物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)
物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng) 《員工手冊》主要闡述員工在公司工作中會遇到的一系列勞動權利、勞動義務以及聯(lián)系方 式問題的解答，即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面，員工通過《員工手冊》 的學習，可做到無師自通，了解公司的概況和作為員工所擁有的權利及應盡的義務。 　　《員工手冊》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動法》；第二是依據(jù)物業(yè)管理工 作的特點。其具體內容包括以下幾個方面： 　?。?總經理致辭； 　?。?公司簡介； 　?。?公司組織系統(tǒng)及主要部門結構的圖示說明； 　?。?勞動條例； 　?。?員工福利； 　?。?員工守則； 　?。?獎勵與懲罰； 　　８.安全消防； 　?。?附則。 　　下面是新加坡江山財團物業(yè)管理部《員工手冊》中有關工作守則的節(jié)錄。僅供參考。 　　示例： 　　員工守則　　 （一）管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。 　?。ǘΥ?、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系 。 　?。ㄈ┍仨殗栏褡袷卮髲B輪值時間，按時上、下班（交接班），不得無故遲到、早 退。遇有特殊情況需請假時，大廈管理人員應事先取得大廈負責人同意，而大廈負責人 之請假則需獲得公司負責人之同意。 　　（四）管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作 。 　?。ㄎ澹┕芾砣藛T不得參與樓宇買賣或租賃事務，若業(yè)主、住戶提出要求，應請其直 接向公司詢問。 　　（六）大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指示，并定期召開該大廈各級員工的會議， 向公司做定期工作匯報。大廈員工須服從大廈負責人之工作調配及崗位編排。 　?。ㄆ撸┎粶蕮p壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。 　?。ò耍┎坏眉俳韫久x或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為。 　?。ň牛┎坏孟驑I(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人士收受或索取任何形式的禮物 、賞錢。 　?。ㄊ┧泄锊坏糜糜谒饺朔矫妫坏霉室馐韬鰮p壞公司財物，對各公物如有損 壞，須負責賠償。 　?。ㄊ唬┡_風襲深期間，各員工必須依時當值，堅守崗位，并按照公司所頒布之指 示進行防風，防雨工作。 　?。ㄊ┍仨氉袷睾蛨?zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。 　　管理工作 　　（一）按照規(guī)定時間當值，不可擅離職守。 　?。ǘ┰诋斨禃r不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、 開玩笑。 　?。ㄈ┟咳丈习鄷r間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證，完成自己崗位 職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維 修的地方，并進行登記。如遇有不尋常事件，應立即處理、記錄并及時向上級報告。 　　（四）臺風或雷暴豪雨期間，管理人員必須按照公司所頒布之“臺風期間員工當值程 序”上班，并按“臺風及雷暴豪雨措施”做一切防風、防雨工作，以保護公共財產，防止意 外或水浸等。 　?。ㄎ澹┓纳霞壷笇?，完成所指定的工作。 　?。┝粢飧鞣N公用設備有否被破壞或涂污，并通知有關人員修理和清除，必要時 須協(xié)助維修工作。 　　（七）執(zhí)行各項任務時，必須要有禮貌。謹記“服務至上、禮貌第一”。 　?。ò耍┤缬凶舭l(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應即協(xié)助其家人招呼救護車或代 辦報警。 　?。ň牛崆榻哟齺碓L人員，詳細記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責范圍 內的，則立即通知有關人員處理解決。處理情況立即向上級報告。 　　（十）管理處須設置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時放 置部分緊急維修之工具，以備臨時急用。 　?。ㄊ唬┐髲B公共地方之鎖匙，如：電制房、機房、泵房等，必須小心存放，以備 緊急時使用。若有需要外借鎖匙時，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時歸還。 　　　　保安工作 　?。ㄒ唬┍仨毭髁撕驼莆沾髲B內各種保安設施之操作和效能。例如：對講機、警鐘、 密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設施，以免減弱防盜效果，特別強調大門必 須緊閉，住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴禁大門常開，防止 壞人有機可乘。 　　（二）應熟悉大廈內各住房、記識住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡電話。 此等資料必須保密，不得泄露。 　?。ㄈ┡c住戶保持密切聯(lián)絡，以便就保安問題，經常交換意見及互通消息。 　?。ㄋ模└鞲苋藛T交接更時應傳達防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務令保 安人員高度警惕。 　?。