天津河之隔兩重天：房?jī)r(jià)的虛擬因素
河之隔兩重天：房?jī)r(jià)的虛擬因素 天津以河立市，日出之方為河?xùn)|區(qū)，日落之地為河西區(qū)。穿市而過(guò)的海河并非“柏林墻” ，兩岸的土地、市民、文化亦無(wú)本質(zhì)區(qū)別。但恰恰是幾乎對(duì)窗而望、雞犬之聲相聞的隔 岸樓盤均價(jià)每平方米有千元之差。差在哪里？真的是物業(yè)價(jià)值有千金之別嗎？否，這是 房?jī)r(jià)中的虛擬因素在作怪。 虛擬者，非物質(zhì)因素也。下面我們就對(duì)房?jī)r(jià)中虛擬因素的結(jié)構(gòu)、效應(yīng)及其控制稍展開(kāi) 分析一下。 一、房?jī)r(jià)虛擬因素結(jié)構(gòu) 房?jī)r(jià)的虛擬因素結(jié)構(gòu)在現(xiàn)今的歷史條件下，至少應(yīng)包括以下五個(gè)要點(diǎn)： 1、開(kāi)發(fā)虛擬。開(kāi)發(fā)商借助現(xiàn)代媒介，在市場(chǎng)推廣上狂炒濫吹，夸大其辭?；蚩桃獍b ，把東施裝扮得傾城傾國(guó)，或標(biāo)新立異，時(shí)不時(shí)的推出個(gè)樓盤新概念，讓趕潮（流）一 族落入羅網(wǎng)……凡此種種，機(jī)關(guān)算盡，溢價(jià)出售，形成了房?jī)r(jià)的虛擬部分。 2、置業(yè)虛擬。消費(fèi)心理和行為上具有強(qiáng)烈的傳染性（所謂流行）特征，加上中華民族 長(zhǎng)期以來(lái)形成的擇鄰而居的傳統(tǒng)，再有現(xiàn)代社會(huì)浮躁情緒以及集團(tuán)購(gòu)買所形成的比富虛 榮作怪……使得人們特別是一些有錢人在買房時(shí)過(guò)多地考慮物業(yè)的虛擬因素，忽視了房屋 本身的物之所值，在這種“城中好廣眉，四方且半額”的攀比中無(wú)意中抬高了房?jī)r(jià)。 3、景氣虛擬。經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的過(guò)熱，使得開(kāi)發(fā)商和買房者都對(duì)未來(lái)充滿信心，供方前景 一片光明，買方預(yù)期十分美好，好地塊、好房子似乎太少了。于是乎，房地產(chǎn)企業(yè)盲目 上項(xiàng)目，高息攬資，推動(dòng)了房屋成本上漲，置業(yè)者超價(jià)買房牽引了房?jī)r(jià)上調(diào)。在一片景 氣的假象中，房屋成交價(jià)格中已經(jīng)包含很大一部分“泡沫”，一旦經(jīng)濟(jì)宏觀上調(diào)整，房?jī)r(jià) 虛擬泡沫就會(huì)破滅。 4、導(dǎo)向虛擬。城市建設(shè)規(guī)劃上的區(qū)域指向，可以使既定區(qū)位的物業(yè)價(jià)值加速上升，大 型基礎(chǔ)設(shè)施公建的定點(diǎn)，甚至可以使本年開(kāi)發(fā)上的不毛之地一夜間千金難買。城區(qū)商業(yè) 金融中心的變遷、興衰和轉(zhuǎn)移，會(huì)明顯改變所在區(qū)域的物業(yè)價(jià)值，新的商業(yè)金融中心區(qū) 位的房屋往往會(huì)超出所值。社會(huì)房屋政策的變化，會(huì)明顯影響房?jī)r(jià)預(yù)期，產(chǎn)生虛擬成分 。 5、人文虛擬。住宅上的歷史傳統(tǒng)和風(fēng)俗習(xí)慣會(huì)影響人們對(duì)質(zhì)量相同而區(qū)位、布局相異房 屋的價(jià)值評(píng)估，使結(jié)論偏離客觀水準(zhǔn)。古人曾有“宅，擇也，擇吉處而營(yíng)之也”（漢·劉熙 ”）的說(shuō)法，被認(rèn)為是風(fēng)水地的樓盤價(jià)值可能被高估，而被認(rèn)為是“兇地”（曾被作為墳場(chǎng) 、刑場(chǎng)）的新建小區(qū)在營(yíng)銷上可能會(huì)受到一些置業(yè)者的抵制。同樣，小區(qū)的文化環(huán)境、 居民成分的明顯差異，也會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)正負(fù)虛擬。 二、房?jī)r(jià)虛擬的因勢(shì)利導(dǎo) 正如虛擬資本對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生正反兩方面影響一樣，房?jī)r(jià)中的虛擬因素對(duì)物業(yè)市場(chǎng)和房 地產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)也有正負(fù)之分。正效應(yīng)表現(xiàn)在：適度虛擬會(huì)產(chǎn)生一個(gè)超出產(chǎn)業(yè)實(shí)力本身的 推動(dòng)力，啟動(dòng)市場(chǎng)，繁榮區(qū)位，造就樂(lè)觀預(yù)期，形成開(kāi)發(fā)與置業(yè)熱點(diǎn)，此于產(chǎn)業(yè)應(yīng)該說(shuō) 是有益而無(wú)害的。