《房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)與內(nèi)部控制實(shí)戰(zhàn)案例講座》

**章   房地產(chǎn)內(nèi)控與內(nèi)審體系概述

1.1. 房地產(chǎn)內(nèi)控與內(nèi)審的地位和作用    

【案例】格林柯?tīng)?nbsp;冷得夠徹底

1.2.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控與內(nèi)審的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題剖析

1.3. 中國(guó)上市公司內(nèi)控現(xiàn)狀調(diào)查

第二章   房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系的建立與維護(hù)

2.1. 強(qiáng)化內(nèi)部控制背景

案例：安然事件

案例：中航油的失敗

案例：巴林銀行的破產(chǎn)

     2.1.1 上市公司管理陷阱帶給監(jiān)管機(jī)構(gòu)的啟示

2.1.2 新監(jiān)管法的規(guī)定以及意義

2.1.3 國(guó)內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)上市公司內(nèi)部控制的要求

我國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)上市公司內(nèi)部控制的新要求

《深圳證券交易所上市公司內(nèi)部控制指引》解讀

財(cái)政部《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》介紹

2.2. 內(nèi)部控制的理論框架與目標(biāo)

2.2.1 內(nèi)部控制的定義

2.2.2 內(nèi)部控制的三個(gè)目標(biāo)

2.2.3 什么是COSO以及COSO報(bào)告框架

2.2.4建立內(nèi)部控制系統(tǒng)的基本原則

（1）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)涵蓋單位內(nèi)部的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、各個(gè)部門和各個(gè)崗位

（2）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋等各個(gè)環(huán)節(jié)

（3）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和本單位的實(shí)際情況

（4）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)確保不同機(jī)構(gòu)和崗位之間權(quán)責(zé)分明、相互制約、相互監(jiān)督

（5）內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)保證合理的控制成本達(dá)到佳的控制效果

2.3.萬(wàn)科內(nèi)部控制體系的建設(shè)及維護(hù)

【萬(wàn)科內(nèi)控案例分析】

  2.3.1萬(wàn)科建立內(nèi)控體系的目標(biāo)

萬(wàn)科公司層面的控制

2.4.萬(wàn)科內(nèi)控自評(píng)體系的具體內(nèi)容

2.4.1常規(guī)內(nèi)審內(nèi)控流程與關(guān)鍵控制點(diǎn)

2.4.2房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)審內(nèi)控流程

（1）工程款支付流程

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算管理流程

（3）項(xiàng)目銷售工作流程

（4）材料設(shè)備采購(gòu)工作流程

2.4.3房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)審內(nèi)控流程關(guān)鍵控制點(diǎn)            

2.4.4抽樣測(cè)試表

2.4.5缺陷匯總表

2.4.6缺陷的整改

2.4.7內(nèi)控報(bào)告

（樣式）

2.5.自評(píng)體系的實(shí)施

2.5.1自評(píng)體系實(shí)施的人力基礎(chǔ)

2.5.2自評(píng)體系實(shí)施的考核指標(biāo)

（1）償債能力指標(biāo)：

①營(yíng)運(yùn)資本

②流動(dòng)比率

③速動(dòng)比率

④資產(chǎn)負(fù)債率

⑤股權(quán)比率

⑥權(quán)益乘數(shù)

⑦產(chǎn)權(quán)比率

⑧有形資產(chǎn)債務(wù)比率的有形凈值債務(wù)比率 

⑨利息保障倍數(shù)

⑩非流動(dòng)負(fù)債與營(yíng)運(yùn)資本比率

（2）營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)：

①流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

②應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

③存貨周轉(zhuǎn)率

④固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

⑤總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

（3）獲利能力分析：

①銷售毛利率

②銷售凈利率

③成本利潤(rùn)率

④總資產(chǎn)收益率

⑤凈資產(chǎn)收益率

⑥長(zhǎng)期資本報(bào)酬率

（4）發(fā)展能力分析：

①銷售增長(zhǎng)率

②總資產(chǎn)增長(zhǎng)率

③年銷售收入平均增長(zhǎng)率

④凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率

⑤三年凈利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率

⑥固定資產(chǎn)成新率

⑦資本積累率

⑧三年資本平均增長(zhǎng)率

⑨股利增長(zhǎng)率

⑩三年股利平均增長(zhǎng)率

（5） 市場(chǎng)價(jià)值（上市公司獲利能力）分析：

①普通股每股收益

②每股凈資產(chǎn)

③市盈率

④股利支付率

自評(píng)計(jì)劃完成率

缺陷率

整改完成率

2.6.萬(wàn)科內(nèi)控建設(shè)的重要意義

2.6.1項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)目標(biāo)與價(jià)值主張的統(tǒng)一

2.6.2基業(yè)常青的基石

2.6.3奠定風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)

2.7資金活動(dòng)控制                               

2.7.1案例：

2.7.2籌資活動(dòng)控制

  （1）籌資活動(dòng)的業(yè)務(wù)流程

（2）籌資活動(dòng)的主要風(fēng)險(xiǎn)及其控制措施

（3）籌資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)控制

 2.7.3投資活動(dòng)的控制

 (1)投資活動(dòng)業(yè)務(wù)流程（固定資產(chǎn)投資、工程款支付） 

(2)投資活動(dòng)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其控制措施

(3)投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)控制。

2.7.4資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的控制                                   

（1.）資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)業(yè)務(wù)流程

（2）資金運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵控制點(diǎn)及其控制措施

 2.7.5概括與強(qiáng)調(diào)

