除攤銷期不同外，其他性質基本相同。對兩者可采用相同的評估方法和程序。評估原則為，要根據評估目的實現(xiàn)后的資產占有者還存在的、且與其它評估對象沒有重復的資產和權利的價值確定。
遞延資產與待攤費用的評估方法有兩種，一是當遞延資產與待攤費用所反映的費用支出形成的新資產和權利的剩余存續(xù)時間很難確定時，在充分核實有關會計記錄賬面數(shù)字的基礎上，按遞延資產或待攤費用的余額確定評估價格；第二是當新資產和權力剩余時間可以確定的情況下，可以根據遞延資產與待攤費用所反映的資產和權力的實際內容選擇相應的資產評估方法進行評估，確認其剩余存續(xù)時間，并結合遞延資產與待攤費用的原始價值，最終確定評估價格。對于資產和權力已耗盡的遞延資產與待攤費用，應按實際情況評估為零。
5、待處理流動資產
查驗每項待處理流動資產均須明顯處于報廢、無效、價值嚴重損失的狀況。其評估值一般為清理變現(xiàn)后的可回收凈款或為零。同時評估人員須在報告中單獨列示，說明有關情況，并注明企業(yè)在進行財務處理時應按現(xiàn)行財務制度辦妥有關報批手續(xù)。
6、證券類長期投資
可上市流通的有價證券采用現(xiàn)行市價法進行評估；以控股為目的持有的上市股權，可采用收益現(xiàn)值法，非上市的法人股可按最接近評估基準日的年報或中報的每股凈資產含量計算評估值。
對于非上市交易的債券及國庫券，一年內到期的可以根據本金加上持有的利息確定評估值。超過一年到期的，根據本利和的現(xiàn)值確定評估值。
7、其他長期投資
確定整體評估單位的原則：控股企業(yè)、相對控股企業(yè)、涉及核心業(yè)務企業(yè)且資產量較大的，二級-三級的長期投資公司，整體打開評估；如有土地使用權的第四級長期投資企業(yè)，也進行整體資產評估。
進行整體資產評估的長期投資，按整體評估后的凈資產結合投資比例，確定評估值；
對未進行現(xiàn)場整體評估的企業(yè)，則按審計后基準日資產負債表中的凈資產數(shù)額乘以投資比例確定評估值。
對合同、協(xié)議明確規(guī)定了固定投資回報的，將按規(guī)定應獲得的收益和回收的本金折為現(xiàn)值作為評估值。對到期收回資產的實物投資、按約定預測的收益折現(xiàn)，再加到期收回資產的價值，計算評估值。
對非控股的長期投資，或雖然控股但投資額較小，且被投資企業(yè)正常經營的長期投資，按被投資企業(yè)基準日資產負債表中的凈資產乘以投資比例確定評估值，或按長期投資賬面值列示。
對本次不整體評估的子公司，若審計后凈資產為負值，企業(yè)為有限責任公司的，該長期投資則評估為零；若企業(yè)為全資國有企業(yè)，只要上級公司承諾要維持其持續(xù)經營，或為其債務進行了擔保，該長期投資則按負值評估;否則，該長期投資則評估為零。
對評估基準日后，如有下屬長期投資進行過資產評估，可按評估確認值，經調整后確定該長期投資評估值。
8、房屋建筑物建筑物評估方法
本次房產評估所選用的主要方法是重置成本法，有條件的盡可能用市場比較法。前者適用于工業(yè)廠房、倉庫等房屋建筑物、構筑物；市場比較法適用于辦公用房、商鋪、商品房。
1、重置成本法
重置成本法按取得評估依據資料的性質分別采用概預算編制法、市價法、物價系數(shù)調整法等方法。
根據本次評估的特點，在進行現(xiàn)場勘察了解建筑物的結構特征后，推薦使用市價法進行評估，其中：典型建筑物的造價可以按照《上海市造價信息》公布的案例或評估機構收集的近期建設案例；對于能夠取得預決算資料的重要建筑物，在時間條件允許的情況下可采用預決算編制法或調整法進行評估。
以下分別介紹三種評估方法：
（1）預決算編制法：即按照圖紙、有關技術資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預算的方法，當引用最近竣工的工程，因其工程造價基本接近現(xiàn)行建筑造價的工程項目，直接引用原結算的造價計算工程及其費用的組成內容，或者進行適當微調，故亦視同為概預算編制法。
（2）預決算調整法：即原決算工程造價所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費規(guī)定，或采用同一定額但時間較長，建筑材料等市場變化較大，則利用原決算工程量，或者進行適當修改后，套用現(xiàn)行預算定額及取費標準計算工程造價方法。
（3）市價法：即在評估中通過可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價或地方造價管理部的公布的當期建筑單方造價等作為依據，計算被估項目的單方造價方法，但房屋建筑物層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)等和選擇的案例有差別時則應進行調整，以調整后的建筑單方造價計算評估對象的單方造價。