ㄎ澹﹪澜柙~推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務人員或公共機構職員，更應 查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構查詢。 　　（六）應有禮貌的詢問任何進入大廈的來訪客人，登記身份證或工作牌招。如有懷 疑，應用對講機與有關住戶聯(lián)絡。如訪客攜帶可疑物品時，更須提高警覺。 　　（七）當值管理員至少每兩小時巡樓一次（但不固定時間），以免壞人乘隙而入。 巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等，以確保 無可疑人物匿藏大廈內伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側、水箱底是否 預先藏備盜竊工具等。 　?。ò耍┤缏牭阶艉艟然虬l(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報警并封閉大門及其通道，以等待 警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知會警方。 　?。ň牛┣杏浌芾砣藛T只有一般市民之拘捕權，并無搜查權力。因此，拘捕疑犯后， 應盡快交公安部門處理。 　　（十）本大廈安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以加強治安保衛(wèi)工作 。若鄰近大廈在建設中，則更應加倍小心，以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。 　?。ㄊ唬┰敿氂涗浉饔嘘P政府部門電話，以便需要時尋求協(xié)助。 　　（十二）若發(fā)生罪案，應采取下列步驟協(xié)助破案： 　?。?立刻報案，并留在現(xiàn)場直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶 救和監(jiān)護。 　?。?切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)， 方便調查工作。 　?。?切勿開動風扇，冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。 　?。?禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門到現(xiàn)場調查。 　　５.向公安人員提供有關罪案詳情，如案發(fā)經過，與本案有關人物之像貌、衣著、有 關之車牌號及壞人逃走方向等。 　　公眾衛(wèi)生 　?。ㄒ唬┣鍧嵐と吮仨氁罆r清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場及天臺等公用地方 。 　?。ǘ﹦裼鞲髯粑饘⒗盎蚶糜谧呃?、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生 和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內。 　?。ㄈ┤绨l(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應勸喻住戶自行搬往附近的垃圾 收集站。如無法找到住戶，除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內，向上級報告 。 　?。ㄋ模┤绨l(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應立即清理，以免蚊蟲滋生。難以 清理的地方，可暫時淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研究處理方法。 　?。ㄎ澹┤绨l(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應速安排修理。 　?。﹦裼髯袅芑〞r要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免影響下層和下面行 人。 　?。ㄆ撸┤绨l(fā)現(xiàn)冷氣機滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從速修理，以免影響 鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。 　?。ò耍┤缬行枰?，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打 到過往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內。 　?。ň牛┤羯蠈幼糁砘蛩茽€而導致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理 ，如無結果，則應詳細記錄及請求上級處理。 　?。ㄊ┤缬胁活櫣残l(wèi)生的住戶，經屢次勸告仍不改善，應做詳細記錄并報告上級 和有關衛(wèi)生部門。 　　樓　　梯 　　（一）電梯發(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，大堂值班員立即通知保 修人員迅速修理，同時用電梯內對講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開 啟電梯門，以免發(fā)生危險。 　　（二）勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。 　?。ㄈ┏舜铍娞萑藬?shù)過多時，應維持秩序，指導分批搭乘，以免超載發(fā)生危險。 　?。ㄋ模┳魬粢?，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生危險。 　　（五）保安值班員時刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內設備。 　?。┙洺Ｇ宄娞蓍T路軌內積存的垃圾，以免影響梯門開關。 　?。ㄆ撸┤绨l(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應即通知保修人員進行 修理。