案例分析總結(jié)
[pic] 案例分析大總結(jié)（兩套總結(jié)版本） 都是別人總結(jié)的，歸納了一下而已 總結(jié)1： 案例與分析考試指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤1 一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善 1缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。 2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清 （1）沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房 屋所有權(quán)。 （2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚 （3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚 3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊） 4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn) （1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú) 出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由） 5、寫(xiě)作有錯(cuò)誤 （1）評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有進(jìn)行大寫(xiě)。 （2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。 （3）表達(dá)形式不科學(xué)[/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][ /size][/color] --------------------------------------------------------------- 案例與分析指錯(cuò)題中常見(jiàn)錯(cuò)誤2 二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤 1、只使用了一種估價(jià)方法 2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。 3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià) 方法。 5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法 的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定 --------------------------------------------------------------------------- 按理與分析中的指錯(cuò)題中常見(jiàn)的錯(cuò)誤3 三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤 1、收益法 （1）收益期限確定錯(cuò)誤。 （2）沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。 （3）對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。 （4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率；沒(méi)有考慮公共流通比；求取 的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。 （5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤 A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益 不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收 益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土 地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把 所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。 B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。 C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。 D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。 E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。 F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定 。 （6）資本化率確定錯(cuò)誤 A、資本化率選定錯(cuò)誤 B、用途不同的部分采用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯(cuò)誤 D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。 ---------------------------------------------------------- 案例與分析指錯(cuò)題中的常見(jiàn)錯(cuò)誤4 2、市場(chǎng)比較法 （1）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由 （2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例。 （3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。 （4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成 交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。 （5）比較修正的方向錯(cuò)誤。 （6）可比實(shí)例不符合條件。 （7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。 （8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異 。 （9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。（ 10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。 （11）間接比較與直接比較混淆不清。 （12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。 ××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××× 總結(jié)2： 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤1 一、報(bào)告書(shū)不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容） 1. 封面 2. 目錄 3. 致委托方函 4. 估價(jià)師聲明 5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件 6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8. 附件 二、報(bào)告書(shū)不完整 1. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容） 一) 委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二) 估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)） 三)估價(jià)對(duì)象（概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地 的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 ，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建 筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置 ，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀， 權(quán)屬狀況） 四) 估價(jià)目的（說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向） 五) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日） 六) 價(jià)值定義（說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵） 七) 估價(jià)依據(jù)（說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委 托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料） 八) 估價(jià)原則（說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則） 九) 估價(jià)方法（說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義） 十） 估價(jià)結(jié)果（說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫(xiě)金額。若 用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折 合的人民幣價(jià)格） 十一) 估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章） 十二) 估價(jià)作業(yè)日期（說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日） 十三) 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日 止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年） 2. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容） 一) 個(gè)別因素分析 二) 區(qū)域因素分析 三) 市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說(shuō)明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、 現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)） 四) 最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用） 五) 估價(jià)方法選用（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由） 六) 估價(jià)測(cè)算過(guò)程（詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等） 七) 估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由） 案例分析中常見(jiàn)錯(cuò)誤2 一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的 1) 土地使用權(quán)人交代不清 2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等 3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代） 4) 是否具有土地使用權(quán)證沒(méi)有交代 5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒(méi)有交代 6) 房屋用途交代不清 7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清 8) 房屋建成年代交代不清 9) 房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況） 10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量） 二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤 1、只使用了一種估價(jià)方法 2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。 3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為 其中的一種估價(jià)方法。 5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法 的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定 三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤 1、收益法 （1）收益期限確定錯(cuò)誤。 （2）沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。 （3）對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。 （4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿客率；沒(méi)有考慮公共流通比； 求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。 （5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤 A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收 益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用 收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和 土地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四， 把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。 B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。 C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。 D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。 E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。 F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按 租賃合同的約定。 （6）資本化率確定錯(cuò)誤 A、資本化率選定錯(cuò)誤 B、用途不同的部分采用了相同的資本化率 C、安全利率選擇錯(cuò)誤 D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。 2、市場(chǎng)比較法 （1）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由 （2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例 （3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。 4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交 價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。 （5）比較修正的方向錯(cuò)誤。 （6）可比實(shí)例不符合條件。 7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。 8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。 9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。 （10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。 （11）間接比較與直接比較混淆不清。 （12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。 案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3 1、從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整 a、缺委托估價(jià)方 b、缺受理估價(jià)方 c、估價(jià)對(duì)象概況交代不清，所需資料收集不全面。 土地需說(shuō)明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件 、產(chǎn)權(quán)狀況及說(shuō)明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類等。建筑物需說(shuō)明：名稱、坐落（門(mén) 牌）、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú) 估價(jià)建筑物時(shí)，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡(jiǎn)要說(shuō)明。 d、缺估價(jià)目的，或目的不清。 是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地；開(kāi)發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地；已完工建 筑還是在建工程；期地、期房現(xiàn)房等。 e、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是一段時(shí)間，而是某一日。 f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù)；與估價(jià)目的相配合的合法性 依據(jù)等。 房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4 一綜合察看 1對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完 全、合適，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。 2察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正 確 3估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確 4修正年限是否正確 5檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 6對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由 7任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明 8注意利息的計(jì)算方式，期限 9報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn) 10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符 11一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理 由(1)有條件選用市場(chǎng)比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開(kāi)發(fā)或潛 力的用一開(kāi)發(fā)法 12注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算） 13要察看估價(jià)類型,對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求 14最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯(cuò)誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的 改錯(cuò)了要倒扣分的 16糾紛房屋,拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià),應(yīng)注意特別說(shuō)明原因狀況 17注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地 的等等 18保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說(shuō)明是否能修復(fù) 19基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確 二比較法： 1比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說(shuō)明 2是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單 位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常 3實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè) 4實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項(xiàng)修正不能超過(guò)20%,綜合修正不能超 過(guò)30% 5可比實(shí)例是否在同一供求區(qū),規(guī)模是否相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)類型,故價(jià)目的應(yīng) 該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正（必要的說(shuō)明） 6日期修正,時(shí)間(一般不能大于1年).方法.公式,狀況是否進(jìn)行修正,公式 ,方法,付款方式 7最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說(shuō)明（方法是否正確）收益法： 1總費(fèi)用 和總收益的計(jì)算是否準(zhǔn)確，正確，租金計(jì)算是否有漏項(xiàng)和重復(fù)的,是否計(jì)算收益時(shí)考慮了 出租率,出租收益是否穩(wěn)定 2資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較 3安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明 4是否考慮了租金的未來(lái)變化 5收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本 6收益有租約的按租約，無(wú)租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金 7收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致 成本法： 1成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本 2注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成...
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