物業(yè)的維修管理
物業(yè)的維修管理 物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維 修管理，其二為房屋設備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了 物業(yè)的保值和增值。&FepQ 一、房屋維修管理^ 房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機構的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng) 營管理的房產(chǎn)，進行修繕技術管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工 管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋 的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用的安全性能，也有利于美化 環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā) 展。]uQ! （一）房屋維修管理的內(nèi)容l/8 1．房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。定 期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā) 生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命?！?q 2．房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構應根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕 計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應注意保證修繕施工質(zhì)量并降低 成本，對于一些委托施工項目，物業(yè)管理部門應嚴格對其施工質(zhì)量進行監(jiān)督，以保證用 戶的使用安全。Mhok’8 3．房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應當履行 的責任。因使用不當或人為造成房屋損壞，應由行為人負責修復或給予賠償。對于房屋 所有者或房屋修繕責任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻 撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排險解危的強制措施 ，費用則由當事人承擔。zsK 此外，對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。+qw {A （二）房屋完損等級的評定6Q 物業(yè)管理機構需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定，以便進一步制定房 屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分 的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標準、統(tǒng)一的項目 、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技 術性強，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原 國家城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標準》作為依據(jù)的。yfb 1．房屋完損等級標準。一般按房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程 度分為五個等級標準。[?N （1）完好房。指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀 良好，使用正常；或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復。a )Xe （2）基本完好房。指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油 漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修復。|aBh x （3）一般損壞房。指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨 ，裝修局部破損，油漆老化，設備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分 老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換零件。&~T6V （4）嚴重損壞房。指房屋年年失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴 重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、 器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建。d[(P （5）危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌 可能，不能確保使用安全的房屋。,} 2．房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。y （l）房屋的結構、裝修、設備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房 屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。:lH （2）房屋的結構部分各項完損程度符合同一完損標準，在裝修設備部分中有一、二項 完損度下降一個等級，其余各項仍和結構部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級 按結構部分的完損程度來確定。zNs$ （3）房屋結構部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準，在裝修 或設備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合 上一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。 7 （4）房屋結構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一完損標準，其 余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級可按地基基礎、承 重結構，屋面等項的完損程度來確定。’ 3．房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則 以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個 重要技術經(jīng)濟指標之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。cG J^GT （三）房屋維修的施工管理m|!>S 1．房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、 中修、大修、翻修及綜合維修五類。!+s57 （1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護工程）。指及時修復小損小壞，以保持原來房屋的完 損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊 迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據(jù)用戶申報組織零星的 維修。小修工程工程雖小，但關系到用戶的使用便利，眼務性很強，因此必須及時修理 ，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結果。小修工程的年均 費用應為所管房屋當時造價的1％以下。U: 1 （2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結構的要求，需要進行局部維 修，在維修中只牽動或拆換少量主體構件，而保持原房屋規(guī)模和結構的工程。這類工程 的特點是：工地較為集中，項目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重 做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類 結構新建造價的20％以下；中修后的房屋，70％以上必須符合基本完好或完好房的要求 。@ （3）大修工程。指房屋主體結構大部分嚴重損壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋；公 用生活設備（包括上、下水，通風、采暖等）必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類 工程一般需要牽涉和拆換部分主體構件，但不需全部拆除，此外工程的地點集中，項目 齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相 結合。大修工程往往適用于嚴重損壞的房屋。房屋大修后應達到基本完好或完好標準的 要求。大修工程所需費用應在同類結構新建房屋費用的25％以上。, （4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設計，在原地或移動后更新建造的工 程。當原有房屋已失去修繕價值或因自然災害等因素房屋不能繼續(xù)使用時，往往采用翻 修的方式。翻修工程應盡量選用原房屋構件和舊料，其費用應低于同類結構的新建房屋 。翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求。9+6d （5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴重損壞，進 行有計劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小 修一次性應修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標準要求 ，其費用應控制在該片（幢）建筑物同類結構新建造價的20％左右。>].F 2．維修工程的施工管理。p （1）編制維修計劃。物業(yè)管理機構每年應根據(jù)對查勘鑒定結果，編制維修投資計劃與 維修施工計劃。vh"qiY 維修投資計劃往往是廣大用戶關心的重大問題。物業(yè)管理機構必須制定并提高年度維修 投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。維修的資金來源 于物業(yè)的委托人（業(yè)主或使用者），對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權人份額比例分攤 。{~X 維修施工計劃，應根據(jù)批準的維修投資計劃而制定。具體內(nèi)容應包括：施工總工期、總 進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。R#TB% （2）落實施工隊伍。物業(yè)管理機構一般不設龐大而專業(yè)化的維修隊伍，僅能完成一些 小修任務，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍，物業(yè)管理機構則作為 甲方對施工隊伍進行管理。B%0p 維修施工隊伍的選擇，最好也應采取招投標的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取 得較好的維修效果。為了明確雙方的責、權、利，一旦選定專業(yè)施工隊伍，物業(yè)管理機 構應與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。P1 （3）施工過程的管理。物業(yè)管理機構在施工過程的管理中，相當于工程監(jiān)理的角色， 故而應按合同對施工中的進度、成本、質(zhì)量進行嚴格的控制，以確保維修工程按合同中 規(guī)完的工期、質(zhì)量標準及合同造價完成。在施工中，應嚴格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量 、關鍵工序的施工時間以及進度款等關鍵控制因素，從而確保維修工程達到較為滿意的 施工效果。:cq6V (c)深圳物業(yè)管理信息網(wǎng) -- 物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面?！　_.H3 一、房屋維修的概念’= 　　房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級 的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋 維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。f 　　所謂房屋的經(jīng)濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原 因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術方面的 ，也可能是經(jīng)濟方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設計使用年限為50年，50年期 滿，房屋各主要構件老化而被拆除，這種拆除是由于技術原因引起的，再如，有些房屋 從技術上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟原因 引起的。%MQ"L. 　　在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對 房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎工作，通過對房屋的查勘 鑒定為房屋維修提供依據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關法規(guī)規(guī)定，對房屋 的結構、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的 結論是擬定房屋維修設計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的 結論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態(tài)或使用功能。x 　　按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。gu 　　其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱 維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是 指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆 換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構。大修是指房屋的主要結構部位損壞嚴重 ，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工 作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結構嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危 險，需全部拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。Y~"NQ 　　第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可分成恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工 性維修和救災性維修?；謴托跃S修是指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修 活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修 是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞 的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。補償性維修是指在房屋移交 時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞 部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返 工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費 用由責任人承擔。救災性維修是指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動 ，對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關部門撥?？罱鉀Q ，對于人為失火造成的災害，維修費用按"賠償性維修"規(guī)定的辦法處理，責任者需擔負 全部或部分費用。vE 　　二、房屋維修的特點8 　　1.房屋維修是一項經(jīng)常性的工作/^7o_ 　　房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞 或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結構房屋 使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此...
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