物業(yè)管理之xx花園業(yè)主手冊
物業(yè)管理之xx花園業(yè)主手冊 前　言 宿遷華廈物業(yè)管理有限公司全體員工熱忱歡迎各位業(yè)主入住豪域花園！ 依據(jù)國家建設部相關的條例、＜＜江蘇省物業(yè)管理條例＞＞和宿遷市政府相關規(guī)定，結 合豪域花園實際制定本手冊，旨在讓業(yè)主能夠知曉豪域花園物業(yè)管理及服務的基本內容 ，以便盡情享受華廈物業(yè)管理有限公司全體員工為您提供周到服務，并衷心期望全體業(yè) 主予以支持與合作，共同攜手創(chuàng)造美好的家園！ 第一章 豪域花園概況 豪域花園住宅小區(qū)，由宿遷邦兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，占地161畝，規(guī)劃建設總 面積15萬平方米。豪域花園住宅小區(qū)北靠黃河風光帶，南臨洪澤湖路，西靠發(fā)展大道， 東接河濱新村，周邊無工業(yè)污染，是理想的綠色住宅小區(qū)，按古典復興民俗維多利亞為 主旋律的歐美經(jīng)典設計理念，以四層為主體，采用鋼筋混凝土沉管樁，鋼筋混凝土整板 基礎，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓面、層面，嚴格按必度地震烈度設防。小區(qū)配套有光電互補太 陽能熱水器、雙層中空玻璃塑鋼門窗、中央防盜可視對講、紅外線及攝像周界監(jiān)控系統(tǒng) 、背景音樂、中心廣場、中央水池、雙電源王網(wǎng)供電、是宿遷首家電氣化試點小區(qū)，江 蘇省首批寬帶網(wǎng)試點小區(qū)、江蘇省環(huán)保節(jié)能試點小區(qū)。小區(qū)草坪四季常青，植有各種名 貴花木，小區(qū)內設有幼兒園、中央超高、居民活動室 、物業(yè)管理中心等公建設施。華廈物業(yè)管理有限公司按“以人為本，住戶至上，服務第一 ”的理念，采用現(xiàn)代化管理模式，保安、保潔、維修24衽小時全天候服務。 第二章 業(yè)主入住須知 一、業(yè)主憑宿遷邦兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司到華廈物業(yè)管理有限公司辦理 交房手續(xù)。 二、業(yè)主辦理交房手續(xù)時提供下列材料 1、業(yè)主身份證復印件； 2、購、租房合同(原件)； 3、家庭成員照片各1張。 三、業(yè)主簽訂，填寫有關登記表，領取 。 四、業(yè)主繳納有關費用； 1、裝修押金； 2、裝修垃圾清運費； 3、預交半年物業(yè)管理費； 五、業(yè)主驗房并填寫收房登記表和房屋鑰匙。 六、辦理有關裝修手續(xù)。 注意事項：1、如由委托人辦理收房手續(xù)，還須出具業(yè)主委托書、被委托人身份證及復印 件。2、業(yè)主出售、轉讓、饋贈、出租房屋時，結清各項費用，辦理入住手續(xù)，否則，其 所欠費用及產(chǎn)生不良后果由原業(yè)主承擔。 第三章 物業(yè)管理公約 根據(jù)中華人民共和國和江蘇省、宿遷市有關房地產(chǎn)及物業(yè)管理法律、法規(guī)，為維護物業(yè) 所有人(以下簡稱業(yè)主)和住戶的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，保證房屋及 設施的完好，共同創(chuàng)造和維護豪域 花園整潔優(yōu)雅、文明舒適的居住環(huán)境及良好的生活秩序，特制定本物業(yè)(以 下簡稱“公約”)。 本公約對小區(qū)全體業(yè)主、住戶、開發(fā)商及管理者均有約束力，公約內涉及之開發(fā)商、管 理者及業(yè)主均包括其受讓人、繼承人、合并人、抵押權人、代理人、接辦人、承租人、 占用人。公約(在文義許可或要求下)可指本公約及其中之附件，包括依據(jù)本公約賦予之 權力而訂立的各項規(guī)定及制度。 一、總則 公約是為各業(yè)主利益而設置，開發(fā)商、管理者和各業(yè)主及訪客均須遵守和履行公約所載 之義務和責任。各業(yè)主、住戶均對其單元用有處理權，包括使用、出售、轉讓、贈與、 遺贈、抵押、出租或其他方式處理之權力，但在行使其處理權時，必須使其承讓人或使 用人履行遵守公約條款。 本公約由宿遷華廈物業(yè)管理有限公司制定并賦有權管理權力。 二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 1、業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)字處理重大事項的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府主管部門批準成立后，維護全 體業(yè)主的物業(yè)權益，依法行使各項權利。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會接市物業(yè)管理主管部門的指導與監(jiān)督。 2、本物業(yè)音樂會使用且入住率達到60%時，可向市房管處申請成立業(yè)主委員會。 3、本物業(yè)所有享有投票權的已住業(yè)主，均應按時出席業(yè)主大會，參加投票，行使法定權 利，承擔法定責任。 4、業(yè)主應親自出席業(yè)主大會并投票，或授權委托他人出席和投票，否則視作棄權，并應 服從業(yè)主大會做出的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該委托無效。 授權委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章 。 