智能化住宅開發(fā)模式4
智能化住宅開發(fā)模式4 　　智能化是一個古老而新鮮的話題，有關其技術標準之爭從來沒有停止過。在大多數(shù) 時候，智能化是一個“添頭概念”。該講更側重于房地產(chǎn)經(jīng)營者對智能化的策略性思考， 我們將通過其它途徑，為大家提供更加系統(tǒng)翔實的智能化解決方案。 　　第1操作環(huán)節(jié)：智能化小區(qū)的獨特功能優(yōu)勢 　　1、安全功能 　　2、方便功能 　　3、辦公功能 　　為適應在家辦公的需要，智能化住宅也向智能化寫字樓靠攏。小區(qū)采用綜合布線的 方法，使上網(wǎng)費用大大降低，速度大大加快?？梢詷O低的成本在家網(wǎng)上炒股、銀行提款 、轉結算，以及獲得酒店、飲食、信息等商務服務。 　　4、教育功能 　　智能住宅同樣可以用更低廉的網(wǎng)絡，提供教育服務。除了網(wǎng)絡上原有的、囊括出生 至老的各類教育項目外，小區(qū)還可與名校合作搞“網(wǎng)上分校”。 　　5、環(huán)保功能 　　變頻空調(diào)、水池殺紅蟲系統(tǒng)、飲用水系統(tǒng)等，一些小區(qū)開始節(jié)能環(huán)保功能的探索。 　　智能住宅小區(qū)是智能建筑的一種延伸，利用系統(tǒng)集成方式，將現(xiàn)代計算機技術、現(xiàn) 代控制技術、現(xiàn)代圖像顯示技術等多種高科技與各種各樣的建筑通過網(wǎng)絡聯(lián)系起來，變 成活生生的相互聯(lián)系的社會群體，使住宅建筑物的結構、設備、服務及管理依據(jù)住戶的 需要進行最優(yōu)化的組合。智能住宅小區(qū)一般由安全自動化、信息網(wǎng)絡化、管理人性化等 三個方面組成。 　　以往，傳統(tǒng)的家庭安全防范觀念，就是裝上堅固而又笨重的門、窗、欄、鎖，把自 己關在一個“籠”內(nèi)來防范不安全因素。隨著智能化設施的引入，安全自動化的智能網(wǎng)絡 應運而生，通過那一排排可以調(diào)節(jié)的按鈕及程序，透過一個無形的網(wǎng)絡，使“安全”完全 掌握到自己的手中。 　　居家安全涉及多種安全系統(tǒng)。常見系統(tǒng)見下表： 名稱 功能 名稱 功能 紅外線 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) 防盜報警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 電子眼 小區(qū)室外閉路電視臨控系統(tǒng) 緊急求助 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 保安巡更 小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng) 煤氣泄漏報警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控 小區(qū)內(nèi)防范系統(tǒng) 消防報警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 一卡通 感應卡門禁控制系統(tǒng) 遠程報警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 指紋門禁控制 感應卡門禁控制系統(tǒng) 遠程監(jiān)控 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 可視對講 樓宇進出控制系統(tǒng) 模糊報警 住戶室內(nèi)系統(tǒng) 　　智能化的普及，是一種必然趨勢。隨著科技的飛速發(fā)展，新的智能化革命將席卷 全球，智能信息化住宅小區(qū)的普及指日可待。 　　小區(qū)住戶只需一臺普通電話與小區(qū)中心INTERNET服務器網(wǎng)絡連接，便可利用電視機 或電腦迅捷進入因特網(wǎng)遨游世界，使住戶擁有舒適方便、高素質的家庭生活空間，足不 出戶，即可享受豐富多彩、高品位的業(yè)余文化生活、多層次交往等多種需求。其常見系 統(tǒng)見下表： 名稱 功能 名稱 功能 電視會議系統(tǒng) 家庭辦公系統(tǒng) 全方位有線電視 家庭娛樂系統(tǒng) 金融財經(jīng)股票交易網(wǎng) 家庭辦公系統(tǒng) 視像點播 家庭娛樂系統(tǒng) 企業(yè)內(nèi)部電視 家庭辦公系統(tǒng) 交互式電子游戲 家庭娛樂系統(tǒng) 網(wǎng)上購物 家庭辦公系統(tǒng) 基帶圖像與廣播 家庭娛樂系統(tǒng) 遠程教學 家庭辦公系統(tǒng) 遠程醫(yī)療 家庭娛樂系統(tǒng) 　　人工管理的小區(qū)。