不同跨度的廠房造價的對比（%）
吊車起吊重量（t） 柱距（m） 不同跨度（m）造價指數(shù)
12 18 24
5∽10 6 100 83 80
15∽20 6 100 90 78


不同跨度和跨數(shù)的廠房造價對比（%）
建筑
面積
（m2） 跨度（m）
15 18 24 30
單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨
1000 118 103 113 104 100
2000 130 110 108 121 109 102 111 102 106 100
5000 145 120 114 109 132 111 106 103 120 106 100 104 116 104 107 105
10000 113 110 114 106 103 106 101 100 105 103 104
15000 112 105 102 100 103 100

(4)建筑指標系數(shù)調整法：通過核定建筑指標系數(shù)，對被估項目的原結算價值（但不是財務賬面值）進行適當調整后直接變?yōu)楸还理椖康慕ㄖ靸r加以引用的評估方法。
影響房屋建筑物建筑物造價因素較復雜，有建筑材料市場價格、機械使用費因素、人工費等因素，如果采用此法，必須有可靠的各年建筑指標系數(shù)。調整方法同物價系數(shù)法，推薦的指數(shù)見下表（供參考）：
指數(shù)類型 年度 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
定基指數(shù) 100.00 124.07 124.42 126.74 124.85 123.24 119.55 119.59 122.67 119.63 129.74 135.47
建筑工程建安造價（簡稱建筑造價）
建筑造價組成的范圍
本次被估項目的建筑造價僅包括土建工程（含結構及裝修）、和安裝工程（含建筑物內給排水、采暖、電氣主線路、照明、通訊、消防、中央內空調的管道部分）如是工業(yè)廠房除以上各項外還應包括橋式起重設備的軌道、導電鐵、廠內運輸設備的地軌和空壓、蒸汽等主管道的架設費用，但不包括括電梯、空調、變配電設備、鍋爐設備及通往各臺設備的各種工藝管道、動力配線等應屬于設備的價值。
根據上海市建委頒發(fā)的《 上海市建筑和裝飾工程預算定額（2000）》，此定額實行量價分離，各定額子目中只有單位工程量所需用各工種工日數(shù)；
定額單價=Σ各工種人工工日×人工單價+Σ各種材料耗量×材料單
價+Σ各種機械臺班耗量×機械臺班單價
定額直接費=Σ工程所需各定額子目單位×工程量+Σ機械進出
場費 + 土方外運費
2000定額對應的費用定額計算順序如下：
序號 名稱 表達式 金額
一、 定額直接費 按定額計算
二、 綜合費 一×6-12%
三、 施工措施費 一×1-6%
四、 其他費用
其中:1 定額編制管理費 一×0.05%
2 工程質量監(jiān)督費 (一+二+三)×0.125%
五、 稅金 (一+二+三+四)×3.41%
六、 土建工程造價 (一+二+三+四+五)
七、 安裝工程造價
八、 總造價 六+七
九、 前期費用 八×2.25%
十、 期間費用 (八+九)×4.6%
十一、 資金成本 九×5.49%×1.5+(十+八)×5.49%×0.75
十二、 工程總造價 八+九+十+十一
十三、 單位面積造價 十二/建筑面積
上表中一至八項為定額規(guī)定的，而九、十、十一為評估所加入的。
后應說明主要參數(shù)的來源，如：
施工措施費，在“九三”定額開辦費的基礎上作了調整，包括以下內容：現(xiàn)場文明施工費；技術措施費；材料二次駁運費、趕工措施費；工程提前竣工費；特殊條件施工增加費；特殊產品保護費；工程監(jiān)測、測試費；工程保險費等項組成。其他內容有確切依據也可考慮。
新定額的綜合費在“九三”定額的基礎上為適應市場只作了一個范圍（6%-12%），評估時建議按工程難度取率，一般建筑工程類別劃分標準如下：
綜合費率% 標準
一級 12 16層以上29層以下或超過50米高的公共建筑
二級 10-12 16層以上29層以下住宅
三級 8-10 7層以上15層以下住宅或框排架結構建筑
四級 6-8 7層以下無電梯住宅及磚混建筑
五級 6 1-2層單功能,一般小跨度建筑

