房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義
隨著房地產(chǎn)市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數(shù)也日益增多，除較早的 中房指數(shù)、國房指數(shù)外，還出現(xiàn)了上海、深圳、沈陽等許多地方指數(shù)以及證券公司、銀 行等推出的地產(chǎn)指數(shù)，甚至也有媒體推出了房地產(chǎn)指數(shù)。一時(shí)之間，指數(shù)好象成了把握 市場的良藥，大有泛濫之勢，實(shí)際上目前國內(nèi)大多數(shù)指數(shù)體系不論是在理論架構(gòu)還是實(shí) 踐操作方面都處于起步階段，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測算以 及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。 一、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的基本理論 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場成熟的國家或地區(qū)，已較早地涉足房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)這 一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。洪寶川博士在其《探索地價(jià)漲落之謎》中，介紹了世 界上流行的11種房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制方法，大致可歸納為四類。 l、成本投入法 根據(jù)建造房地產(chǎn)的各項(xiàng)成本投入（包括材料、人工費(fèi)等）變化情況，用算術(shù)平均 法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這是一種較早期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，對(duì)于新建成房屋 價(jià)格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產(chǎn)價(jià)格并非主要由投入的成本所決定， 所以用房地產(chǎn)投入要素成本的變動(dòng)來反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)有較大的偏差。目前，這種 方法實(shí)際應(yīng)用較少。 2、加權(quán)平均法 該方法包括中位數(shù)價(jià)格法和算術(shù)平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產(chǎn)實(shí) 際交易案例的基期和報(bào)告期的價(jià)格之比作為指數(shù)，加權(quán)的目的在于降低不同交易案例的 特征差異所引起的指數(shù)中房地產(chǎn)品質(zhì)或結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來的偏差。中位數(shù)價(jià)格法與算術(shù)平 均法相比，是利用加權(quán)雖然能在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異對(duì)指數(shù)的影響，但并不 能完全消除這一影響，隨著時(shí)間的變化，房地產(chǎn)品質(zhì)的差異可能會(huì)對(duì)指數(shù)衡量房地產(chǎn)價(jià) 格的變動(dòng)產(chǎn)生較大的偏誤。在國外房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的實(shí)踐中，加權(quán)平均法多用于地價(jià)指 數(shù)的編制，而用在住宅價(jià)格指數(shù)編制上的較少。 3、重復(fù)交易法 這是一種能夠較好地控制房地產(chǎn)品質(zhì)影響的方法。它利用房地產(chǎn)的重復(fù)交易案例 ，用同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這樣，不同的時(shí)期考 察相同的房地產(chǎn)，在結(jié)構(gòu)、材料、外部品質(zhì)等方面都相同，免去了控制房地產(chǎn)品質(zhì)的麻 煩。該方法在理論上已經(jīng)相當(dāng)完整，但是仍有以下缺點(diǎn)：（l）必須有大量的重復(fù)交易的 房地產(chǎn)資料，實(shí)際實(shí)施成本高；（2）重復(fù)交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品 質(zhì)固定的假設(shè)將會(huì)被突破；（3）從指數(shù)長期的編制和實(shí)施看，重復(fù)交易案例需要定期修 正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實(shí)際操作中都存在著較大的問題。 4、特征價(jià)格法 特征價(jià)格法編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是基于特征價(jià)格理論。該理論認(rèn)為，一種多樣 性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向等特征），商 品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí)，商品的價(jià) 格也會(huì)隨之改變。特征價(jià)格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品價(jià)格分解，以顯現(xiàn)出各項(xiàng)特 征的隱含價(jià)格（implicit Price），在保持房地產(chǎn)特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變 動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由 供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。在實(shí)際操作上該方法需要大量的房地產(chǎn)交易案例，并有較完 善、系統(tǒng)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價(jià)的關(guān)系。 二、國內(nèi)主要房地產(chǎn)指數(shù)簡介 中房指數(shù)系統(tǒng)于1994年開國內(nèi)行業(yè)之先河，率先推出了各大城市各類物業(yè)價(jià)格指 數(shù)；之后國房指數(shù)以及其他地方指數(shù)、企業(yè)指數(shù)紛紛跟進(jìn)，對(duì)業(yè)界人士把握房地產(chǎn)市場 脈搏起到了重要作用。 1、中房指數(shù) 中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）是“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index Sy stem）”的簡稱，它綜合運(yùn)用了加權(quán)平均與特征價(jià)格的理論方法，理論系統(tǒng)相對(duì)比較完善 。 中房指數(shù)是房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物。1993年中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)針對(duì)當(dāng)時(shí)市場信 息零散、投資行為盲目等狀況，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)投資決策科學(xué) 化提出了建立房地產(chǎn)監(jiān)控體系的設(shè)想，并與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國務(wù)院發(fā)展研究中心情 報(bào)中心聯(lián)合發(fā)起了這方面的研究，最后確定以簡練、明了、定量的中房指數(shù)作為主要形 式，并于1994年底完成了系統(tǒng)的初步設(shè)計(jì)。