房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范
中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999 主管部門：中華人民共和國(guó)建設(shè)部 批準(zhǔn)部門：中華人民共和國(guó)建設(shè)部 施行日期：1999年6月1日 中 國(guó) 建 筑 工 業(yè) 出 版 社 1999 北 京 前 言 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)[1998]244號(hào)《一九九八年工程建設(shè)國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字[1996]第40號(hào)《關(guān)于委托 制訂"房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程"的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國(guó)房地產(chǎn)估 價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制而成 。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo)[1999]48號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督 局聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國(guó)開展房地 產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國(guó)有關(guān)單位、專家和實(shí)際工 作者的意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等主要國(guó)家和香 港、臺(tái)灣地區(qū)以及國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。在使用過程中 ，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見寄往中國(guó)房地產(chǎn) 估價(jià)師學(xué)會(huì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼 ：100835），以供修訂時(shí)參考。 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。參編單位：建設(shè)部政 策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所 、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國(guó)、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪 玉、馮長(zhǎng)春、楊于北、楊國(guó)誠(chéng)、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 5 2 術(shù) 語(yǔ) 5 3 估價(jià)原則 3 4 估價(jià)程序 4 5 估價(jià)方法 5 5.1 估價(jià)方法選用 5 5.2 市場(chǎng)比較法 5 5.3 收益法 7 5.4 成本法 9 5.5 假設(shè)開發(fā)法 11 5.6 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 12 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 12 6.1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 13 6.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 13 6.3 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 13 6.4 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 13 6.5 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14 6.6 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 15 6.7 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15 6.8 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 15 6.9 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16 6.10 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估 16 6.11 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 16 6.12 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 16 7 估價(jià)結(jié)果 16 8 估價(jià)報(bào)告 17 9 職業(yè)道德 18 附錄A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語(yǔ)說明 22 附：條文說明 23 1 總 則 1.0.1 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根 據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的 有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 1.0.2 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 1.0.3 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。 1.0.4 房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 2 術(shù) 語(yǔ) 2.0.1 房地產(chǎn) real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 2.0.2 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal，property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并 在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 2.0.3 估價(jià)對(duì)象 subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 2.0.4 估價(jià)目的 appraisal purpose 估價(jià)結(jié)果的期望用途。 2.0.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn) appraisal date，date of value 估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。 2.0.6 客觀合理價(jià)格或價(jià)值 value 某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。 2.0.7 公開市場(chǎng) open market 在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng) 信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不 具有排它性。 2.0.8 公開市場(chǎng)價(jià)值 open market value 在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。 采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。 2.0.9 類似房地產(chǎn) similar property 與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相 同或相近的房地產(chǎn)。 2.0.10 同一供求圈 comparable search area 與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。 2.0.11 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高 價(jià)值的使用。 2.0.12 市場(chǎng)比較法 market comparison approach，sales comparison approach 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已 知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以 此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.14 成本法 cost approach 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀 合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.15 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method，residual method 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算 估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2.0.16 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象 宗地價(jià)格的方法。 2.0.17 潛在毛收入 potential gross income 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 2.0.18 有效毛收入 effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入 。 2.0.19 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。 2.0.20 凈收益 net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 2.0.21 建筑物重置價(jià)格 replacement cost of building 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具 有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 2.0.22 建筑物重建價(jià)格 reproduction cost of building 采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì) 象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 2.0.23 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2.0.24 功能上的折舊 functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2.0.25 經(jīng)濟(jì)上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 2.0.26 估價(jià)結(jié)果 conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。 2.0.27 估價(jià)報(bào)告 appraisal report 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān) 于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 3 估價(jià)原則 3.0.1 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 3.0.2 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 3.0.3 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一 的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： 1 保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià) ； 2 轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前 提估價(jià)； 3 裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不 轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)； 4 重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以 利用為前提估價(jià)； 5 上述情形的某種組合。 3.0.4 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 3.0.5 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 4 估價(jià)程序 4.0.1 自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 2 擬定估價(jià)作業(yè)方案； 3 搜集估價(jià)所需資料； 4 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象； 5 選定估價(jià)方法計(jì)算； 6 確定估價(jià)結(jié)果； 7 撰寫估價(jià)報(bào)告； 8 估價(jià)資料歸檔。 4.0.2 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 明確估價(jià)目的； 2 明確估價(jià)對(duì)象； 3 明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 注：1 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出； 2 明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況； 3 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日； 4 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。 4.0.3 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。 估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法； 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3 預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 4.0.4 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。 估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料； 2 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料； 3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 4 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。 4.0.5 估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查 勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐 落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估 價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 4.0.6 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保 管。 5 估價(jià)方法 5.1 估價(jià)方法選用 5.1.1 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地 價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。 5.1.2 對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 5.1.3 根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種 估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由 。 5.1.4 有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。 5.1.5 收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 5.1.6 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方 法。 5.1.7 在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià) 的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 5.2 市場(chǎng)比較法 5.2.1 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1 搜集交易實(shí)例； 2 選取可比實(shí)例； 3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4 進(jìn)行交易情況修正； 5 進(jìn)行交易日期修正； 6 進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7 進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 5.2.2 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。 搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 交易雙方情況及交易目的； 2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況； 3 成交價(jià)格； 4 成交日期； 5 付款方式。 5.2.3 根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)； 2 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年； 3 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 5.2.4 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其 表達(dá)方式和內(nèi)涵。 換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 統(tǒng)一付款方式； 2 統(tǒng)一采用單價(jià)； 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應(yīng)...
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范