5、業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式，會議表決采取投票、舉手等形式。 6、業(yè)主委員會成立后，負責召集此后的業(yè)主大會，并每年至少召開一次。 經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內百分之三十以上的投票權數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會 ，業(yè)主委員會在接到提議后十五天內應當就所提議題召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會應于召 開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內容、及其他事項予以公告。 7、業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有60%以上投票權的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大 會。 8、業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時，在會上提出的需經(jīng)決定的事項，由出席會議的 業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。 9、業(yè)主投票時，以每套單元或住宅為一票，非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票， 一百平方米以下每份房地產(chǎn)證書為一票。 10、業(yè)主大會的決定和業(yè)主委員會章程的內容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策抵觸。 三、業(yè)主的權力與義務 (一)業(yè)主權益 1、獨自擁有、使用其名下的單元及全部租金或收益。 2、各單元業(yè)主擁有其名下單元之業(yè)權，并可全權處理其名下所占的業(yè)權及權益。例如使 用、批準別人占用、出售、轉讓、贈與、遺贈、抵押、出租或以其他方式處理，而無須 發(fā)展商或其他業(yè)主的同意。 3、在不影響建筑結構外貌下，對其名下單元進行裝修工程，必須遵守裝修規(guī)則。 4、可與其他業(yè)主按公約規(guī)定共同使用公共地方和公共設施，以及所有的保安、衛(wèi)生設施 ，以便適當使用享有其名下物業(yè)。 5、可根據(jù)公約維護自身的合法權益。 6、可根據(jù)公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作，但業(yè)主無權直接懲戒管理人員。任何 投訴可向管理公司或委員會提出，由管理公司采取其認為合適的必要處理。個別業(yè)主無 權要求管理者或其下屬為該業(yè)主提供與其樓宇管理無關的服務。 7、可根據(jù)規(guī)定，在業(yè)主代表大會上有權投票選聘、續(xù)聘、變更管理者。在行使此項權利 時，業(yè)主委員會須事先不少于六個月以書面形式通知管理者，而通知書中附上有關業(yè)主 委員會超半數(shù)委員通過的決議副本。 (二)業(yè)主義務 1、業(yè)主在行使上述權利和使用其名下單元時，須遵守本公約及業(yè)主手冊的規(guī)定。 2、業(yè)主須依照公約、業(yè)主手冊的規(guī)定，負責按時繳交物業(yè)管理費。 3、業(yè)主應遵守、及其他規(guī)章制度。 4、業(yè)主在行使“業(yè)主之權益”第2條權利時，必須要求承受人或權利人在處理有關單元的 同時簽署公約或承諾書，承諾履行、遵守公約、業(yè)主手冊和管理規(guī)則，并在七天內以書 面通知華廈物業(yè)管理有限公司，對有關承受人的違約行為負共同及連帶責任。 (三)業(yè)主責任 1、業(yè)主如需進行室內裝修，應在付清應付款后與華廈物業(yè)管理有限公司簽訂。裝修不得改變樓宇結構，不得改變任何意中人的外貌，不得在外墻 及公共地方安裝遮光簾、遮蓬、花架、曬衣架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣 告牌、招牌、燈箱或其他任何伸出物，未經(jīng)允許，不得堵塞任何窗戶和封閉陽臺。 2、單元露外之窗戶、欄桿及陽臺不得改變原有色彩，以維護豪域花園整齊美觀。 3、負責其單元內部整潔及維修，保持浴室、廚房等排水暢通完好，以免溢水后對其他單 元住戶造成損失。 4、不得堵塞、切割、損壞、理發(fā)、干擾樓宇任何公用部分之水、電等供應及排水道、線 管、電纜、固定裝置等設施。若因此使上、下水、氣、煙或其他有關物體外溢，損害他 人或其財產(chǎn)而產(chǎn)生的訴訟、索賠和要求，則該業(yè)主須對因此產(chǎn)生的所有訴訟、索賠和要 求全部負責。 5、各單元的業(yè)主，只能將其單元合同規(guī)定用途使用，不得將其名下單元用作或容許用作 非法或不道德用作，或在單元內進行或容許任何足以妨礙或侵擾其他業(yè)主的事項。 6、除盲人使用的帶路狗及在政府有關部門領取了寵物相關證照外，業(yè)主不得在單元內飼 養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。 7、不得在單元內舉行葬禮、宗教儀式及聚會、音樂會或其他類似活動，不得將單元作為 齋堂、殯儀館、歌舞廳及類似用途使用。 8、不得在樓宇內存儲易燃易爆危險品。 9、不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜 物。 