負(fù)效應(yīng)表現(xiàn)在：過(guò)度的虛擬會(huì)扭曲房?jī)r(jià)真實(shí)結(jié)構(gòu)，抬高物業(yè)整體價(jià)格 水平，造成市場(chǎng)的虛假信號(hào)，從投資和消費(fèi)兩方面誤導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而產(chǎn)生局部和全局 上的過(guò)熱，形成泡沫，此于產(chǎn)業(yè)有害而無(wú)益。 古人云：凡事應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)。對(duì)房?jī)r(jià)中虛擬因素效應(yīng)，我們應(yīng)該揚(yáng)其正而棄其負(fù)，政府 、開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者都要有一個(gè)正確的態(tài)度，爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最好的影響。具體地說(shuō)： 1、政府。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)者和房地產(chǎn)行業(yè)的管理者，政府主管部門對(duì)房?jī)r(jià)虛擬 因素的態(tài)度和導(dǎo)向十分重要。為了將虛擬因素控制在一個(gè)適度的范圍里，政府主管部門 應(yīng)采取一系列措施：a、進(jìn)行宣傳教育，引導(dǎo)市民樹(shù)立正確、科學(xué)的宅居觀念，摒棄非科 學(xué)的擇居思想，從頭腦中鏟除在房屋價(jià)值評(píng)估上的非理性虛擬因素；b、及時(shí)公開(kāi)房地產(chǎn) 市場(chǎng)供求信息，開(kāi)發(fā)成本透明化，發(fā)展過(guò)熱時(shí)及時(shí)調(diào)控，按滅泡沫，適時(shí)公布房屋政策 調(diào)整情況，使居民形成合理的預(yù)期，防止虛擬出軌。 2、開(kāi)發(fā)商。作為房屋產(chǎn)品生產(chǎn)和供給的主體，開(kāi)發(fā)企業(yè)要正確對(duì)待自己的樓盤，正確 對(duì)待市場(chǎng)，正確對(duì)待消費(fèi)者。對(duì)廠商來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者是衣食父母，市場(chǎng)是試金石，質(zhì)量是 生命。弄虛作假可以一時(shí)蒙混，但不可能永遠(yuǎn)奏效。房?jī)r(jià)中虛擬因素的效應(yīng)如何，開(kāi)發(fā) 商在其內(nèi)十分關(guān)鍵，我們認(rèn)為：a、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要正確分配成本，控制虛擬因素上的開(kāi)支。 據(jù)資料分析，國(guó)際上一般國(guó)家住房開(kāi)發(fā)成本中“建安費(fèi)”占72％，我國(guó)同項(xiàng)費(fèi)用為42％， 后者只相當(dāng)于前者的58％，低30個(gè)百分點(diǎn)。相當(dāng)一部分成本費(fèi)用花在了支持虛擬因素的 過(guò)分開(kāi)支上；b、樓盤推廣最根本的是采取信譽(yù)營(yíng)銷，巨額價(jià)值商品，講究的是它的耐用 性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性，言過(guò)其辭，夸大虛擬因素，誰(shuí)還敢信。 3、置業(yè)者。在正確對(duì)待房?jī)r(jià)虛擬因素中，置業(yè)者起著最終的決定性作用。買房人，在 天花亂墜的開(kāi)發(fā)虛擬前能頭腦清醒；在一片鶯歌燕舞的經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)能保持冷靜；在無(wú)限 光明的規(guī)劃導(dǎo)向中能正確抉擇；在根深蒂固的宅居習(xí)慣里能揚(yáng)正棄邪……這樣，在形形色 色的虛擬因素面前就會(huì)不為所動(dòng)，使過(guò)分虛擬徒勞。因此：a、買房人在置業(yè)前要學(xué)習(xí)相 關(guān)知識(shí)，正確認(rèn)識(shí)和把握擬買房屋的價(jià)值點(diǎn)所在，剔除假象，避免花巨資買了銀樣蠟頭 槍的“虛擬房屋”；b、必要時(shí)，聘請(qǐng)可靠的專業(yè)人士幫助選擇欲購(gòu)房屋，尋找置業(yè)上的防 偽保護(hù)神，做到萬(wàn)無(wú)一失。
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