深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 □ 尤福永 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀(jì)20、30年代美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本 相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地 產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化，在階段 上，同美國(guó)有特別相似之處。1993年底，深圳因“圈地運(yùn)動(dòng)”和“炒地皮過(guò)熱”出現(xiàn)了商品 房?jī)r(jià)格偏高、空置率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎 縮疲軟之態(tài)勢(shì)。無(wú)獨(dú)有偶，美國(guó)1929年房地產(chǎn)市場(chǎng)因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過(guò)連續(xù)4年持 續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢(shì)，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量 積壓滯銷(xiāo)，而另一方面缺房戶無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的供求畸型現(xiàn)象。美國(guó)當(dāng)時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始 走向衰落而嚴(yán)重地影響到了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種狀況促使美國(guó)聯(lián)邦政府在這個(gè)時(shí)期先 后出臺(tái)了一系列法規(guī)政策并通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美 國(guó)房地產(chǎn)業(yè)于20世紀(jì)30年代后期開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，隨之社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也開(kāi)始逐步有所好轉(zhuǎn) 。 實(shí)踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán) 境，加速城市國(guó)際化建設(shè)，保障社會(huì)穩(wěn)定和城市居民的安居樂(lè)業(yè)都會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影 響。 一、構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性 (一)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實(shí)的必然要求 目前，我國(guó)和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國(guó)6624萬(wàn)平方米，深圳3 28萬(wàn)平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實(shí)。坦率地講， 由于供過(guò)于求，商品房積壓嚴(yán)重，不可避免地會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性貸款不能如期償還，造 成銀行回籠資金困難，周期運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，負(fù)擔(dān)沉重。這種連鎖式的不良反應(yīng)，使得資源和 資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持 續(xù)發(fā)展。究其原因，是我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可 以說(shuō)存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的融資渠道或資金來(lái)源受房地 產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的制約和宏觀調(diào)控的影響較大，資金運(yùn)行很難保證正常循環(huán)，這種“風(fēng)險(xiǎn)”作 用的結(jié)果表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，確切地說(shuō)，已與 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，已到了非改不可的地步。如果現(xiàn)階段我們不對(duì)其深化 改革，非但解決不了眼前商品房空置率過(guò)高、資金周轉(zhuǎn)不暢的問(wèn)題，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn) 看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的 “一調(diào)就‘死’，不調(diào)就‘亂’”的情況，在將來(lái)的發(fā)展中還會(huì)不同程度地出現(xiàn)，其結(jié)果是， 房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，空置率會(huì)更高，缺房戶和資金積壓亦會(huì)更多。從支 柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還會(huì)削弱我們?cè)趪?guó)際 市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，由此也會(huì)產(chǎn)生一些社會(huì)的不安定因素。所以說(shuō)，客觀現(xiàn)實(shí)要求我們必 須加快對(duì)房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律構(gòu)建一個(gè)能夠利于資金循環(huán)而且 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應(yīng)于房地 產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。只有這個(gè)核心問(wèn)題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金 融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)地向前發(fā)展。 (二)有先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒 中外金融理論界已基本形成一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其 有無(wú)二級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的完善程度，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)比一級(jí)市場(chǎng)具有更多的優(yōu)點(diǎn)：①能 夠確保資金有正常流動(dòng)的渠道；②資金流動(dòng)更安全；③使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動(dòng)。 美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)體系非常完備，從我國(guó)和深圳目前的實(shí)際來(lái)看，我們從美 國(guó)房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點(diǎn)：
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