房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程
房地產(chǎn)開發(fā)項目行政許可所需要辦理的簡明流程 為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地 產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作 在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè) 計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足 夠的開發(fā)資金。 第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4） 規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。 2、國土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局 對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。 三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。 2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。 4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。 5、國土資源局進行用地預(yù)審。 6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查 。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。 8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通 知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放 《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。 四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。 2、人防辦進行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審 查。 4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后 ，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。 2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標 類工程直接發(fā)包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上， 并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售 總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以 及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍 進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本 ）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工 綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異 。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當 部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行 政審批費用可以忽略不計。 房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程圖示 |選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書 | |↓ | |向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取規(guī)劃要點通知書，編制項目建議書 | |↓ | |向計委申報立項報告 | |↓ | |計委函至規(guī)劃局 | |↓ | |規(guī)劃局會簽返計委 | |↓ | |計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 | |↓ | |運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進行項目投資的詳細可研測算， | |編制可研報告 | |計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 | |↓ | |對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進行融資 | |運作 | |↓ | |據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 | |↓ | |規(guī)劃局法征地意見函 | |↓ | |到土地管理部門及土地使用部門征求意見 | |┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ | |　新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所　　　 | |　　　　　　　　　　舊城改造到區(qū)地政科　　 | |結(jié)果報市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　結(jié)果報市房管局 | |┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ | |市政府下文批地 | |↓ | |┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ | |　　　　畫樁位給釘樁條件，測繪院　　　規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃　　　　　據(jù)此到 | |地政部門辦理 | |　　　　　釘樁，成果給設(shè)計人　　　　　　　　　許可證　　　　　　用地批準書,評| |估項目建設(shè)用地地價　 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│ | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　申請確定規(guī)劃設(shè)計條件　　　凍結(jié)戶口并抄 | |戶口,交納地價款,取得 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　土地| |使用證 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意　　　　　　　　　　│| |　　　　　　　　　　 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　見表到區(qū)配套部門征求意見　　　　地政部門審 | |查安置方案、安置房 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│ | |　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單　　　　　　發(fā)拆 | |遷許可證 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│ | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　委托進行規(guī)劃方案設(shè)計　　　　　　動遷會 | |及拆遷安置 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│ | |　　　　　　　　　　　　　　　　　到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書　　　場地三通一平 | |，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 　　　　　　　　　　　　 │ | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局審方案提出意見　1.到園木局申請伐 | |樹許可證 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　2.了解線路情況與供| |電局運行班協(xié)商 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修改后送首規(guī)委審圖 | |　　　　改造、移線方案 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　3.煤氣、道路、上下| |水改路由 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會　4.到供電局業(yè)擴處 | |申請用電報表，做正式 | |　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出市政會議紀要　　供電方案，申請臨 | |時施工用電，委托施工。 | |┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ | |進行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查） | |┏━━━━━━━━━━━━...
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