耗費了大量的人力、物力、財力、人為差錯在所難免。智能化的 出現(xiàn)，將住宅自動化管理與網(wǎng)絡緊密結合，在方便住戶的同時，也使物業(yè)管理變得輕松 、高效。其常見系統(tǒng)見下表： 名稱 功能 名稱 功能 空調(diào)控制 家庭管理系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 電話控制 家庭管理系統(tǒng) 遠程抄表 小區(qū)管理系統(tǒng) 燈光控制 家庭管理系統(tǒng) 老人緊急救護網(wǎng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 影音控制 家庭管理系統(tǒng) 中央熱水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 保安控制 家庭管理系統(tǒng) 給排水監(jiān)控管理 小區(qū)管理系統(tǒng) 通行控制 家庭管理系統(tǒng) 停車場管理 小區(qū)管理系統(tǒng) 防火控制 家庭管理系統(tǒng) 智能照明系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 節(jié)能控制 家庭管理系統(tǒng) 自動門控制系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 　　智能化的普及，是一種必然趨勢。隨著科技的飛速發(fā)展，新的智能化革命將席卷 全球，智能信息化住宅小區(qū)的普及指日可待。 　　第2操作環(huán)節(jié)：建立智能化住宅的兩大模型 　　住宅智能化兩大模型 [pic] 　　住宅小區(qū)智能化的內(nèi)容有哪些，如何進行智能化規(guī)劃和設計、實施監(jiān)督、驗收以及 后期服務等。進一步來說，如何研究和發(fā)展適合于我國國情的住宅智能化配套產(chǎn)品的廣 大業(yè)主、設計人員、產(chǎn)品供應商和工程實施單位應該認真思考的問題。住宅小區(qū)智能化 并不是一個臆造的概念，它是在特定的環(huán)境下產(chǎn)生的。 　　　　　　　　　　　　　　　　　聰明屋離我們有多遠？ 主要設備 功能 進屬 掌上控制器 向信息家電發(fā)送指令 研制中 無線網(wǎng)絡圖形輸入板 接收網(wǎng)上新聞 研制中 多功能移動電話 電話、傳真、電子郵件、網(wǎng)上沖浪 已推出 多功能瀏鑒器 網(wǎng)上沖浪、電視和CD播放 今秋上市 數(shù)字化錄像機 根據(jù)個人喜好預先選擇錄制節(jié)目 備掌上顯示屏還能接收網(wǎng)絡信息 研制中 圖形輸入器 查看電子郵件、網(wǎng)上沖浪 計劃中 袖珍收發(fā)器 與電話線連接就能收發(fā)電子郵件 研制中 聰明微波爐 辨別食物，確定烹調(diào)程序 已完成 聰明洗碗機 辨別洗潔精/油污，調(diào)節(jié)洗滌程序 已完成 聯(lián)網(wǎng)灑水器 在線搖控或自動根據(jù)內(nèi)設天氣感應器 測定的未來5天雨量，適當澆灌園林 研制中 聰明門 可供自行確定系統(tǒng)設置以及在線制遙控 計劃中 　　智能化住宅小區(qū)從系統(tǒng)或基礎設施配置的角度來看，必須具備以下基本條件： 　　1、家庭單元設置總線系統(tǒng)，并通過它提供各種服務。 　　2、小區(qū)內(nèi)設置網(wǎng)絡系統(tǒng)，并通過它提供集中管理、控制和服務，以及與各個家庭單 元連接。 　　3、通過家庭單元和小區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)與外界進行信息交互。 　　下面給出兩個智能化住宅小區(qū)的模型： 　　模型1：在建筑規(guī)劃和設計的同時，根據(jù)需求進行系統(tǒng)的選擇和配置。 [pic] 　　其特征：1）二個層次，包括家庭單元和小區(qū)單元。 　　　　　　2）前提條件，以基礎系統(tǒng)的設置為前提，包括家庭總線、智能控制器、小 區(qū)網(wǎng)絡系統(tǒng)和小區(qū)信息化服務管理。 　　模型2：整體化的系統(tǒng)概念，預裝人若干配套系統(tǒng)。 　　其特征為：以住宅或其中主要用房為單位，預裝人若干智能系統(tǒng)，作為整體產(chǎn)品銷 售。 　　日本最近推出了一種叫做智能住宅的預制房屋，它集控制、管理、通信和檢測為一 體，在生活起居等活動中的每個環(huán)節(jié)，設計了相應的智能化設施，例如在衛(wèi)浴間中可以 測量人的血壓、脈搏和體重等，還可以通過人的排泄物分析出其健康狀況。