建筑造價的計算方法
(1)首先選擇具有代表性的建筑按照規(guī)定計算方法進行案例的編制，一般應選擇不同結構類型分別選擇案例。
(2)根據案例參照市場現(xiàn)行同類造價確定對比單方造價。
(3)根據被估項目和對比單方造價比較，利用調整系數(shù)進行案例以外的每一評估項目的單方造價計算，這個方法稱為“類比法”。即
被估項目單方造價=對比單方造價×（1+調整系數(shù)）
資金成本
資金成本即建設期投入資金的貸款利息，利息率按中國人民銀行現(xiàn)行規(guī)定標準計算即
建設期限規(guī)定
建設期限可根據工期定額確定(上海地區(qū))

編號 層數(shù) 建筑面積(平方米以內) 工期天數(shù)
1-9 1 500 70
1-10 2 500 90
1-11 2 1000 100
1-12 2 2000 110
1-13 3 1000 110
1-14 3 2000 120
1-15 3 3000 135
1-16 4 1000 120
1-17 4 2000 130
1-18 4 3000 150
1-19 4 5000 160
1-20 5 2000 150
1-21 5 3000 170
1-22 5 5000 180
1-23 5 7000 190
1-24 6 2000 170
1-25 6 3000 180
1-26 6 5000 190
1-27 6 7000 200

對前期費用按整個工期確定，對工程費用和期間費用因資金為均勻投入，可按工期的一半計算，但對包括設備安裝的工程，工期應考慮設備安裝調試的工期。對工程造價較低,工期較短的資金成本可忽略不計。
資金成本=工程造價×前期費用費率×利率×建設期+工程造價×(1+期間費用費率) ×利率×建設期×1/2
成新率的確定
綜合成新率N=勘察成新率NO×50%+年限法成新率N1×50%
其中
A、 年限法成新率N1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
B、勘察成新率NO:勘察成新率按結構、裝修、配套設施三方面的使用功能 確定，其所占分值及綜合計算如下表所示：

現(xiàn)場勘察成新率計分表

部分 名 稱 標準分 實測現(xiàn)狀 打分 合計 權重

土
建
部
分 基礎 25 未發(fā)現(xiàn)明顯的不均勻下沉
承重構件 25 完好
非承重墻 10 完好
屋面 15 無滲漏，防水、隔熱、保溫層完好
樓地面 25 完好
裝
修
部
分 門窗 25 完好
地面 20 車間部分少部分地磚損壞
內墻粉刷 20 涂料面層少部分剝落
頂棚 20 小部分損壞，
細木裝修 15 部分油漆失光、
安
裝
部
分 上下水管道 25 完好
弱電系統(tǒng) 25 完好
動力設備 25 線路裝置基本完好
照明設施 25 線路裝置基本完好