當修理人員到達時，管理員應詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細情況 ，必須詳細記錄送管理處。 　?。ò耍┛耧L暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時，應即盡量阻止雨 水流入電梯槽，暴風雨過后，必須根治漏水情況。 　?。ň牛┓灿兴疂B入電梯，應即停止使用，以免觸電，并設法將電梯升高至較安全地 方。 　　（十）電梯槽底有積水時，應即報告上級處理，同時研究水的來源，及早修理。 　?。ㄊ唬╇娞輽C房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外，任何人員不 得使用。 　?。ㄊ╇娞菝磕辍澳隀z”一次，并取得年檢合格證。 　　（十三）沖洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內，以免損壞電梯設備。 　?。ㄊ模┗鹁l(fā)生時，勸喻住戶切勿乘搭電梯，因電梯可能隨時在半途停頓，將人 困于電梯內，被困者可能因濃煙而致命。 　　（十五）經常檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整 。機房門須特別上鎖，加上“不準擅闖”之類告示牌。 　　（十六）電梯內求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及 導致窒息。 　　電力系統(tǒng) 　?。ㄒ唬┬蘩黼娖髟O備，應聘請持證的合格技師。 　?。ǘ髁舜髲B各種電力供應的設備所在。如：大廈的電力總掣、用戶的電路分 線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并且明了其緊急開關的操作程序。同時 必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時使用。 　　（三）如部分用戶電力中斷，應由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬住戶室 內設備故障，應由住戶自行請人處理，管理處可提供適當協(xié)助。 　　（四）全座樓宇電力突然中斷，應先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供 電公司聯(lián)系詢明情況。 　?。ㄎ澹┕彩褂玫碾娏υO備，如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之 電線等應經常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應立即派人修理。 　?。┙拥焦╇姽就ㄖｋ姇r，應即貼出通告，清楚列明日期、時間及受影響的 設備，如供水系統(tǒng)、室內電器以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā) 電機供電解決。停電完畢后，貼出恢復供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。 　　（七）經常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大堂與客戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須 完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。 　　（八）在大廈出入口處，各大堂應備有充電式緊急照明設備，管理處亦應常備手電 筒。 　?。ň牛┐髲B內的總制房、機房、及各層的電表均應保持整潔，不得放置各種雜物。 　　（十）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。 　　消　　防 　?。ㄒ唬┫乐行闹蛋鄦T必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用。并應熟悉其它 消防設備的使用。 　?。ǘ┙M織大廈員工學習消防知識，熟悉和掌握各種消防設備的操作使用。組織員 工進行消防設備的使用訓練，使其成為大廈合格的義務消防隊員。 　?。ㄈ┲蛋嗳藛T（包括管理人員）須經常檢查防火設施和消防設備等，如有損壞和 失效時，應立即修理和更換。 　?。ㄋ模├猛ǜ?、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防設備，以備應急 。 　?。ㄎ澹┟咳丈习鄷r檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬不可有阻塞情況 發(fā)生。 　?。┙逃椭浦购⑼灰婊鸷腿挤艧熁?、爆竹等物品，避免引起火警。 　?。ㄆ撸┝粢夤秒娋€，如有破損或不符合規(guī)定時，應立即修理和更換。 　?。ò耍┝粢馍米詫⒆≌臑楣S的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當發(fā)現(xiàn)住 戶藏有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時，當即令其搬走 （搬出大廈外），并盡快報告管理處和公司。 　?。ň牛﹦窀姘萆竦淖粜⌒娜键c香燭，并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。 　　（十）切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時，濃煙散播及火勢蔓延。 　?。ㄊ唬┤绨l(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如能及時撲滅，應盡 快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“１１９”報案。 　?。ㄊ┤舭l(fā)生火警，即電“１１９”報案，同時按動警鈴，通告住...
物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)