以上信息被 存儲后，可以隨時調(diào)用和分析，并能夠直接傳輸至有關醫(yī)院、咨詢機構或急救中心，這 種預制房屋將成套出售，估計在3年后將進入市楊。 　　第3操作環(huán)節(jié)：培養(yǎng)住宅的智能化創(chuàng)新理念 　　奧林匹克花園智能化網(wǎng)絡系統(tǒng) 　　指數(shù)字化、智能化建筑，包括自動調(diào)溫、感應式照明、家電全自動搖控、計算機統(tǒng) 一集中控制水、電、氣費用等；以及利用信息高速公路實現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡購物等活動 。 　　奧林匹克花園的智能化將由網(wǎng)絡系統(tǒng)來支持 　　1、物業(yè)方面的小區(qū)電子分布欄 　　2、多媒體完全娛樂系統(tǒng)； 　　3、網(wǎng)上商城（下世紀可能以此標準來衡量及評定優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)）； 　　4、網(wǎng)上教學； 　　5、網(wǎng)上康體； 　　6、證券即時交易； 　　7、網(wǎng)上圖書館； 　　8、各大城市電子地圖； 　　9、自由論壇； 　　10、公眾服務信息。因為這都是與將來的生活息息相關不可分割的，所以生活化與 大眾化則是智能化的發(fā)展基礎。 　　住宅小區(qū)智能系統(tǒng)規(guī)劃和設計要訣 　　住宅小區(qū)的智能化規(guī)劃和設計，有利于一般的公共建筑和辦公建筑，它是一個綜合 了現(xiàn)代科學技術、社會生產(chǎn)力水平、地理氣候條件、家庭結構、文化傳統(tǒng)和風俗習慣的 系統(tǒng)工程，一個住宅小區(qū)“智商”的高低，應該從其所設置的智能系統(tǒng)能提供的功能和服 務來衡量。 　　智能系統(tǒng)規(guī)劃要訣 　?。?）基礎系統(tǒng) 　　基礎系統(tǒng)是住宅小區(qū)的智能化的基礎設備，其中綜合信息數(shù)據(jù)包括家庭單元和小區(qū) 單元兩部分。 [pic] 　?。?）應用系統(tǒng) 　　應用系統(tǒng)是在基礎系統(tǒng)的基礎上，根據(jù)用戶的需求、小區(qū)的管理和服務的需要，選 擇現(xiàn)有的系統(tǒng)進行優(yōu)化配置，它主要包括以下內(nèi)容： [pic] 　?。?）小區(qū)管理系統(tǒng) [pic] 　　小區(qū)管理系統(tǒng)是通過家庭總線或小區(qū)網(wǎng)絡對各類信息進行匯總、處理并形成小區(qū)單 元綜合數(shù)據(jù)或家庭單元綜合數(shù)據(jù)庫，以實現(xiàn)信息共享以及信息和功能的集成。 　　（4）小區(qū)服務系統(tǒng)小區(qū)服務系統(tǒng)是住宅中的用戶由公共通信網(wǎng)或小區(qū)局域網(wǎng)籌基礎 設施，通過 Internets或小區(qū)Intranet所獲得的一系列增值服務,它主要包括以下內(nèi)容: [pic] 　　第4操作環(huán)節(jié)：開發(fā)智能化住宅帶來的廣闊利潤空間 　　建筑作為信息的載體和終端，智能化程度不斷提高。至今全國已有數(shù)千座大廈不同 程度地實現(xiàn)了智能化，年均投入數(shù)百億元，僅住宅小區(qū)智能化建設每年就將有一千多億 元的市場。 [pic] 　　智能大廈、智能小區(qū)、智能社區(qū)發(fā)展迅速的根本原因是它能使人們得到安全、舒適 、快速、敏捷、高效、增值的服務。房地產(chǎn)開發(fā)商、網(wǎng)絡集成商、產(chǎn)品供應商及制造商 聯(lián)起手來投入智能建筑及城市建設，是前途無量的。其好處是： 　　房地產(chǎn)開發(fā)商可以增加賣點，回收資金快； 　　集成商可以提供長期服務，帶來可觀的后期增值服務，如信息管理、物業(yè)管理、智 能交通、遠程管理等； 　　產(chǎn)品制造商可以擴大市場份額，使企業(yè)興旺發(fā)達。 　　第5操作環(huán)節(jié)：智能化住宅的建設標準 　　智能化住宅將按規(guī)定分設一星級、二星級、三星級三個等級 　　隨著信息化社會的不斷發(fā)展和住宅市場消費主體的變化，目前“智能化”已經(jīng)成為發(fā) 展商開發(fā)建設住宅小區(qū)不可缺少的重要賣點。為了進一步規(guī)范住宅小區(qū)智能化建設，日 前建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室勘察設計司制定了《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要 點與技術導則》，將全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程分為一星級、二星級和三星級等三 個等級。 　　