1995年1月中房指數(shù)系統(tǒng)通過了初步論證，并 開始發(fā)布中房北京價(jià)格指數(shù)。隨后又逐步推廣到了上海、天津、武漢等主要城市，在國 內(nèi)外引起了很大反響。經(jīng)過半年多的試運(yùn)行和不斷完善，1995年9月，由國務(wù)院發(fā)展研究 中心主持召開了“中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的部級(jí)評(píng)審會(huì)。指數(shù)系統(tǒng)順利通過評(píng)審，并獲得 了與會(huì)孫尚清、周干峙、厲以寧、蕭灼基等專家的一致好評(píng)，“系統(tǒng)的建立標(biāo)志著我國房 地產(chǎn)信息業(yè)的發(fā)展上了一個(gè)新臺(tái)階。研究成果屬于國內(nèi)首創(chuàng)，在國際上也處于先進(jìn)行列 ……可以比較全面、及時(shí)、定量、客觀地反映房地產(chǎn)市場的態(tài)勢和變化軌跡，對(duì)監(jiān)控市場 、引導(dǎo)投資、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，從試運(yùn)行的效果看，中房指 數(shù)已成為各界了解、分析和把握房地產(chǎn)市場態(tài)勢的重要工具”。課題的完成具有重要的理 論和現(xiàn)實(shí)意義。 考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和市場特征，中房指數(shù)系統(tǒng)選用了一種調(diào)整的拉氏公式作 為基本計(jì)算公式： ∑pi 0 qi 0 /∑qi 0 ∑pi t qi 0 　?。桑?× ＝△1 ×△2 ∑p0 0 q0 0 /∑q0 0 ∑pi 0 qi 0 其中第一部分表現(xiàn)為該物業(yè)與基準(zhǔn)物業(yè)的比價(jià)指數(shù)，包括兩方面：1) 兩類物業(yè)價(jià)格的差 異； 2) 物量構(gòu)成比例的差異。 第二部分表現(xiàn)為該物業(yè)報(bào)告期相對(duì)于基期的價(jià)格水平的 變化，為拉氏公式的基本形式。 中房指數(shù)系統(tǒng)資料主要來源于市場調(diào)查，根據(jù)聚類分析方法確定樣本，并進(jìn)行跟 蹤調(diào)查，在樣本項(xiàng)目達(dá)到一定指標(biāo)后進(jìn)行更新與替換。 CREIS主要以中房價(jià)格指數(shù)為主，中房城市指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市（地區(qū)）房 地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市（按功用）分類物業(yè)指數(shù)，中房城市指數(shù)按月或季 度發(fā)布。目前，中房指數(shù)在搜房研究院的推動(dòng)下，已經(jīng)初步形成了重要城市價(jià)格指數(shù)、 北京寫字樓租金指數(shù)、重要城市典型住宅價(jià)格指數(shù)以及中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等房地產(chǎn)市 場監(jiān)測體系。 2、國房指數(shù) “國房景氣指數(shù)”是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)的簡稱。它是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 變化趨勢和變化程度的綜合量化反映，由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市 場景氣變化的綜合反映，用百分制表示。其數(shù)據(jù)資料來源于國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu) 進(jìn)行的調(diào)查。 “國房景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成 指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場需要三個(gè)基本條件 出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、 竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測算， 再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。 3、其他 目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上除中房指數(shù)與國房指數(shù)外，還有偉業(yè)指數(shù)、沈房指數(shù)、鄭 州40指數(shù)等多個(gè)地方及企業(yè)指數(shù)，各指數(shù)系統(tǒng)基本上采用了與中房或國房指數(shù)相似的理 論模型體系，成為地方市場為兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補(bǔ)充。 三、房地產(chǎn)指數(shù)的作用 1、反映市場走勢 以中房指數(shù)為例，價(jià)格指數(shù)可以反映重要城市的房地產(chǎn)市場整體行情變化，也可 以反映出不同物業(yè)類型變化情況。指數(shù)變動(dòng)可以清晰地描繪出市場發(fā)展的周期軌跡，甚 至可以預(yù)測未來市場走勢。由于房地產(chǎn)市場是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)指 數(shù)的變化軌跡，也往往能夠反映宏觀經(jīng)濟(jì)的狀況。正是由于指數(shù)具有深刻把握市場的能 力，對(duì)管理、投資、中介服務(wù)等能夠產(chǎn)生重要指導(dǎo)作用，才能夠成為研究市場的重要工 具。 2、指導(dǎo)業(yè)界活動(dòng) 各級(jí)政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)結(jié)構(gòu)，從而為調(diào)控全國 各行業(yè)結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展服務(wù)。同時(shí)，通過城市指數(shù)，各級(jí)政府還可以了解各地房地 產(chǎn)的供求情況，并通過各地指數(shù)的對(duì)比，了解各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，為調(diào)整房地產(chǎn) 普的地區(qū)結(jié)構(gòu)提供參考。另外，各級(jí)政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水 平的對(duì)比，掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。對(duì)于地方政府管理部門，除了指導(dǎo)對(duì)行業(yè)發(fā) 展速度進(jìn)行調(diào)控外，還可以通過與各地指數(shù)的對(duì)比，了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市 場中所占的地位，更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策。 對(duì)投資商，房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時(shí)了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部結(jié)構(gòu) 及其發(fā)展?fàn)顩r，提高其投資時(shí)機(jī)、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度；中房城市指數(shù)可以使他們 了解到各城市房地產(chǎn)市場的不同供需狀況，在地點(diǎn)選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助，減 少投資風(fēng)險(xiǎn)；通過中房指數(shù)的動(dòng)態(tài)比較，可以更好地判斷房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期性價(jià)段 ，以把握市場形勢，決定或調(diào)整投資時(shí)機(jī)。 