在成新率計算中，現(xiàn)規(guī)定綜合成新率取整計分，年限法成新率和勘察成新率的計算值保留一位小數(shù)。

成新率=（結構打分×權重系數(shù)+裝修打分×權重系數(shù)+設備打分×權重系數(shù)）÷100×100%
不同結構類型房屋成新率的參考評分修正系數(shù)
結
修 構
正 類
系 別
數(shù)

樓 別 鋼筋混凝土結構 混 合 結 構 磚 木 結 構 其 他 結 構
結
構
部
分
(G) 裝
修
部
分
(S) 設
備
部
分
(B) 結
構
部
分
(G) 裝
修
部
分
(S) 設
備
部
分
(B) 結構部分
(G) 裝
修
部
分
(S) 設
備
部
分
(B) 結
構
部
分
(G) 裝修部分
(S) 設
備
部
分
(B)
單層 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.87 0.1 0.03
二、三層 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1
四～六層 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3
七層以上 0.8 0.1 0.1
注：修正后房屋得分(成)=結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B。
凡是已拆除的、待報廢的、房產管理部門定為危房的、無使用價值的工程，其成新率一律定為0。
建筑物參考使用年限
1) 鋼結構 生產用房 70年
受腐蝕的生產用房 50年
非生產用房 80年
2)鋼筋砼結構 生產用房 50年
受腐蝕的生產用房 40年
非生產用房 60年
3)混合結構 生產用房 40年
受腐蝕的生產用房 30年
非生產用房 50年
4)磚木結構 生產用房 30年
受腐蝕的生產用房 20年
非生產用房 40年
5)簡易結構 10年

構筑物參考使用年限
1)輸油輸氣管道 16年
2)其它管道 30年
3)露天庫 20年
4)露天框架 30年
5)冷藏庫 30年
其中：簡易冷藏庫 15年
6)烘房 30年
7)冷卻塔 30年
8)水塔 30年
9)蓄水池 30年
10)污水池、儲油罐池 20年
11)水井 30年
12) 圍墻 30年
13) 道路 20年





對授權公房的評估：
對授權公房，如是商業(yè)用房，有收益的，按租金收益法評估；難以確定收入的廠房，可采用重置成本法評估。其土地出讓金按空轉土地評估，評估方法詳見空轉土地評估。

9、在建工程-土建
在建工程——土建，一般采用重置成本法評估。即按照正常情況下在評估基準日重新形成該在建工程已經完成的工程量所需發(fā)生的全部費用確定重置價值，當明顯存在較為嚴重的實體性、功能性和經濟性貶值時，需確定貶值額，并從重置價值中扣除；如工程在建時間較短，則不考慮貶值因素。
在建工程重置價值可根據工程項目概（預）算書所載資料加以核定。未完工項目，開工時間離評估基準日不超過一年的，一般按工程結算價款，扣除不合理費用后，確定其價值。如果工期較長、或超過正常建設工期，工料費用價格變動較大，應按實際實物用量和現(xiàn)行市場價格計算工程造價。
庫存材料、工程物資應與工程項目分開評估，其重置價值為市場購買價加上合理的費用組成。清查核實后，如經抽樣評估，市場價與賬面值變動很小，可以賬面值確認評估值。
資金成本為正常建設工期內工程占用資金的籌資成本。資金成本為應計利息，計息本金和計息期可按照施工建設情況下需占用的資金數(shù)額及相應的客觀時間計算，利率應選擇評估基準日在執(zhí)行的與正常工期同期的基本建設貸款利率。
在建工程的形象進度可根據標志性階段來劃分如：基礎工程完工、地上多少層、結構封頂?shù)葋韯澐?，現(xiàn)場勘察時可參考工程預算書的子目。向施工單位和工程監(jiān)理核實，了解付款情況。對工程進度與付款有明顯差別的應查清原因確定應付未付款額，從評估值中扣除。
10、 機器設備評估
主要采用重置成本法，其基本公式為：

上海醫(yī)藥集團股權置換項目