《導則》規(guī)定一星級示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審合格水平；三星級 示范工程不得低于示范小區(qū)規(guī)劃設計方案評審優(yōu)秀水平。示范工程綜合驗收標準不得低 于“國家200D年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程結合成果驗收量化標準體系”的規(guī)定。 　　一星級驗收成果不得低于“指標體系”的合格標準； 　　二星級驗收成果不得低于“指標體系”的良好標準； 　　三星級驗收成果不得低于“指標體系”的優(yōu)秀標準。 　　住宅小區(qū)智能化示范工程竣工交付使用前必須進行商品住宅項目認定， 　　一星級示范工程性能認定等級不得低于商品住宅性能認定A級； 　　二星級示范工程性能，認定等級不得低于商品性能認定AA級； 　　三星級示范工程性能認定不得低于商品性能認定AAA級 建設部針對住宅智能化示范小區(qū)的等級評定標準 一星級 具有安全防范子系統(tǒng)，包括出入口管理及周界防衛(wèi)報警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門 控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統(tǒng)，包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠程抄收 與管理和IC卡、車輛出入與停車管理，供電設備、照明、電梯、供水等主要設備監(jiān)控管 理、是緊急廣播懷背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)，包括為實現(xiàn) 上述功能科學合理布線、每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座、建立有線電視網(wǎng) 。 二星級 除應具備一星級的全部功能外，同時在安全防范子系統(tǒng)和住處管理子系統(tǒng)的建設方面， 其功能技術水平應有較大提升。信息傳輸通道應采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)。物業(yè) 管理計算機系統(tǒng)應配置局部網(wǎng)絡，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。三星級應具備二星級的全部功 能。其中信息傳輸通道應采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干網(wǎng)，實現(xiàn)交互數(shù)字業(yè)務。 三星級 住宅小區(qū)智能化建設系統(tǒng)在有可能的條件下，應實施現(xiàn)代建設系統(tǒng)（HI- CIMS）技術，并應將物業(yè)智能化系統(tǒng)建設納入整個住宅小區(qū)建設中，作為HI- CIMS工程中的一個子系統(tǒng)。同時，HI-CIMS要考慮物業(yè)管理計算。 　　附：發(fā)展商在選擇智能化水平時，必須遵循的原則 　　發(fā)展商在選擇智能化水平時，必須遵循的原則 　　適度先進的原則 　　業(yè)主優(yōu)先的原則 　　技術與產(chǎn)品成熟的原則 　　可持續(xù)發(fā)展的原則 　　第6操作環(huán)節(jié)：智能化住宅的三種推廣模式 　　模式一：聰明家居模式 　　廚房： 　　清晨，咖啡壺根據(jù)家庭成員預先設定的時間表，從 6點鐘開始工作。電冰箱會識別牛奶紙盒上的有效日期，并提示主人準時飲用、進貨。微 波爐檢測各種食品的成分，合適的時間開始加熱。洗碗機發(fā)現(xiàn)家里入開始便用一種新牌 子的洗潔劑，就自動通過網(wǎng)絡通知生產(chǎn)商，生產(chǎn)商同樣通過網(wǎng)絡更新洗碗機的洗碗程序 。 　　客廳： 　　小麗正坐在沙發(fā)上，用一個掌上控制器為自己選擇適當?shù)膴蕵罚ňW(wǎng)上沖浪、聽 音響和玩電視游戲客廳的燈光會根據(jù)時間和日照為室內(nèi)提供照明。這時候小麗忽然發(fā)現(xiàn) 他的狗不見了，幸好互聯(lián)網(wǎng)可以通過電子預圈幫小麗找...
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