10、未經(jīng)管理者申報并獲批準，任何業(yè)主不得擅自理發(fā)、遷移或增大用電、供排水裝置 的負荷。 11、各業(yè)主不得在豪域花園小區(qū)及所屬的單元內作出對其他業(yè)主構成損失或損害的行為 或忽行為，否則須負責修復或彌補因此而引致的任何損失或一切費用及支出。 12、違反公約規(guī)定的業(yè)主需就所引致之損失，負責支付一切有關費用。 四、開發(fā)商的權力和義務 開發(fā)商在其擁有管理權利期間具有以下的權利： 1、在業(yè)主委員會未成立前，開發(fā)商具有全權管理和授權物業(yè)公司管理豪域花園的權利。 2、可自行或授權管理者有權按實際需要合理調整管理費的收取標準，但必須得到業(yè)主大 會通過，方可執(zhí)行，并應提前十五天以書面開工通知業(yè)主。 3、開發(fā)商或管理者有權按實際需要合理調整管理費的收取標準，但必須得到業(yè)主大會通 過，方可執(zhí)行，并應提前十五天以書面形式通知業(yè)主/住戶。 4、在業(yè)主委員會成立之前，有權指定或委托任何物業(yè)管理公司為豪域花園之管理者，開 發(fā)商可參與管理者簽署管理合同，訂定管理者的職責范圍、期限及酬金等，而無須先經(jīng) 其他業(yè)主同意，但管理合同的內容不能違反公約的條款。 5、可委派代理人/管理者行使公約給予開發(fā)商之任何權利。 6、使用其所屬的單元。 7、在受公約的限制和保障下，除已出售的部分外，開發(fā)商有權轉讓、抵押、出售、出租 、批準別人使用、或以其他任何方式處置豪域花園任何其擁有所有權的部分而無須任何 業(yè)主同意。 8、在業(yè)主委員會成立前審核和批準年度管理預算或修訂的年度管理預算。 9、自交房之日起，對小區(qū)的土建部分保修期為一年，電器其它部分保修期為半年。 五、管理者的權力與職責 業(yè)主委員會按本公約規(guī)定所委托的宿遷華廈物業(yè)管理有限公司，享有以下的權力，但同 時須遵守和履行之責任及義務?！?（一）管理者的權力和責任 在不觸犯業(yè)主整體權力的情況下，管理者有權對小區(qū)進行有效的管理、美化和維修，其 中包括下列事項： 1、業(yè)主辦理入住手續(xù)時，應對所屬物業(yè)及附屬配套設施進行驗收和交接，對驗收中發(fā)現(xiàn) 的質量問題，協(xié)同建設單位及時整修，以達到國家規(guī)定的建筑工程質量標準。 2、 檢查、視察小區(qū)，必要時包括單元的內部。 3、 保修期按商品房質量保證書規(guī)定的期限和范圍，由承建商負責維修，管理者負責聯(lián)系。 4、 根據(jù)小區(qū)日常動作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。 5、 根據(jù)公約，制定及修改小區(qū)住戶守則，裝修規(guī)則及其它必要的規(guī)章制度，并以有效之形 式督促業(yè)主和住戶遵守。 6、 對公共部分和公共設施進行維護保養(yǎng)，使之保持良好的狀態(tài)，如維修或清潔主要結構， 外墻、玻璃、器材的更換、更新、修理、涂漆等。 7、 負責人事管理工作，并指導和監(jiān)督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項公共設施 正常運作。 8、 根據(jù)小區(qū)實際情況，負責建立健全財務管理制度和編制小區(qū)管理預算，收取管理費及公 共分攤電費等。 9、 處理所有小區(qū)管理的投訴及各項維修，并協(xié)助調解業(yè)主／住戶之間因小區(qū)管理而引起的 糾紛與爭執(zhí)。 10、負責小區(qū)保安工作，保持小區(qū)的秩序和盡力使業(yè)主／住戶免遭騷擾。 11、 對改善小區(qū)管理或增加服務項目等事宜向業(yè)主委員會遞交報告及作出建議。 12、 清除及拆去任何不符合管理規(guī)則規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應負責 的征收及追索消除費和因此而發(fā)生的有關費用。 13、 控制小區(qū)內所有車輛（包括機動車及自行車）的停放和行駛交通，拖離或扣留所有違反 管理規(guī)則停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款利息及手 續(xù)費。 14、 在所有有關小區(qū)之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表（但在管理者與業(yè)主之間有利益沖突 的情況下除外）。若有關法律訴訟中預期所涉及之法律費用多于有關年度之管理開支預 算的百分之十（但少于百分之十五）則管理者須事先征詢業(yè)主委員會意見，并取得業(yè)主 委員會百分之五十或以上成員同意，方可進行訴訟。 15、 采取一切必要措施遵守政府對小區(qū)的要求。 16、 防止任何人對小區(qū)或公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索賠。 17、 節(jié)日期間可裝飾小區(qū)外墻、出入口或其他公共地方包括燈光及其它飾物，如管理者認為 必要，可以組織小區(qū)內的文娛體育等活動。 18、 聘請、解聘、撤換及付酬予律師、會計師、其他專業(yè)顧問和其他工作人員。 19、 采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反不遵守或不履行本公約、住 戶手冊...
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