（1）資金管理內(nèi)部控制自測(cè)

（2）貸款管理內(nèi)部控制   

 （3）現(xiàn)金管理內(nèi)部控制

（4）票據(jù)管理內(nèi)部控制 

(5) 電子銀行支付的內(nèi)部控制             

第三章   房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審體系的建立與維護(hù) 

3.1.內(nèi)部審計(jì)的定義以及目標(biāo)

3.2.萬(wàn)科內(nèi)審部的組織架構(gòu)

3.3.內(nèi)部審計(jì)計(jì)劃的制定

3.3.1 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型

3.3.2 各專業(yè)部門的訪談

3.3.3 審計(jì)計(jì)劃的編制

3.3.4檢查記錄或文件

3.3.5監(jiān)盤

3.3.6觀察

3.4.內(nèi)部審計(jì)的工作流程

3.4.1 前期準(zhǔn)備

3.4.2 現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)

3.4.3 審計(jì)報(bào)告

3.4.4離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告

（1）離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容

    案例：某公司經(jīng)營(yíng)和預(yù)算環(huán)節(jié)內(nèi)部控制自我評(píng)估報(bào)告 （摘要）

（2）離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告格式

（3）離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告的寫作

  【案例】關(guān)于裝修工程管理建議   

【案列】某公司總經(jīng)理離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)報(bào)告（簡(jiǎn)化）         

3.4.5 后續(xù)事項(xiàng)

3.5.內(nèi)部審計(jì)的方案

3.5.1 銷售專項(xiàng)審計(jì)

3.5.2 成本信息專項(xiàng)審計(jì)

   （1 審計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算是否規(guī)范

（2）審計(jì)成本費(fèi)用的歸集和分配是否合理

（3）審計(jì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算是否規(guī)范

(4)  審計(jì)期間費(fèi)用核算的規(guī)范性

   （5）審計(jì)成本報(bào)表等相關(guān)信息

3.5.3 采購(gòu)專項(xiàng)審計(jì)

(1) 物資采購(gòu)的內(nèi)容

（2）物資采購(gòu)前審計(jì)

（3）物資采購(gòu)過(guò)程審計(jì)

（4）物資采購(gòu)后續(xù)審計(jì)

3.5.4 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作審計(jì)

(1) 會(huì)計(jì)政策的規(guī)范性、完整性

（2）財(cái)務(wù)管理制度的實(shí)施情況

（3）內(nèi)控制度的實(shí)施情況

（4）財(cái)務(wù)部門職責(zé)的履行情況

（5）財(cái)務(wù)不相容崗位的劃分情況

3.5.5 總經(jīng)理離職、離任審計(jì)

3.5.6 新公司內(nèi)控審計(jì)

（1）內(nèi)部控制審計(jì)的內(nèi)容

（2）內(nèi)部控制審計(jì)的方法

3.6.內(nèi)部審計(jì)的方法和技巧

3.6.1 訪談的技巧

（1）獲取信息的方法技巧 

（2）分散注意力的方法技巧

（3）促使被調(diào)查人形成一定觀念的方法技巧

（4）影響思想情緒

3.6.2 觀察的訣竅

3.6.3分析性復(fù)核

（1）分析性復(fù)核所要分析的信息類型 

  ①財(cái)務(wù)信息與非財(cái)務(wù)信息

  ②貨幣量信息、實(shí)物量信息及其他信息

 ③電子數(shù)據(jù)信息與非電子數(shù)據(jù)信息

 ④絕對(duì)信息與相對(duì)信息

（2）分析性復(fù)核的步驟 

  ①確定需要運(yùn)用分析性復(fù)核的交易或事項(xiàng)

  ②估計(jì)期望

  ③確定可接受的差異額       

  ④執(zhí)行計(jì)算及比較，確認(rèn)重大差異   

  ⑤調(diào)查重大差異

  ⑥得出認(rèn)定結(jié)論

3.7內(nèi)部審計(jì)底稿的編制

3.7.1審計(jì)工作底稿的分類

(1)按性質(zhì)和作用分類： 

(2按編制主體分類

3.7.2審計(jì)工作底稿件的要求

(1)編制審計(jì)工作底稿的總體要求

 (2)編制審計(jì)工作底稿的基本要求

(3)獲取審計(jì)工作底稿的基本要求

(4)審計(jì)工作底稿的勾稽關(guān)系

3.7.3審計(jì)工作底稿的基本內(nèi)容

3.7.4審計(jì)工作底稿的復(fù)核

3.7.5審計(jì)工作底稿的要素規(guī)定

3.7.6審計(jì)要素的編制方法

案例：審計(jì)要素編制技巧　  

3.8.內(nèi)部審計(jì)的案例分享

   【案例1】

   【案例2】

【案例3】

【審計(jì)實(shí)例1】  審計(jì)情況說(shuō)明                   

【審計(jì)實(shí)例2】   資金管理內(nèi)部控制調(diào)查測(cè)試

1.資金管理調(diào)查問(wèn)卷：

2.對(duì)融資內(nèi)控審計(jì)程序

3.對(duì)現(xiàn)金收付內(nèi)控審計(jì)程序

4.對(duì)投資內(nèi)控審計(jì)程序

5.對(duì)電子銀行收付內(nèi)控審計(jì)程序

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