對(duì)房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè)，各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機(jī)構(gòu) 對(duì)市場發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見和判斷能力，有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。 此外，房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費(fèi)者購房決策提供區(qū)位、時(shí)點(diǎn)選擇的幫助，為其他經(jīng) 濟(jì)研究機(jī)構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具。 3、市場研究的工具 由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，對(duì)房地產(chǎn)市場房展?fàn)顩r及趨 勢的把握，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所以關(guān)注國民經(jīng)濟(jì)人士的需求。房地 產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動(dòng)軌跡不但能夠清晰地反映出市場 發(fā)展的周期軌跡，是經(jīng)濟(jì)周期研究的重要依據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析與預(yù)警研究 的基礎(chǔ)。 四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較 以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為例，兩種指數(shù)在基本 概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異，兩種指數(shù)可以說是從不 同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補(bǔ)充。 1、理論架構(gòu) （1）中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以94年11月為基期，以基期北 京市商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平 均方法，權(quán)值采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權(quán)值在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場 結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)值，指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計(jì)算后提供轉(zhuǎn)化因子。 中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)由于權(quán)值固定，并對(duì)樣本進(jìn)行了必要的特征因子修正，從而可以消除 權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況，使不同歷 史時(shí)期的指數(shù)具有較強(qiáng)可比性。指數(shù)剔除市場結(jié)構(gòu)變化影響的作用，可以下面例子說明 。 假設(shè)市場上僅有普通住宅A，開發(fā)規(guī)模1000平方米；高檔物業(yè)B，開發(fā)規(guī)模500平方 米。兩期銷售情況見下表： 一 期 二 期 A B A B 銷售面積（m2） 200 50 100 200 銷售單價(jià)（元/m2） 1000 5000 800 4500 平均價(jià)格（元/m2） 1800 3267 可以看出，由于不同項(xiàng)目銷售面積變化，即市場需求結(jié)構(gòu)變化，在房價(jià)普遍下降（可以 理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟(jì)形式等變化）的情況下，平均價(jià)格不降反升。如果僅僅用 平均價(jià)格理解市場，就難以對(duì)市場形勢、市場發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。而以中房指數(shù)把 握市場時(shí)卻可以準(zhǔn)確把握市場價(jià)格變化情況。以下計(jì)算時(shí)省略樣本選擇、權(quán)值確定、指 數(shù)換算等等多個(gè)步驟并采用簡單算式：Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）。其中Ii為當(dāng)期指數(shù) 值，Pi為當(dāng)期價(jià)格，A0為基期規(guī)模，P0為基期價(jià)格。取一期指數(shù)為基值1000點(diǎn)。 一 期 二 期 A B A B 物業(yè)規(guī)模（m2） 1000 500 1000 500 銷售單價(jià)（元/m2） 1000 5000 800 4500 ∑Pi×A0 3500000 3050000 基值 2333 2033（相對(duì)數(shù)） 指數(shù)值 1000 871 可以看出，指數(shù)消除了市場結(jié)構(gòu)的影響，準(zhǔn)確把握住了價(jià)格變動(dòng)情況。 （2）國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計(jì)部門消費(fèi)價(jià)格指數(shù)類似的理論架構(gòu)，屬于拉 氏年距同比指數(shù)。指數(shù)基值以上年同期為100點(diǎn)，權(quán)重由專家打分確定。在指數(shù)計(jì)算中， 權(quán)重一直固定，基值不固定。由于國房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn) 讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)指標(biāo) ，屬于合成指數(shù)，指數(shù)的變動(dòng)實(shí)際上反映了房地產(chǎn)市場的綜合情況。國房指數(shù)包容了大 量市場信息，但忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。 2、調(diào)查方法 中房指數(shù)采用了市場抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場商品房項(xiàng)目進(jìn)行普遍調(diào)查的基礎(chǔ)之 上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長時(shí)間的跟蹤調(diào)查。由于房地產(chǎn) 市場商品的特殊性，即每一項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí)間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中 房指數(shù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案；另外，由于商品...
房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義